전문가 4인에게 묻다···서울 집값 불장, 하반기 전망은?

[서울파이낸스 오세정 기자] 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세가 무섭다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 핵심 지역을 넘어 최근에는 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽지역까지 확산하고 있다. 7월 대출 규제 강화를 앞두고 선제적인 수요가 발생한 데다 새 정부 출범에 따른 정치적 불확실성 해소, 경기 부양 기대감이 복합적으로 작용하는 양상이다. 

반면 지방은 인구 유출과 수요 급감에 시장 부진이 지속되고 있다. 주택시장 양극화가 갈수록 심화하는 가운데 주택 공급 절벽과 금리 인하 기조까지 맞물렸다. 부동산 시장은 그 어느 때보다 복잡한 상황에 직면해 있다. 이 가운데 이재명 정부의 첫 부동산 정책에 이목이 쏠리고 있다. 

26일 서울파이낸스가 시장 전문가 4인(가나다순=김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원, 송승현 도시와경제 대표, 윤지해 부동산R114 리서치랩장, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장)에게 하반기 부동산 시장 전망에 대해 의견을 묻고 답변을 정리해 봤다.

◇ 서울 집값 급등 이유는?

김 - 서울 아파트는 장기 우상향한다는 전망이 대다수다. 경제가 불확실한 상황에서 서울 아파트는 안전 자산이라고 인식된다. 이에 따라 실거주자와 함께 지방의 투자 수요까지 서울 한곳으로 몰리고 있다. 서울 집값이 내려가지 않고 계속 올라가니까 지금 아니면 살 수 없다는 심리도 작용하고 있다. 또 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되는 데 따라 규제 전 주택을 사려는 매수 심리도 확산한 모습이다. 

송 - 정치적 불확실성이 제거돼 의사결정에 있어서 도움을 줬다. 대기 수요가 매수에 나선 것이다. 금리 인하 기대 심리가 있는 상황에서 다음 달 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 하반기 수요가 당겨진 부분도 있다. 또 현재 공급 부족 이슈가 전반적인 집값 상승을 부추기는 모습이다.  

윤 - 이유는 다양하다. 첫 번째는 새 정부 들어서며 6개월여간 이어진 정치적 불확실성이 해소된다는데 따른 기대감이 있다. 또 새 정부의 경기 부양, 침체한 내수시장 활성화 기조에 따른 기대감이 반영됐다. 금리가 떨어질 것이라는 기대감도 있다. 여기에 우려감이 덧대진 상황이다. 공급이 안 되고 대출이 강화되고 규제 지역이 늘 수 있다는 우려다. 또 가격 상승과 전월세 시장에 대한 불안감도 덧대졌다. 반대로 떨어져야 하는 이유를 찾기 어려운 상황이다. 

함 - 복합적으로 봐야 한다. 전셋값이 서울의 경우 지난해부터 오른 이슈가 있고. 금리 인하가 현실화하면서 월세와 전세 매물 총량에도 영향을 줬다. 또 서울을 안전 자산으로 생각하는 '똘똘한 한 채' 수요가 늘며 강남, 한강 변 주요 지역에 몰린 경향이 심화했다. 서울시 토지거래허가구역 확대 지정의 풍선 효과로 마포, 강동 등 수요가 유입되는 가운데 7월 대출 규제 강화 전 매수 심리가 자극된 모습이다.

◇ 하반기 부동산 시장 전망은? 

김 - 서울 수요가 점차 다른 곳으로 이동하는 추세라서 전국적으로 전반적인 거래가 늘어날 전망이다. 금액적으로 선호 입지들이 외곽으로 이동하는 추세고 주요 대장 지역 거래가 많이 이뤄지면 타 지역으로 확산하기 때문에 전반적인 거래가 늘 것으로 본다. 대선 이후 정치적 불확실성이 해소된 데다 정부에서 내수 활성화에 나섰는데 그런 부분들이 시장에도 작용할 것으로 예상한다.  

