野, 공시가 현실화·다주택자 중과세·임대차 2법 등 폐지 반대
전세사기 피해 구제·신혼부부 대출·교통 대책은 통과 가능성↑
"집값의 경우 정책보단 고금리·고물가 등 시장 영향이 더 커"
[서울파이낸스 박소다 기자] 4.10 총선에서 야권이 다수 의석을 차지함에 따라 현 정부가 추진하려 했던 각종 부동산 규제완화책에 제동이 걸려 정책 기조 변화가 불가피할 것으로 보인다. 현재 추진 중인 정책이 모두 법 개정이 필요한 상황에서 여야의 온도차도 크기 때문이다.
12일 관련 업계에 따르면 최근 집권여당이 민생토론회 등을 통해 제안한 공약 중 국회법 개정이 필요한 주요 정책은 △공시가격 현실화 로드맵 폐지(부동산 공시법) △다주택자 세금 규제완화(지방세법 등) △재건축 안전진단 규제완화(도시정비법) △임대차2법(주택임대차보호법) △분양가 상한제 아파트 실거주 의무 폐지(주택법) 등이다.
앞서 윤석열 대통령은 최근 20여 차례의 민생토론회를 진행해왔고, 지난 4일 후속 조치 점검회의에서 "민생토론회에서 논의된 내용들을 담은 법안들은 최대한 빨리 준비해 22대 국회가 구성되면 바로 제출하고 신속히 통과될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다.
그러나 총선에서 여당이 참패하며 앞서 정부가 내놓은 부동산 시장의 규제완화책이 장기간 표류될 가능성이 높아졌다. 지난해 정부가 '1.3 부동산 대책'에서 내놓았던 '실거주 의무 폐지'가 1년 이상 국회의 벽에 가로막힌 사례와 같다.
특히 공시가격 현실화 로드맵과 다주택자 중과세, 분양가상한제 주택 실거주 의무, 임대차 2법 폐지는 야당이 대표적으로 반대하는 것들로 국회 통과가 쉽지 않을 전망이다.
공시가 현실화 로드맵은 2035년까지 공시가를 시세의 90% 수준으로 끌어올려 시장 안정화 수단으로 활용하겠다는 계획으로, 이전 정권인 문재인 정부의 부동산 정책이다. 현 정부는 인위적인 현실화율 인상으로 집값을 안정시키려는 것은 옳지 않다고 판단해 폐기를 공언해 왔지만 야당의 반대로 우선 '3년 유예'로 합의한 바 있다.
임대차 2법인 계약 갱신청구권(2년 의무 연장)과 전월세 상한제(5% 상한선)는 현행 유지될 것으로 예상된다. 야당은 '임차인 등록제'를 도입해서 이에 대한 인센티브를 부여하는 식으로 임대차 시장의 불균형을 보완하겠다는 입장이다.
'재건축 패스트트랙' 또한 차질을 빚을 가능성이 높다. 앞서 현 정부는 1기 신도시를 포함해 30년 이상의 아파트는 안전진단 없이 바로 사업에 착수해 13~15년 걸리는 재건축을 10년까지 줄인다는 계획을 세웠다. 그러나 현재 재건축 사업성이 위축된 상태에서 여소야대 국회마저 만들어지며 여당의 '재건축 초과이익 부담금 폐지', '민간택지 분양가 상한제' 등의 규제 완화 기조에 제동이 걸린 것이다.
업계에선 재건축을 통한 주택 공급 약화와 다주택자 세금 부과 기조 유지 등으로 인해 신축·수도권 등 핵심지로 수급이 몰릴 수 있다는 분석도 나온다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "시장 상황과 정책이 진행되지 않으면서 앞으로 재건축 시장이 많이 위축될 거라 본다"며 "강남 같은 곳만 정책 지원 없이도 개발이익이 나기 때문에 일부 진행이 가능할 것"이라고 말했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 "단기적으론 주택 공급이 끊겨 시장이 위축될 수 있다"며 "2~3년 후 주거난이 예상되는 만큼 여야는 당을 떠나 주택 공급을 늘리는 방향으로 협력을 해야 한다"고 강조했다.
야당이 추진하던 각종 부동산 관련 법안은 힘을 얻을 전망이다. 대표적으로 전세사기 피해자 관련 보증금 '선(先) 보상 후(後) 회수' 특별법 개정안이 있다. 이를 위해 주택도시보증공사의 보증금 반환채권 매입과 피해자 요건 확대 등 전세사기 피해자 중심 종합 구제대책도 나올 전망이다.
아울러 더불어민주당이 총선을 앞두고 내놓은 기본 주택 100만 가구(수도권 50만·지방특화 40만·어르신 복지주택 10만) 공약도 실천 여부도 주목된다. 또 당은 신혼부부에게 결혼·출산지원금 1억원 대출 및 자녀출생에 따른 원금·이자감면 등을 약속했다. 반값 아파트 25만호 공급, 2자녀·3자녀 출산 시 24평형·33평형 분양전환 공공임대 제공, 신규 공공주택 50% 우선 배정 등의 공약도 내놨다.
재건축이나 세금 제도와 달리 수도권광역급행철도(GTX) 건설 같은 교통 대책은 여야 이견이 적은 분야다. 철도 지하화 프로젝트는 이번 국회에서 여야 합의로 특별법이 통과됐다. 현 정부의 '1.25 교통 대책' 중 법 개정이 필요한 과제로는 광역교통도로 사업 인허가 단축(광역교통법) 등이 있다.
부동산 업계에선 집값의 경우 정책 변수보다 시장 자체의 영향이 크기 때문에 총선 결과에 따른 영향은 제한적이라는 평가다. 부동산 침체의 근본적 원인은 규제라기보단 고금리·고물가로 인한 대외적 요인이기 때문에 이를 해결하는 데 정책으론 한계가 있다는 것이다.
김인만 부동산경제연구소장은 "여당이 과반수였다면 취득세 중과 폐지, 실거주 의무 폐지, 재건축 초과이익환수제 폐지 정도는 가능했을지도 모르나 그 정도로 부동산 시장 흐름이 바뀌진 않을 것"이라고 진단했다.
