PF 자기자본비율 20~40%로 상향···대출 사업성평가 강화

[서울파이낸스 김현경 기자] 정부가 우리 경제에 위기를 초래한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율이 선진국 수준인 20~40%로 상향될 수 있도록 제도를 개선한다. 그동안 시행사들이 사업비의 5% 수준만 자기자본으로 투자하고 나머지는 금융사 대출, 수분양자 중도금으로 사업을 해왔던 탓에 경기침체, 금리상승 등 대외 리스크에 취약하다는 문제가 있었기 때문이다.

정부는 14일 오전 경제관계장관회의를 열고 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하가 위한 '부동산PF 제도 개선방안'을 발표했다. 경제관계장관회의는 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회가 합동으로 진행했다. 정부는 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율을 유도하는 등 부동산PF 산업 구조를 선진화하기로 했다.

먼저, 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도해 PF 자기자본비율을 상향한다. 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물 출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용하기로 했다.

금융위 관계자는 "선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출을 받는 데다 단순 분양수익뿐 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적"이라며 "우리는 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼 영세성으로 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 진행하는 구조"라고 지적했다.

현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모하는 한편, 토지주의 의사결정을 지원하고자 부동산원 등 공공에서 리츠 설립, 사업성 분석 등 컨설팅도 진행하기로 했다.

해당 제도가 안착되면 PF 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고 브릿지대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감 및 사업 안정성 제고 효과를 볼 수 있을 것으로 정부는 내다봤다.

아울러 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하기로 했다. 또 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(HF) 내규 개정을 통해 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인해줄 방침이다.

은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위할 수 있도록 자회사 소유(지분 15% 이상), 간접투자(펀드 등) 등의 다양한 방안을 논의한다.

PF 사업에 대한 리스크 관리를 강화하고자 PF 대출 시 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치 및 충당금을 차등화하고 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 마련한다.

금융위 관계자는 "PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출에 대해 적립해야 하는 자본금·충당금을 높게 적용함으로서 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공할 것"이라고 설명했다.

은행 등과 달리 위험가중치 개념이 없어 리스크 관리체계가 부족한 상호금융·여전사·새마을금고에 대해서는 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

PF 대출 시 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가할 수 있도록 프로세스를 개선한다. 세부 개선안으로는 △PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등) 마련 △객관적 평가 수행 전문평가기관 인증 △대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화 등을 논의 중이다.

책임준공, PF수수료 등 불합리한 관행도 개선한다. 책임준공과 관련해선 그동안 금융사가 대출 시 리스크를 덜고자 시행사 대신 시공사 책임준공과 채무인수 등의 추가 신용보강을 요구해왔다. 이에 따라 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담이 컸고 미분양 위험 등을 시공사·신탁사가 과도하게 부담하는 경우가 있었다. 이에 정부는 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 책임준공 개선방안을 내년 1분기 중 마련하기로 했다.

PF 수수료 투명성 제고를 위해 금융·건설업계와 전문가 등이 참여하는 'PF 수수료 개선 TF'를 운영, 수수료 항목 정의·부과 원칙 등 개선방안을 도출할 계획이다.

이와 함께 PF 사업의 유형·지역·단계별 추진현황, 재무현황 등을 상시 모니터링하기 위해 'PF 통합정보시스템'을 구축한다. 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하는 한편 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화한다.

역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성을 위해 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공한다. 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정 부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용하는 방안도 검토한다.

금융위 관계자는 "PF사업에 현물출자 방식이 안착되고 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브가 활성화하는 한편, 금융사 자본투자가 확대되면 PF 자기자본비율은 높아지고 금융비용은 경감되는 효과가 있을 것"이라고 말했다.