[9.7 부동산대책] 전문가 "'LH 직접 시행' 참신···민간 활성화 방안 부족"

[서울파이낸스 오세정 기자] 이재명 정부가 7일 첫 주택 공급 대책을 발표한 가운데, 부동산 전문가들 사이에선 정책 실효성에 대한 관측이 엇갈렸다.

시장 불안이 어느 정도 해소될 것이라는 전망과 서울 핵심지 집값 상승세를 막긴 역부족이라는 입장이 나왔다. 다만 이번 공급 대책의 성공의 '키'가 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 얼마나 많은 역할을 담당할 수 있을지 여부에 달렸다는 데는 의견이 모아졌다.  

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 8일 서울파이낸스와의 통화에서 "2030년까지 수도권에서 매년 27만호, 총 135만호 규모의 신규주택 착공을 추진한다는 점이 긍정적"이라며 "중장기적으로 정부의 강력한 주택 공급 의지를 피력해 실수요자들의 내 집 마련 불안감을 다독일 수 있을 것"으로 전망했다.

이어 "공급책 외에도 규제 지역의 대출 추가 규제 등 수요억제책을 병행했다는 점을 주목할 필요가 있다"며 "매입과 거주를 분리하거나 한 채 더 사두는 단기 투자수요 억제에 도움을 주면서 당분간 거래 진정상태도 지속할 전망이며, 가을 이사철 수도권 중심의 매매가 상승 움직임도 제한될 것"이라고 판단했다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "이번 대책은 장기(공급)처방과 단기(수요억제) 정책을 동시에 하는 양동작전"이라며 "가을 이사철 앞두고 공급부족 불안심리를 진정시키는 데 어느 정도 도움이 될 것"이라고 평가했다.

또 정부가 공급 기준을 '인허가'가 아니라 '착공'으로 바꾼 점을 의미 있는 변화로 평가했다. 공급 계획과 실제 준공 사이 괴리를 줄여 수요자의 불안을 완화할 수 있다는 것이다. 

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "이번 대책은 단기적으로는 공급 확대 의지를 재확인해 시장 불안 심리를 완화하는 신호가 될 수 있다"며 "무엇보다 착공 기준으로 실질성을 높여 정책과 시장 간 괴리를 줄이려는 의지가 담겼다는 점이 특징"이라고 봤다. 

함 랩장도 "주택공급 관리 목표를 인허가에서 착공으로 현실화하며 계획과 준공 시차의 괴리를 줄이는 전략은 수요자의 공급착시를 최소화한다는 면에서 바람직하다"고 말했다. 

반면 정부 첫 공급 대책인 만큼 구체성이 떨어지고 민간 공급 확대 유도책이 부족해 추가 보완책이 필요하다는 지적도 있었다. 또 과거 정부들의 공급 정책과 크게 맥락이 다르지 않다는 의견도 나왔다.  

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "향후 얼마동안 얼마만큼의 주택을 공급하겠다는 계획발표는 그간 우리 사회에 너무 익숙한 내용이기에 '실현 가능성을 떠나 시장 안정 효과를 가져오기에는 아쉬운 부분'이 있다"며 "민간 정비사업 활성화를 위해 재건축 사업에서 조합원의 추가 분담금을 높이는 장애요인인 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해 폐지 또는 대폭 완화 등 보완이 필요하다"고 지적했다. 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "공급 대책이 나왔지만 내용이 구체적이지 않고 과거 나왔던 정책들이 나왔다"며 "새 정부 부동산 공급 정책의 첫 방향성을 제시한 수준에서 크게 벗어나지 않기 때문에 시장에 미치는 영향도 당장은 없을 것으로 본다"고 평가했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공공주택 중심의 대책으로는 한계가 있는 만큼 민간에서의 공급 확대 정책이 필요하다"면서 "공급 부족으로 가격 상승 우려가 있어서 수요 억제책을 내놨는데 이에 따라 '똘똘한 한 채' 현상이 지속되며 핵심지 가격 상승과 양극화가 심화될 것"이라고 내다봤다. 

특히 전문가들은 이번 공급 대책의 핵심은 'LH의 직접 시행'이라고 봤다. 이번 대책에 담긴 LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 사업 시행자를 맡아 공급 속도를 높이고 물량을 늘리는 방안에 관심이 쏠렸다.

송승현 도시와경제 대표는 "LH가 토지를 직접 시행하는 방식은 민간의 경기순응적 공급 사이클을 보완하고 개발이익을 공공이 환수할 수 있어 장기적으로는 의미가 있다"면서 "하지만 LH의 재무 여력, 공사비 상승, 보상·인허가 지연 같은 현실적 제약으로 단기간 체감 효과는 제한적"이라고 판단했다.

박 전문위원은 "이번 대책에서 LH의 역할 변화가 주목된다, LH가 땅장사가 아니라 집장사(시행사)로 역할을 바꿔 직접 공급에 나선 것인데 크게 위축된 민간공급의 공백을 메꾸는 한편 분양가에 거품을 빼서 저렴한 주택을 공급하겠다는 취지"라며 "LH 조직 재정비, 재정 확대와 재무 건전성 강화 방안 필요하다"고 강조했다. 

이 연구위원은 "LH 직접 시행은 기존에 없던 새로운 시도라는 점에서 높게 평가하지만 기존보다 저렴하게 주택을 공급하겠다는 논리에 한 단계가 추가돼야 한다"며 "기존의 적자 부분을 메꾸면서도 직접 시행을 통해 얼마만큼 주택 공급 가격의 인하를 이끌어 낼 수 있는지 여부가 중요하다"고 평가했다.