적자 문제로 올해·내년 예산 정부와 협의한 HUG···올해는 3800억원 증자
'무자본 갭투자' 방식으로 수천가구의 빌라를 사들인 뒤 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고 사망한 일명 '빌라왕' 사건이 발생한 지 벌써 1년이 됐다. 정부는 전세사기에 대한 처벌을 강화하고 관련 피해 예방 및 임차인 지원을 위한 각종 방안을 속속 마련하고 있지만, 여전히 곳곳에는 전세사기 위험이 도사리고 있는 실정이다. 이에 서울파이낸스는 빌라왕 사건 이후 달라진 전세시장 분위기를 2편에 걸쳐 살펴본다. /편집자주
[서울파이낸스 박소다 기자] 지난해부터 잇달아 벌어진 전세사기 사태에 정부는 지난 5월 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 내놓았지만, 사각지대에선 피해자로 인정받지 못한 피해자 등이 속출하고 있어 대책 마련이 필요해 보인다.
18일 국토교통부에 따르면 올해 9월까지 인정한 전세사기 피해 건수 총 6063건 가운데 4억원 초과 5억원 이하의 임차보증금 구간 건수는 20건으로 전체의 0.3%뿐이다. 정부는 전세사기 피해자 지원 보완방안으로 기존 전셋집에 계속 거주하기 위한 피해자의 이자를 완화해 주고 있는데, 보증금 기준을 3억원으로 유지하다 이달 보증금 기준을 5억원으로 늘렸다. 결국 보증금이 5억원 이상인 고액 전세사기 피해자들은 저리 대환대출 지원 대상에서 빠질 수밖에 없게 됐다.
현재 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제 건수가 많아지며 보증보험 가입과 지급 기준도 까다로워지고 있다. 지난 5월 전세 보증금이 공시가격의 150%였던 기준을 126%로 낮추고, 전세금이 매매가의 90% 이하인 주택만 보험에 가입할 수 있게 했다. 역전세, 전세 사기가 주로 발생한 연립·다세대 주택은 특히 공시가격·실거래가가 없다는 이유로 감정가액의 81%보다 낮은 경우에만 전세보증에 가입할 수 있다. '전세보증보험 가입기준 강화에 따른 영향분석 보고서'에 따르면, 이 같은 정부 조치로 전체 세입자의 약 14%는 가입할 수 없다는 분석이 나왔다.
앞서 HUG는 동탄에서 발생한 전세사기 피해자 협동조합의 전세보증보험 신청을 거절하기도 했다. 실제 전세사기 피해자 24명이 스스로 피해 복구에 나서겠다고 모여 만든 협동조합이었으나, 조합이 오피스텔 일부 호수를 소유하며 거주하고 있다는 이유에서다. 조합은 전세사기 가해자로부터 오피스텔 소유권을 이전 받아 임대 사업을 하고 있었다. HUG는 '이런 형태를 만약에 받게 되면 보증금 반환을 목적으로 보증 제도를 악용할 소지가 있다'고 판단해 조합원 7명의 가입 신청을 거절했다.
HUG의 전세보증보험 이행거절 건수도 △2019년 12건 △2202년 12건 △2021년 29건 △2022년 66건 △2023년 8월까지 63건으로 해마다 증가하고 있다. 보증서까지 발급해 놓고 뒤늦게 이를 취소하는 사태도 있었다. 2023년 5월 HUG로부터 보증서를 받고 전셋집에 들어간 부산 거주 B씨는 3개월 만에 HUG로 부터 '보증 취소 통보'를 받았다. 해당 지역에서 동일 사태가 30건 이상이 발생했다.
HUG가 보증을 중도 취소한 이유 중 한 가지는 '집주인이 임대보증금을 실제보다 낮춰 기재했다'는 등 서류 조작 때문으로 확인됐으나 HUG를 믿었던 피해자 입장에선 혼란스러울 상황이다. HUG의 '개인임대사업자 임대보증금보증 약관' 제14조에는 '사기행위에 대한 특례에 따라 임대사업자가 사기 또는 허위로 임대차 계약을 체결했거나, 이를 근거로 보증을 신청했다면 보증을 취소할 수 있다'고 명시하고 있다.
올해 전세보증금을 돌려받지 못한 전세보증사고 피해 금액은 3조1245억원으로 지난해 연간 사고금액(1조1726억원)과 비교해 이미 3배 가량 늘어난 수준이다. 총 사고건수는 1만3903건이며 서울 459건 중 약 30%가 강서구에서 발생했다. 피해는 인천(530건) 경기(521건) 등에 집중됐다. 또 HUG 전세보증보험에 가입 한 사람 중 임대인으로 부터 보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대위변제한 금액이 최근 5년동안 4조1582억원에 이르러 역대 최고치를 기록했다. HUG의 최근 5년 대위변제 미회수 금액은 74%(3조815억원) 수준으로, 특히 올해는 전세보증금 회수율이 10% 미만이다.
이철빈 전세사기 전국대책위 공동위원장은 "HUG의 전세보증보험 적용 범위를 확대해야 한다. 전세보험 등에 가입하지 못한 피해자들은 피해자로 인정받는 것도 어려워 방치되는 상태"라며 "또 대위변제된 사례들을 살펴보면 5억원 이상 보증금 사기에 대해선 현행 구조로 지원이 어렵다"고 지적했다.
이에 대해 HUG 관계자는 "대위변제액이 높아져 HUG의 적자 문제로 정부와 올해 예산과 내년 예산안을 협의가 있었다"며 "올해는 3800억원을 증자하고, 내년에는 1조800억원이 투입된다. HUG의 보증 한도를 자기자본 한도도 늘어났다"고 말했다. 또 악성 임대인에 대해선 "구상권을 청구해야 하는 임대인 중 다주택 채무자는 '집중관리'로 분류해 관리한다"고 말했다.
한편, 서울시와 경기도는 담당 센터에서 변호사·법무사·공인중개사 등이 전세사기 또는 깡통전세 관련 무료 상담 서비스를 제공하고 있다. 금융 지원·주택임대차 상담·지역별 전세가율 정보·전세사기 대응방법 등의 안내와 전세보증금 반환소송·경매·임대차계약 내용 법률상담도 지원한다. 서울은 서울시청 '서울 전월세 종합지원센터', 경기도는 수원에 위치한 '경기도 전세피해지원센터'에서 담당하고 있다.