송 - 기존에 똘똘한 한 채 경향으로 국지성이 강한 강남 3구, 마용성 등에서 올랐는데 대출 규제 전에 앞서 수요 당겨쓴 부분들이 서울 전반의 가격 상승을 유도했다. 그러나 규제가 강화되면 대출 의존도 높은 서울 외곽 노도강, 금관구 등은 약세를 보일 수 있다. 지금의 과열 현상은 다소 완화될 것으로 보인다. 강남권, 마용성은 투자 수요와 자금 여력이 풍부한 사람들이 들어오는 곳이라 유입 기대감이 있지만 집값이 너무 올라 매수세는 다소 줄어들 수 있다. 시장 양극화는 단기간 해소하기에는 긍정적 요인이 작용하기 어렵다. 지방의 경제적 여건이 개선될 활성화 요인은 현재로선 보이지 않는다. 

윤 - 지금 시장 추세가 강화될 것으로 보인다. 내년 공급량이 많지 않다는 우려가 뒤로 갈수록 커진다. 분양가 인상에 대한 우려감도 커지고 있다. 특단의 대책이 나오지 않는 한 시장 흐름이 바뀌긴 어렵다. '한 채를 산다면 서울을 산다'라는 똘똘한 한 채 이슈를 해소하지 못하면 서울과 비서울, 수도권과 지방 간 양극화는 더 심화할 것으로 본다.

함 - 공급이 부족하긴 하다. 분양 진도율이 저조하고 내년 입주 물량이 줄어들 것이고 수요에 대비 공급이 적당하다고 보긴 어렵다. 공급이 부족해지면서 매수 심리가 강화될 수 있다. 부동산 시장에서 불장 얘기가 나오지만 향후 정부가 투기적 과수요를 줄이는 대책을 내놓게 되면 이에 따라서 시장이 달라질 수는 있다.

◇ 하반기 시장 주요 변수는?

김 - 정책이다. 대선 기간 이재명 대통령이 '수요를 막지 않겠다'고 강조했던 만큼 공급 정책들이 주로 나올 것으로 보인다. 앞서 공급 관련 규제가 완화됐지만 사업성 부족 등 이슈로 제때 공급이 안 되는 상황인데 극복할 수 있는 정책안이 나와야 한다. 양적인 걸 강조하거나 숫자가 아니라 장기적으로 사업성을 보완할 수 있는 정책이 필요하다. 예를 들면 재건축·재개발 등 정비사업에서 사업성을 보완하는 정책들이 나와야 한다.

송 - 하반기에는 관심이 입주 물량, 공급 이슈가 가장 크다. 정치적 불확실성이 사라진 것처럼 스트레스 DSR 3단계에 대해서도 여러 관측이나 예상이 나왔는데 7월부터 변수가 해소된다. 공급 부족 문제는 현재 공사비 급등, 건설업 침체 등으로 신규 공급은 어려운 만큼 다주택자를 풀고 재고 물량을 통해 유통될 수 있도록 해야 한다. 다주택자 진·출입을 도울 수 있도록 취득세나 양도세 등 거래세를 완화하는 등 방법이 있을 수 있다. 

윤 - 작년 변수는 인플레이션이었고 올해 상반기는 대출 규제다. 대출 규제 이슈가 풍선 효과 불러왔다. 하반기 들어선 공급이 중요해질 전망이다. 공급에 대한 경각심이 크다. '제때 될까, 나한테까지 공급될까'라는 생각이다. 공급 확대 의지는 앞선 윤석열 정부도 못지않았지만 해소되지 못했다. 공사 기간이 늘었고 자잿값도 계속 올라 건설경기가 위축됐다. 재개발·재건축 등 정비사업이 되려면 분담금 문제도 있는데 녹록지 않은 상황이다. 이런 복합적인 문제들이 계속되는데 단기적으로 해소하기는 어렵다. 시장은 2026년 예정된 공급량에 대해서 가장 민감할 것으로 본다.

함 - 하반기에는 금리와 정책이 변수가 될 것으로 본다. 금리 인하 가능성이 열려있고 가을 전세시장 움직임 가능성이 있고 아파트 분양 물량 줄어들 가능성이 있고 집값 오를 가능성이 있다. 움직임의 진폭에 따라서 규제책 수위 등이 결정될 것이고 이에 따라 시장도 영향을 받을 것으로 본다.