[서울파이낸스 오세정 기자] 윤석열 정부의 첫 대규모 주택 공급대책이 16일 베일을 벗었다. 향후 5년간 민간 중심의 공급 확대로 수도권 158가구를 비롯해 전국에 270만호 주택을 공급하겠다는 계획이다. 전문가들은 '민간'을 내세워 공급을 확대하겠다는 방향성에 대해서는 대부분 긍정 평가했다. 다만 향후 후속대책과 함께 실현 여부가 중요할 것이라는 의견이다.
정부는 이날 발표한 공급대책에서 재건축·재개발 규제를 완화하고, 민간도심복합사업 유형을 신설하는 등 다양한 유형의 공급 대책을 통해 선호도가 높은 도심지에 대한 주택 공급을 확대하겠다고 밝혔다. 직전 정부가 수도권 외곽 신도시 위주의 공급대책을 펼쳤다면 현 정부는 민간 위주의 공급 확대로 도심·역세권 주택 공급을 늘리겠다는 계획이다. 이번 대책에는 1기 신도시부터 역세권 고밀개발, 정비구역 확대 등 내용이 담겨 "민간 위주의 주택공급 방식이 망라된 정책"이라는 평가가 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업 규제 완화, 도심복합사업 추진, 통합심의를 통한 민간 주택 공급절차 단축 등 민간 부문의 공급 확대와 자율성 확대 외에도 공공택지 공급 안배, 주거 복지 확대 등 장기적 관점의 공급계획을 추진하고 있다는 점에서 긍정적"이라며 "충분한 주택공급을 통해 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 점에서도 긍정적으로 평가한다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "270만호라는 공급규모(물량), 숫자에 집착하지 않고 정책의 방향성, 구체적인 실행방안과 성공사례 누적에 중점을 둬야한다"면서 "공공이 일방적으로 정비사업지역을 지정하는 것이 아니라 사업추진을 희망하는 지역을 중심으로 구역지정을 확대하는 것은 시장수요에 맞춘다는 점에서 긍정적"이라고 평가했다. 이어 "이번에 가장 주목할 부분은 '민간정비사업의 투명성'을 강화한다는 것인데 이번 대책은 공공중심의 종전 정책을 수정한 정도로 받아들여야 한다"며 "무리한 부분으로 지적되던 일부 제도의 문제점을 보완하고 인센티브를 부여하겠다는 게 이번 대책의 주요 내용"이라고 설명했다.
임병철 부동산114 리서치 팀장도 "최근 3~4년 동안 집값 상승의 원인으로 꼽혔던 주택 공급 부족 우려를 불식시키기 위해 새 정부의 공급 대책에서는 주택 공급 확대와 함께 공급에 속도를 내기 위해 다양한 내용이 포함돼 있어 시장에 긍정적인 시그널을 줄 것으로 예상된다"고 말했다.
다만 전문가들은 이번 대책에서 구체적인 이행 방안이 제시되지 않은 만큼 앞으로 순차적으로 발표될 후속대책이 얼마나 합리적인 수준에서 결정될 지 여부가 관건이라고 강조했다. 특히 이번 대책은 주택 공급안의 큰 그림을 제시한 수준이어서 당장 주택시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 예상했다. 금리인상과 주택경기가 침체 중인 현상황에서 투기 수요를 자극할 가능성은 높지 않다는 것이다.
김효선 NH투자증권 부동산수석위원은 "이번 주택 공급 대책에는 270만호라는 만만치 않은 물량을 어디에 공급하겠다는 내용이 주가 되지만 그보다도 어떻게 하겠다라는 방식에 대한 부분을 더 주목할 필요가 있다"며 "그동안 공공 주도로 해왔던 주택 공급의 패러다임을 민간으로 전환하려면 필연적으로 규제 완화가 동반돼야만 한다. 이번 발표에 이 부분이 깊이 있게 설계되지는 않아 당장의 주택시장에 미치는 영향은 적을 것"이라고 내다봤다.
임 팀장은 "재건축초과이익환수제와 안전진단 제도 개선 등은 향후 구체적인 실행 방안이 추가적으로 발표될 예정인 만큼 당장에 주택시장에 미치는 영향을 크지 않을 것으로 예상된다"면서 "기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축돼 있어 이번 공급 대책으로 매수세가 회복되기 쉽지 않아 보인다"고 예상했다.
송승현 도시와경제 대표는 "앞으로 공급을 위한 밑작업인 이번 대책이 공급자와 수요자간 적정한 균형이 이뤄질 수 있도록 하는 획기적인 공급 환경을 만들어줘야 하는데 그런 측면에서 미흡한 부분이 있다"며 "공급 확대라는 대책이 지금의 거시경제 환경, 경기침체와 집값 고점 인식이 높은 상황에서 시장에 큰 영향을 주진 못할 것으로 본다"고 말했다. 송 대표는 이어 "과거 유통 물량이 적어서 가뭄에 물을 줘서 젖듯이 하는 상황이 아니라 거래 절벽 상황에서 매물이 쌓여있고 전세시장 매물이 급등하는 가운데 공급 확대가 획기적인 대책이라고 보기 어렵다"며 "현실적으로 느껴지기엔 모자라고 시장에 미칠 영향력도 크지 않을 것"이라고 설명했다.
넘어야 할 산이 많다는 의견도 나온다. 공급계획을 실행하기 위해서는 적잖은 법안 개정이 필요하기 때문이다. 재건축 활성화를 위한 재건축 초과이익 환수제 손질 등이 대표적이다. 현재는 야당이 국회 다수석을 차지하고 있기 때문에 국회 설득이 쉽지 않은 상황이다.
함 랩장은 "재초환 및 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제가 상당해 보인다"고 언급했다.
김 수석위원도 "특히 수도권에 150만호를 공급하려면 산술적으로 연간 30만호씩 공급해야하는데 택지확보도 되지 않은 상황에서 법령 개정, 예산 등 실행을 위한 필수 과정을 생각해보면 5년이라는 한정된 시간 안에 얼만큼 진행할 수 있을지가 관건"이라며 "비교적 빨리 진행될 수 있는 국공유지나 도심 역세권, 소규모 정비사업 등에 속도를 더하고 필요한 추가적인 조치를 하는 것이 전체 공급에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다"고 제언했다.
