주요 변수는 정책 아닌 금리 인하 시기·폭, 인플레이션 반영
[서울파이낸스 오세정 기자] 4·10 총선이 더불어민주당을 비롯한 범야권이 180석 이상을 차지하며 압도적인 승리로 마무리된 가운데 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 이번 총선 결과에 따라 최근 서울을 포함한 수도권을 중심으로 나타난 가격 반등세가 지속적인 시장 회복세로 이어질 수 있을지 주목된다.
서울파이낸스는 14일 부동산 전문가 5인(가나다순=김인만 김인만부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장)에게 의견을 묻고 답변을 정리해 봤다.
◇ 22대 국회 '여소야대' 국면 지속···시장 영향과 과제는?
김 - 작년과 달라질 게 없다. 지난 국회도 '여소야대'였고, 그렇다고 '개헌 지지선'을 넘은 것도 아니다. 법 통과는 어려울 것이고, 법안 통과를 전제로 한 규제 완화나 정책도 없을 것으로 본다. 법 개정은 국회에서 막혀 추진이 안 될 것이란 걸 이번에 확인했고, 정부도 시행령 차원으로는 할 수 있는 게 한계가 있다. 어느 정부라고 해도 행정부와 입법부가 협치가 안 되고 따로 놀고 있는 상황이 지속되는 것은 시장 경제로만 보면 긍정적인 흐름은 아니다.
송 - 총선 영향은 거의 없다. 현재 시장은 저점 구간을 평가받는 지점이 지났고 거래량이 늘어난 영향에 따라 가격에 일정 부분 도움이 돼 회복세를 보이는 것이다. 제도나 정책적으로 시장 회복이나 활성화를 위해서는 거래에 대한 문턱을 낮춰야 할 것으로 보인다. 취득세와 양도세 등에 대한 문턱을 낮춰서 거래량을 늘려야 한다.
윤 - 기본적으로 국회 이슈가 부동산 시장에 미치는 영향은 당장 크지 않다. 기대하던 재개발, 재건축, 세제 개편 등 법안 이슈에 따라 관망세였던 수요층의 관망 기간이 길어질 순 있을 것으로 본다. 다만 시장 흐름은 국회가 아니라 인허권이 있는 행정부와 지자체 등에 따라 움직이고 실제 법안의 활성화도 지자체에 권한이 있다. 집값이 오르고 내리는 건 수요자 기대와 연결되는데 정부와 지자체가 실질적으로 규제를 완화하는 게 더 중요하고 법안은 회복세 속도를 조정하는 수준의 영향이다. 총선 결과로 현 정부 노선이 완전 바뀌는 게 아니고 추진 탄력을 덜 받는 수준에서 그칠 것으로 본다.
이 - 총선 전후 달라진 건 의석수뿐이다. 취임 후 정부가 추진하던 '분양가 상한제 실거주 의무', '재건축 초과이익 환수제', '공시가격 현실화', '중대재해처벌법' 등 법안 폐기도 모두 못 하고 수정 보완 수준에서 그쳤다. 이 같은 상황이 이어질 것으로 본다. 다만 정부에서는 현재 시장 관건은 '물가, 공사비 상승에 따른 공급 문제, 특히 정비사업 추진에 있어서 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐'인데 향후 시장 환경 변화에 대비해 제도적 추진 기반을 정비할 필요가 있다.
함 - 시장에 큰 변화가 없을 것으로 본다. 21대 국회나 22대나 '여소야대' 지형은 큰 차이가 없기 때문이다. 현 시장 기조에 깔린 게 고금리, 경기둔화 우려, 미분양, 집값 고점 인식에 따른 거래 관망 등이다. 집값이나 부동산이나 원천은 소득이고, 소득을 늘리려면 결국 경제 성장과 경기 회복 속도가 가장 중요하다. 임대차 시장 변동과 함께 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙, 공급 활성화 등과 관련한 1.10 대책 후속 입법 과정이 조속하게 이뤄져야 한다.
◇ 시장 전망 및 주요 변수는?
김 - 지금 시장에 중요한 변수는 정책이 아닌 금리다. 일단 미국 기준 금리와 한국 기준 금리 인하가 언제, 얼마나 될지가 가장 중요하다. 최근 3개월 시장이 일부 회복됐다는 시각도 있지만 여전히 거래량은 낮은 수준이다. 회복 국면으로 보려면 4000~5000건 거래가 6개월 이상 지속돼야 하는데 턱없이 모자르다. 그동안 폭등한 집값이 조정돼서 투자 기대감이 있는 것도 아니고 PF 상황과 규제 등도 여전한 만큼 상승 추세가 계속되긴 어렵다. 보합 흐름에서 소폭 상승, 하락을 반복하는 상황이 이어질 것으로 본다.
송 - 시장이 회복세에 접어들면서 올해 하반기에는 상승세로 가지 않을까. 가격이 50주 넘게 장기간 하락한 만큼 가격이 오를 것이란 기대감과 함께 금리 인하 가능성, 신생아대출 등 정부 정책에 맞물려 청약 열기가 올랐다는 점에서 가격 회복세가 지금부터 나타나고 있다. 시장에는 금리 이슈가 가장 크다. 금리가 떨어지면 가격 회복력에 도움이 될 수 있다고 본다.
윤 - 현재 전월세 상승세, 인플레이션(이하 인플레)이 반영되는 공사비와 분양가 등이 가장 주요 요인이다. 비슷한 수준에서 유지되는 금리는 지금 의사 결정에 중요한 이슈는 아니다. 서울 거래량 살아나고 급매물 해소되고 신고가 기록되는 경우도 나오는 등 시장이 회복세에 진입한 것으로 보인다. 서울, 수도권 위주의 회복세 저변이 넓어져 지역별 양극화 부분이 갭(격차) 메우기로 발현될 수 있다. 다만 완전 회복세라기보단 물가 반영 회복세로, 분양가 상승에 따라 기존 물건에 대한 거래가 이뤄지며 인플레가 실물에 시차를 두고 반영되는 것이다. 현재 시장은 물가 상승분이 전월세와 실물에 반영되고 있다.
이 - 최근 급격한 부동산 경기 위축은 미국 금리 상승 때문이었다. 이 같은 요인과 거시경제 변화가 없는 한 시장이 바뀔 요인이 없다. 투자자나 시장이 갖는 판단 역시 종전과 달라질 요인이 없기 때문에 집값 전망도 기존과 같다. 지난해 급매 중심의 거래가 이뤄지다가 올해 들어 서울과 수도권 등 주요 입지를 중심으로 거래가 늘어났지만 회복세로 보기보단 지역별, 국지적 양극화가 심화하는 모습이다. 이 가운데 여전히 금리, 인플레가 시장 주요 변수다.
함 - '집값 다지기' 시장이 당분간 이어질 전망이다. 지난 1분기 일부 시장이 회복됐어도 지난해 4분기보다 나아진 것일 뿐, 예년 수준에는 한참 못 미친다. 서울, 수도권에서도 주요 입지가 아닌 강북 등은 여전히 마이너스 변동률을 보이고, 지방은 전세든 매매든 마이너스 변동률을 나타낸다. 일부 주요 지역 상승세 역시 일시적으로, 강력한 추세를 가지고 시장을 밀어 올리긴 어렵다. 주요 시장 변수로는 여전히 금리다. 예상 변수긴 하지만 최근 미국 고용, 물가 지표 등에 따라 금리 인하 시기가 6월은 물 건너갔고, 인상 시그널을 주장하는 시각도 있다. 금리 인하 폭, 시기가 여전히 가장 중요하다.
