[전문가 기고] 하반기 집값 방향, 정부의 추가 대책 강도에 달렸다

정부의 6·27 가계부채 대책 이후 부동산 가격 상승 폭이 줄어들며, 부동산 시장이 활기를 잃어가고 있다. 그도 그럴 것이, 부동산 시장을 원활히 돌아가게 하던 주택담보대출이 조여지고 있기 때문이다. 

이번 5~6월 부동산 랠리는 한강 벨트 중에서도 마포구, 성동구, 강동구 지역에서 상승 폭이나 거래량 증가가 눈에 띄게 컸다. 이들 지역은 3월 토지거래허가제 적용 확대로 강남 3구와 용산구에 투자 수요가 들어갈 수 없었던 상황에서 그다음으로 인기 있는 지역이었다. 

이번 규제는 대출로 버텨온 주택시장의 약점을 건드렸다. 

지난 10여년간의 가계 실질소득 증가 폭보다 부동산 가격 상승 폭이 훨씬 더 큰 상황에서, 주택담보대출이 없이 주택 매수를 생각하긴 매우 어렵다. 

하지만, 서울 평균 아파트 가격이 약 13억8000만원(KB부동산 6월 자료 기준)이므로, 평범한 서민이 서울에서 집을 사려면 큰 규모의 대출이 필요한데, 이번 규제로 인해 서울과 수도권 지역은 주택담보대출을 6억원까지만 받을 수 있다. 

또 수도권·규제 지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지돼 신축 아파트 등 투자수요들이 많이 이용하는 갭투자도 일부 어려워졌다. 올 상반기 갭투자 비중이 평소 대비 많아졌다는 기사들을 보면, 이번 대책이 얼마나 시의적절하게 나왔는지 평가해 볼 수 있다.

대출로 상승했던 주택시장에서, 고액 대출이 어려워지자 매매 취소 건이 많이 늘고 있다. 취소 건은 고가/저가 상관없이 모든 가격대의 아파트에서 동일하게 발생하고 있다.

거래량도 대폭 축소됐다. 강남 3구뿐만 아니라 마포, 성동, 강동에서 현재 신고되고 있는 7월 아파트 거래량 증가 수준도 같은 지역 6월 증가세에 비해 매우 현격히 떨어진 모습이다. 

부동산에 올라와 있는 호가가 직전 최고 실거래가보다 많이 낮은데도, 거래가 안 되는 단지가 적지 않다. 거래 성사가 어느 규모 이상은 되어야 시장의 방향성을 확인할 수 있는데 아직은 어려운 상황이다.

현재는 매수 예정자와 매도 예정자 모두 관망 중이다. 매수 예정자는 정부의 추가 규제가 예상되는 상황에서 가격이 더 떨어질 것으로 기대하고, 매도 예정자는 과거 규제가 거듭될수록 가격이 오히려 올랐던 경험이 있기 때문이다.

현 정부는 특례 보금자리론, 신생아 특례대출 등 정책 대출과 규제 해제 등을 통해 부동산 시장 부양에 우호적이던 전 정부와 달리 가계대출 규제에 대한 의지가 높으며, 시중의 돈이 부동산에 유입되는 것을 경계하고 있다. 

향후 본격적인 부동산 가격 하락은 6·27 대책이 맛보기에 불과하다고 했던 정부가 각종 규제와 공급에 대한 추가 대책들을 내놓으면서 시작될 것으로 보인다. 

최근 금융당국은 수도권·규제 지역의 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 하향 조정했다. 이에 따라 세입자가 받을 수 있는 대출 규모도 줄어들게 됐다. 

다만, 시장에서는 10년 이상의 상승 랠리로 인한 관성과 아직 완화된 채로 남아있는 부동산 정책들, 여전히 강한 부동산 매수 심리와 기대감이 일부 남아 있다.

혹시 부동산 매수 예정자라면 아직 새 정부 초기인 만큼 지금은 정부의 추가 대책을 기다리며 시장의 방향성을 확인하는 것이 좋을 것으로 판단된다.