2종 일반주거지역 '7층 규제' 완화
[서울파이낸스 이서영 기자] 서울시가 재개발 활성화를 위해서 주거정비지수제 폐지 등 6대 규제 완화 방안을 발표했다.
오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 진행한 재개발 활성화 방안 기자 설명회에서 "지난 2015년부터 서울 시내에 신규 지정된 재개발 구역은 단 한 건도 없을 정도로 신규 주택공급이 억제됐다"며 "서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 주택공급 감소분을 만회해 나가겠다"고 말했다.
오 시장이 재개발 활성화를 위해 내놓은 6대 방안은 △주거정비지수제 폐지 △'공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선 △매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴 등이다.
가장 먼저 꺼내든 카드는 큰 규제로 꼽히던 '주거정비지수제' 폐지다. 박원순 전 시장 재직 당시인 2015년 도입된 이 제도는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있게 한 것으로, 지난 6년여간 신규 재개발 구역 지정을 어렵게 한 주요 요인으로 꼽혀 왔다.
주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다. 다만 이후에도 주민동의 등 민주적 절차는 보호·강화하되, 확인 단계는 간소화한다.
이번에 도입키로 한 '공공기획'은 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이라고 시는 설명했다. 이를 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도 걸리던 절차를 1/3 수준인 14개월로 단축할 수 있게 된다.
재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역은 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다. 시는 실태조사 결과 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고 법적 요건을 충족해 주민들이 동의하면 구역 지정이 가능할 것으로 보고 있다.
2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진 시 규제를 완화하는 것이다.
이렇게 되면 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 수 있다.
시는 또 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴하기로 했다. 자치구별 주택수급 계획과 재개발 현황 등을 토대로 연도별 공급 목표를 설정하고 시급성, 자치구별 안배, 추진 의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.
앞서 재선을 전제로 향후 5년간 재개발·재건축을 통해 24만호의 신규 주택 인허가를 추진하겠다고 밝힌 오 시장은 이날 공급계획을 좀 더 구체화했다. 그는 "재개발을 통해 2025년까지 연평균 2만6000호, 총 13만호를 공급하고 재건축 정상화 방안을 통해서는 연평균 2만2000호, 총 11만호를 공급하겠다"고 말했다.
아울러 투기 방지 대책도 병행한다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시해 공모일 이후 투기 세력의 다세대 신축 등 '지분 쪼개기'를 원천 차단하기로 했다. 후보지 선정 후에는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 토지거래허가구역 지정 등 조치를 취할 예정이다.
