[尹정부 출범] 예고된 부동산 정책 변화···어떻게 달라지나
[尹정부 출범] 예고된 부동산 정책 변화···어떻게 달라지나
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부동산 세제‧대출 완화···정비사업 규제 '속도 조절’
8월 '전세시장 불안' 예측···취임 초기 '해결 과제'
"집값 상승 보여도, 장기적으로 규제 완화 추진해야"
윤석열 대통령이 10일 0시 서울 용산 대통령실 국가위기관리센터 상황실에서 집무를 시작하고 있다. (사진=연합뉴스)
윤석열 대통령이 10일 0시 서울 용산 대통령실 국가위기관리센터 상황실에서 집무를 시작하고 있다. (사진=연합뉴스)

[서울파이낸스 노제욱 기자] '부동산 규제 완화'를 전면에 내세운 윤석열 정부가 출범했다. 세제, 대출 등을 포함해 정비사업과 관련해서도 규제 풀기에 나설 전망이다. 풀어야 할 여러 과제들도 윤석열 정부를 기다리고 있다. 오는 8월 전세가격 상승이 예측되고 있으며, 서울 일부 지역에서는 이미 집값 상승 조짐이 나타나고 있다. 

윤석열 정부가 취임 초기 부동산 문제들을 어떻게 해결해나갈지, 집값 상승에도 흔들림 없이 규제 완화를 추진해나갈지 관심이 쏠린다.   

10일 서울시 등에 따르면 이날 오전 11시부터 여의도 국회의사당에서 윤석열 대통령 취임식이 열린다. 

윤석열 정부가 출범하면서 부동산 정책에도 여러 변화가 발생한다.

먼저 취임하는 이날부터 1년간 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 배제된다. 그동안 세금이 부담스러워 보유 주택을 팔지 못했던 다주택자에게 일종의 퇴로를 만들어줘, 기존 매물이 시장에 출회되는 '공급 효과'를 기대한 조치다. 

이미 인수위가 다주택자 양도세 중과 배제를 공식화한 지난 3월31일 이후 이달 9일까지 서울 아파트 매물은 7.7%(5만1537건→5만5509건) 늘어나는 등 증가세를 보이고 있다.  

매물이 증가하더라도 당장 거래가 활성화될지는 미지수다. 윤석열 정부에서 대출 규제가 완화되지만 큰 효과는 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 

대출규제 개선은 총부채원리금상환비율(DSR) 안착 상황 등을 고려해 생애 최초 주택구입 가구의 주택담보대출비율(LTV) 최대 상한 완화(60~70%→80%)가 우선 추진된다. 생애 첫 주택 구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 하겠다는 공약은 추후 추진될 예정이다. 

당초 공약에 포함되진 않았었지만, 시장에서 기대감을 나타냈던 'DSR 완화'에 대한 내용은 제외됐다. 대신 DSR 산정 시 청년층의 미래소득을 반영하는 방식으로 대출한도를 늘려주기로 했다.

결국 DSR 규제 완화가 병행되지 않으면, 고소득자를 제외하고는 구매력에 있어 큰 변화를 체감하기 힘들 것으로 보인다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "생애최초라는 대상이 매우 한정적이고, DSR 규제가 기존대로 시행된다면 서울 집값이 높은 상황에서 고소득자가 아니면 대출이 어렵다"며 "또한 하반기 DSR 규제가 완화될 수도 있다는 기대감이 있어 더 나은 조건으로 좋은 주택을 매입하려는 대기 수요자가 많아질 전망"이라고 말했다.

공급과 관련해서는 정비사업 규제 완화를 통해 효과를 기대한다. 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 기준 완화 등 관련 제도를 조정해 도심 공급을 촉진한다. 다만 집값 자극이라는 부작용을 고려해 '속도 조절'에 나설 방침이다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자도 지난 2일 인사청문회에서 "안전진단, 재건축 초과이익 환수제는 재건축 시장을 너무 한꺼번에 자극하고 혼란에 빠뜨릴 수 있어 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.

지은 지 30년 된 아파트 단지가 몰려 있는 1기 신도시(분당‧일산‧중동·평촌·산본)를 대상으로는 '1기 신도시 특별법'을 제정, 용적률 상향과 각종 재건축 규제를 완화해 10만호 이상의 공급 기반을 마련한다.

이러한 가운데 향후 풀어나가야 할 '부동산 과제'들도 있다. 

우선 오는 8월 예상되는 '전세시장 불안'이 사실상 윤석열 정부의 첫 부동산 시험대가 될 전망이다. 8월 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 시행 2년차를 맞는 가운데, 계약갱신청구권의 사용이 만료된 매물들이 높은 가격에 시장에 나와 전셋값 상승을 주도할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 

윤석열 정부는 임대차 3법의 부작용이 크다고 보고 손질에 나설 예정이지만, 다수당인 더불어민주당의 협조가 필요한 만큼 원활히 진행될지는 미지수다.

'집값 하향안정화'도 주요 과제 중 하나다. 최근 용산, 서초, 강남 등 주요 지역을 중심으로 집값 상승 '불씨'가 되살아나고 있다는 점은 정부 초기에 부담이 될 것으로 보인다. 규제 완화에 대한 기대감에 재건축 단지나 15억원을 초과하는 강남권 초고가 단지 중심으로 상승세를 보이면서 지난 2일 기준 서울 아파트값은 15주 만에 다시 상승했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "전세시장 불안을 막기 위한 '임대차 3법 개선'의 경우 국회 동의 절차가 필요한 데, 이를 8월 전에 해결해 손을 쓴다는 것은 사실상 어려워 보인다"며 "향후 윤석열 정부가 추진하는 민간임대 활성화 등을 통해 안정시켜 나가야 할 것"이라고 말했다.

이어 "일부 지역에서 집값 상승 조짐이 나타나고 있지만, 이를 의식해 정책의 방침이 조정된다면 문재인 정부가 걸어왔던 길을 답습하게 될 것"이라며 "장기적으로 보고 '규제 완화'라는 노선을 유지해 공급 문제를 해결해야 한다"고 말했다.


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