"역전세·갭투자 등 전세리스크 노출···DSR 규제도"
[서울파이낸스 김현경 기자] 전세자금대출에 따른 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하고, 전세가격이 매매가격의 70% 이상인 주택에 대해 대출을 제한해야 한다는 주장이 나왔다.
KB금융경영연구소는 전세제도의 문제점과 제도적 개선안을 담은 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 18일 발간했다. 연구소는 현재의 부동산시장이 역전세 현상, 무자본 갭투자, 전세보증금 미반환 등 각종 전세리스크에 노출되고 있는 만큼 전세제도의 구조적 개선이 시급한 시점이라며 보고서 발간 배경을 밝혔다.
먼저 보고서는 전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택경기 하락 시 전세보증금이 주택가격보다 높아지는 '역전세 현상'을 구조적 리스크로 꼽았다.
또 △주택 구입과 동시에 전세계약이 가능해 집주인이 전세보증금 만으로 주택을 구입할 수 있는 '무자본 갭투자' 가능성 △임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세계약 때부터 '전세보증금 미반환 위험'에 노출 △주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 돼 주택시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등도 전세제도의 문제로 제시했다.
이에 대한 개선방안으로는 △제도 관련 금융시스템 개선 및 보증보험 강화 △임대인 신용 정보 제공 △기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.
금융시스템 개선과 관련해 KB경영연구소는 주택가격 하락에 따른 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비가 70% 이상인 주택에 대해 임차인의 전세자금대출을 제한해야 한다고 주장했다.
연구소 측은 "매매가격에 근접한 비용을 담보로 주택을 임차하는 전세계약은 합리적이지 않고, 전세보증금을 낮추고 부족분은 월세로 전환하도록 유도하는 것이 바람직한 정책 방향"이라고 설명했다.
아울러 전세자금대출에 따른 유동성 증가가 주택가격에 미치는 영향을 축소하기 위해 전세대출을 DSR 산정에 포함해야 한다고도 강조했다. 현재 전세대출은 DSR 산정에서 제외된 상태다.
연구소 측은 "전세자금대출은 거래 금액이 커 금융비용 역시 커질 수 밖에 없고, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출은 결과적으로 가계에 부담으로 작용한다"며 "DSR 포함 시 만기 일시상환 신용대출에 DSR 적용(만기 5년)보다 완화해서 적용할 필요가 있고 원리금 상환을 조건으로 만기를 연장하는 방안도 고려할 수 있다"고 밝혔다.
이어 "가계부채의 안정적 관리라는 측면에서 전세자금대출 역시 원리금상환방식으로 유도할 필요가 있다"고 덧붙였다.
그러면서도 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%·비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출)를 LTV 70%까지 허용할 필요가 있다고 했다. 특히, 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR 적용을 배제, 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 제언했다.
임대인 정보 부족에 따른 '전세 거래 불확실성'을 해소하기 위해서는 부동산 중개업소의 '임대인 관련 정보 확인'과 '매매전세비에 대한 설명'을 의무화할 필요가 있다는 주장이다. 또 임차인 전입신고 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.
주택가격 급락 시 금융기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 '기업형 임대사업' 확대도 주택 경기 연착륙 및 부동산 임대차 시장 거래 안정성에 기여할 것으로 내다봤다.
아울러 임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약파기 등을 책임질 수 있는 '기업형 중개 플랫폼'이 필요하다는 주장도 나왔다. 다주택자의 임대사업자 등록 의무화 등도 도입할 필요가 커졌다는 설명이다.
강민석 KB경영연구소 박사는 "우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 주거 사다리 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실해졌다"며 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등을 고민해야 한다"고 강조했다.
