[서울파이낸스 박성준 기자] 집값 안정을 위해서는 장기적 관점에서 일관된 공급정책이 필요하다는 분석이 나왔다. 대출 규제 등을 포함한 수요 중심의 부동산 정책은 일부 지역에 국한될 수밖에 없다는 관측이다. 특히 주택담보인정비율(LTV)을 상향 조정할 경우 서울 아파트의 자산 가치는 상승하는 데 반해, 지방 아파트 가격은 떨어지는 것이란 분석이다.

한국은행은 23일 발표한 'BOK이슈노트'에 실린 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점' 논고를 통해 이같이 밝혔다. 성병묵 한은 조사국 차장은 "우리나라 주택은 세계 주요국 및 여타 자산과 비교해 상대적으로 변동성은 낮고 가격 상승률은 높다"면서 "아파트라는 높은 동질성으로 매매도 용이해 자산으로서의 가치가 높다"고 평가했다. 주거서비스로서 소비재라기보다는 가치저장수단으로서의 특징이 더욱 두드러진다고 분석했다.

이처럼 주택의 자산가치가 두드러진 데에는 △도시화 및 집적으로 인한 안정적 수요 △재개발·재건축 등에 따른 차익기대 및 충분하지 못한 재고수준 △아파트 고유의 특징 등에서 기인한다고 설명했다. 한은은 지식산업 위주의 산업구조 변화 등을 고려할 때 서울 등 수도권으로의 집중 현상은 더욱 심화할 가능성이 높을 것으로 내다봤다.

실제 우리나라의 2위도시 대비 1위 도시 생산성은 148.5%로, 10개국 평균(135.7%)을 상회했으며, 서비스업 부문의 생산성이 두드러졌다. 또한 초·중등 교육에 대한 높은 선호도 역시 서울 등의 아파트 수요를 지속하는 원인으로 분석됐다. 교육비 지출은 국민총생산(GDP) 대비 5.5%로 42개국 중 가장 높았다.

성 차장은 "주택재고 및 자가보유비중도 다른 주요 국가들과 비교해 낮은 수준"이라면서 "아파트 역시 표준화 정도가 높아 전문적 지식이 없어도 구입에 대한 의사결정을 비교적 쉽게 할 수 있다는 특징이 있다"고 설명했다.

이런 특징으로 정책 변화가 주택 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과, 주택공급의 효과는 지역과 주택 유형에 상관없이 동일하게 나타난 데 반해, 금리와 대출규제의 효과는 지역·주택 유형에 따라 상이한 것으로 나타났다. 즉, 부동산 정책의 변화가 주택 자산가치에 미치는 영향을 보면 공급발(發) 변화가 더욱 뚜렷했다는 것이다.

공급 측면으로 볼 때 주택공급 증가는 주택의 자산가치를 하락시키는 요인으로 작용했다. 수요 측면에서는 금리 상승과 같은 조달비용 상승의 경우 자산가치에 미치는 영향은 서울에서만 유의하게 나타났다. LTV 상향 조정 등 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 높이지만, 지방 아파트의 자산가치를 하락시켰다. LTV 완화가 되레 지방 아파트를 찾는 수요를 위축시키는 결과로 이어진 것이다.

결국 집값 안정을 위해서는 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책이 필요하다고 제언한다.

성 차장은 "수요를 관리하는 정책(금리, 대출 규제)은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면, 공급정책의 효과는 상대적으로 뚜렷하다"면서 "공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고, 이에 따라 선호지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 크다"고 말했다.

이어 "공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면과 아울러 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 둠으로써 주택의 내구재(주거서비스)로서 특징이 소비자들이 주택을 선택할 때 중요한 요인이 되도록 하는 것도 필요하다"면서 "아파트 중심 공급정책은 짧은 시간 내 많은 공급을 가능하게 한다. 하지만 동질성 심화로 주거서비스에 대한 다양한 수요를 만족시키지 못한다는 점에서 주택의 다양성을 높이는 방안을 모색할 필요가 있다"고 강조했다.

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