서울 아파트 '월세 양극화' 심화···월세·보증금 격차 확대
서울 아파트 '월세 양극화' 심화···월세·보증금 격차 확대
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서울 아파트 월세 평균가격 추이. (사진= 직방)
서울 아파트 월세 평균가격 추이. (사진= 직방)

[서울파이낸스 박성준 기자] 서울 아파트 월세시장의 양극화가 심화되고 있는 것으로 나타났다. 고가 및 중저가 아파트 간 가격 차이는 새로운 임대차법이 들어서면서 확대됐고, 지역적 편중 현상은 앞으로 더욱 강해질 것이란 분석이 나온다.

16일 직방에 따르면 서울 아파트 월세 거래가격을 통해 상위 10%의 고가시장 특성을 분석한 결과, 올해 서울에서 거래된 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 238만1000원으로 하위 90%(61만2000원)과 비교해 3.89배 높은 것으로 조사됐다.

이는 지난 2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크게 벌어진 수치다. 서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 지난 2018년 232만2000원, 2019년 230만6000원을 기록한 뒤 올해 가장 높았다. 같은 기간 하위 90%의 경우 △2018년 65만원 △2019년 65만2000원에서 올해 61만원대로 더욱 낮아진 것으로 나타났다.

특히 계약갱신청구권제와 전월세 상한제 등 주택 임대차법이 시행된 전후로 분석할 경우 상위 10%는 시행 이전 215만3000원에서 240만3000원으로 뛴 반면, 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 58만3000원으로 되레 낮아졌다. 상하위 집합군 간 월세가격이 상반된 움직임을 보이면서 격차는 시행 이전 3.46배에서 4.12배로 확대된 것이다.

보증금도 마찬가지다. 상위 10%와 하위 90%의 평균 보증금은 지난 2011~2016년 큰 차이를 보이지 않았다. 2016년에는 하위 90%의 평균 보증금이 2억365만원을 기록하며 상위 10%인 1억9445만원보다도 높게 형성되기도 했다. 하지만 2017년부터는 하위 90%의 보증금이 낮아진 데 반해 상위 10%의 보증금은 가파르게 뛰면서 격차는 더욱 벌어지고 있다. 올해 상위 10% 평균 보증금은 2억6127만원으로 하위 90%(1억7423만원)와의 격차는 8704만원까지 벌어졌다.

또 고가 아파트 매매시장이 강남3구(서초·강남·송파구)를 벗어나 서울 전방위로 확산되는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남3구로 다시 회귀하는 현상을 보였다. 서울 월세거래가격 상위 10%는 지난 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했으며, 이후 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄었다. 하지만 이듬해부터 재차 증가하며 지난해 65.8%까지 증가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 2017년부터는 상위 10%는 월세와 보증금이 동반 높아지고 하위 90%는 이전의 반비례관계가 유지되면서 비동조화 현상을 보이고 있다"라며 "지역적으로는 2017년부터 강남3구에 상위 10% 비중이 증가하면서 매매시장의 고가 아파트 시장 확산과는 다른 움직임을 보였다"라고 말했다.

이어 "임대차2법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만, 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습"이라면서 "월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있고, 고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정돼 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것으로 예상된다"라고 말했다.

2020년 서울 아파트 월세거래가격 상위 10% 지역별 비중. (사진= 직방)
2020년 서울 아파트 월세거래가격 상위 10% 지역별 비중. (사진= 직방)

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