33년만에 막오른 1기 신도시 재건축···분담금·이주대책 '산 넘어 산'

[서울파이낸스 오세정 기자] 재건축 선도지구 13개 구역 3만6000가구가 선정됨에 따라 1991년 최초 입주한 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축이 33년 만에 본격 추진된다.

선도지구 당락은 주민 동의율보다 공공기여, 주차대수 확보, 참여 가구 수 등의 요인에서 갈렸다. 정부는 선도지구에 대해 2027년 착공, 2030년 입주를 계획하고 있지만, 분담금 문제 등 산적한 과제가 한둘이 아니다.

국토교통부가 27일 선정 발표한 선도지구 공모에 신청이 몰린 건 '속도전'에 대한 기대감 때문이다. 정부는 윤석열 정부 임기 마지막 해인 2027년 선도지구에 대한 재건축을 착공해, 2030년 입주를 목표로 하고 있다. 

1기 신도시 재건축은 윤석열 정부의 주요 공약 중 하나다. 이 때문에 선도지구로 선정될 경우 빠르게 사업이 진행될 수 있다는 기대감과 함께 그 이후 사업이 불투명해질 수 있다는 우려가 뒤섞이면서 15만3000가구가 선도지구 사업을 신청했다. 이는 정부가 정한 기준 물량인 2만6000가구의 5.9배, 최대 물량인 3만9000가구의 3.9배에 달한다.

국토부와 1기 신도시 지자체들은 '정량평가'만으로 선도지구를 선정했다고 강조했다. 추후 분쟁 소지를 고려해 점수대로 1등부터 줄을 세워 정했다는 의미다.

선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준에서 '주민 동의율' 점수가 60점으로 가장 높았지만, '만점' 단지가 속출하며 당락을 가르는 요소가 되지 못했다.

분당의 경우 주민동의율 95%를 넘긴 만점 구역이 10곳이 넘는다. 분당은 부지 면적의 5% 이상을 추가로 공공기여하면 점수를 6점 부여하기로 했는데, 주요 선도지구 신청 구역들은 공공기여는 물론 장수명 주택 인증(3점), 구역 정형화(2점) 둥 추가로 점수를 딸 수 있는 부분을 최대치로 반영했다. 분당에서 선도지구로 지정된 3개 구역 중 2∼3위는 점수가 같고, 4등은 간발의 차이로 떨어졌을 정도였다.

김인현 성남시 도시개발행정과장은 "동의율 외 공공기여 등 다른 평가 항목들이 종합적으로 반영됐다"며 "신청서에 첨부돼야 할 신분증, 자필 서명이 일부 누락된 곳도 있었는데, 이 부분도 영향을 미쳤다"고 말했다.

산본과 중동 역시 선도지구 신청 구역들의 동의율이 비슷해 주차대수 확보 방안, 참여 가구 수에서 점수 차이가 났다. 평촌에선 동의율이 당락을 결정지었다. 각 지자체는 선도지구에 선정된 지구의 평가 점수와 순위를 공개하지 않기로 했다.

뜨거웠던 선도지구 선정 경쟁이 끝났지만 이후에도 넘어야 할 산은 만만치 않다.

1기 신도시 단지들은 선도지구로 선정되기 위해 추가 공공기여를 약속하고 이주대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한 높게 써내는 등 공격적인 제안을 했는데 이는 모두 사업성에 영향을 줄 수 있는 요인이다. 이에 따라 재건축 추진 과정에서 수억원의 추가분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고, 사업 추진이 늦어질 수 있다.

용적률에 따른 사업성 차이로 '추가분담금 폭탄'이 나올 가능성도 있다. 현재 재정비 기준 용적률(아파트 기준)은 △분당 326% △일산 300% △평촌 330% △산본 330% △중동 350%다. 일산은 다른 지역보다 기준 용적률이 낮아 주민들이 상향을 요구하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있는지가 재건축 추진의 관건"이라며 "사업 추진 속도가 부촌(富村)을 중심으로 두드러지면서 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화가 나타날 수 있다"고 말했다.

2개 단지 이상이 모인 통합재건축 추진 과정에서 각 단지 주민 간, 아파트와 상가 조합원 간 의견을 모으기 쉽지 않을 거라는 전망도 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "단지마다 평수에 따라 지분 관계가 다르고, 도로 가까이 있는 동과 아닌 동의 감정평가액도 달라질 수 있어 통합재건축 참여 단지들이 분쟁을 겪을 수 있다"고 내다봤다.

선도지구 지정 구역 대다수가 신탁 방식 재정비를 추진하는 가운데, 신탁사가 그간 정비사업을 성공적으로 완료한 경험이 많지 않아 갈등을 잘 풀어나갈 수 있을지 의문이라는 시각도 있다.

정부는 각종 행정지원을 통해 재건축 추진 속도를 높이겠다고 밝혔다. 선도지구에 대해선 바로 예비시행자를 지정하고 내년 상반기 중 정비계획안을 마련하는 '특별정비계획 수립 패스트트랙'을 도입한다.

추정 분담금 산정 결과에 대한 공신력 문제로 갈등이 발생하는 것을 줄이기 위해서는 부동산 가격조사 전문기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원한다.

내년부터 12조원 규모로 조성하는 미래도시펀드로는 민간투자를 유치해 2026년부터 재건축 초기 사업비를 지원할 계획이다. 국토부는 2025년 선도지구의 특별정비계획을 수립, 2026년 사업시행인가를 목표로 하고 있다.

유지만 국토부 도시정비지원과장은 "사업시행인가에서 관리처분인가로 넘어갈 때 가장 중요한 것이 분담금이며, 특히 고령자들의 분담금 마련이 어려울 수 있어 관련 지원을 어떻게 할지 고민하고 있다"고 말했다.

당장 2026년 선도지구 단지들의 이주가 시작돼야 하기 때문에 국토부는 다음 달 선도지구를 포함한 1기 신도시 재건축 이주대책을 별도로 발표할 예정이다. '2027년 착공'이 무리한 계획 아니냐는 지적이 뒤따르는 가운데 국토부는 이날 '철거'도 착공으로 간주하겠다고 밝혔다.

국토부 관계자는 "착공은 '철거 착공'이 기준이며, 주택 유형이 다양해 2027년까지 실착공에 들어가는 곳도 나올 수 있을 것"이라고 말했다.