주택 수 산정돼 청약 시 불리하고 대출금리도 높아
"아파트값 안정을 위해서라도 대체 주거 형태 필요"
[서울파이낸스 박소다 기자] 정부가 이달 발표 예정인 부동산 공급 대책에서 부동산PF 만기연장과 보증 심사 완화 등 '금융 지원'으로 가닥을 잡은 가운데, 주거수요 측면에서 현실적 지원책이었던 '오피스텔 주택수 제외' 등은 우선순위에서 밀려나 반쪽짜리 대책이라는 목소리가 나오고 있다.
15일 업계에 따르면 한국부동산개발협회 등은 국토교통부에 '오피스텔 주택수 제외' 방안을 지속 건의했으며, 부동산 PF 지원 확대에 초점이 맞춰진 이번 주택 공급대책에서도 오피스텔 대책을 같이 검토해 줄 것을 재차 건의했다.
앞서 국토부는 부동산 공급 활성화를 위해 중소형 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등을 주택 수에서 제외해 종합부동산세 합산 배제하는 내용을 이번 주택공급대책에 포함할지 논의 중이었으나, 며칠 새 입장을 우회해 중장기 검토로 가닥을 잡은 것으로 알려진다.
국토부 관계자는 서울파이낸스와 통화에서 "정확한 건 대책을 통해 발표될 예정이나 (오피스텔같이) 특정 수요보단 주택 시장 전반을 아우르는 대책들이 더 중요한 부분이다"라고 말했다.
그러나 부동산업계는 주택 공급 선행지수인 주택 건설 인허가가 가파르게 줄어 당장 내년부터 초래할 주택 공급난 사태를 막기 위해 오피스텔 등의 규제를 풀어야 한다고 입을 모은다. 주택공급이 저조한 상황에서 오피스텔 등의 아파트 대체재의 민간투자가 늘어나면 그만큼 주택 공급을 늘리는 효과가 있다는 것이다.
실제로 국토교통부에 따르면 올해 1∼7월 전국 주택 인허가 물량은 20만7278호로 작년 같은 기간보다 29.9% 감소했다. 서울 주택 인허가 물량도 △2021년 8만3260가구 △2022년 4만2724가구 △2023년 1만8536가구로 줄어가는 추세다.
부족한 공급으로 아파트 매매는 올해 초부터 거래량을 늘리며 신고가가 나오는 등 전국적으로 9주째 가격이 상승 중이나, 올해 상반기 오피스텔 10채 중 7채는 지난해보다도 낮은 가격에 거래됐다. 거래량의 경우에도 서울 아파트의 경우 전년 하반기(4084건) 대비 77.76% 상승해 1만7307건으로 증가했으나, 오피스텔은 같은 기간 5158건에서 4036건으로 21.76% 줄었다.
지난달 입주를 시작한 서울 충무로 역세권 'B 오피스텔'은 분양가가 5억4300만원(33㎡기준)이었는데, 현재 5억~5억3000만원 선에 '마이너스 피' 매물이 나와있다. 지난 6월 입주를 시작한 서울 서초구 'E 오피스텔' 은 최소 7000만원 마피가 붙었으나, 이 마저 매물이 쌓였다. 이달 입주를 시작한 서울 송파구 '잠실P 오피스텔' 역시 분양가의 10% 수준의 계약금 포기 매물들이 올라왔다.
이 같은 오피스텔 기피 이유에는 현재 오피스텔이 주택 수에 포함돼 오피스텔 보유자들이 아파트 청약이 불리한 데다가, 종합부동산세 등 보유세 산정에서 다주택자 적용에 대한 세금 부담 때문이다. 또 연초 부동산 규제 완화로 아파트는 혜택을 봤으나, 오피스텔의 경우 건축법상 상업시설이라 담보대출 금리가 높고, 주택법상 주택에 해당되지 않아 DSR 규제 없이 대출 가능한 '특례보금자리론' 대상에서도 제외된다.
한 부동산 중개 관계자는 "오피스텔은 주거용이더라도 취득 시 업무시설 취득세 4.6%를 내고 발코니 설치 불가 등 비주택 관련 법을 적용받는다"며 "정부는 오피스텔의 실제 사용 용도로 과세를 주장하고 있지만, 고시원이나 근린생활시설은 전입신고하고 주거로 사용해도 주택수를 가산하지 않는다"며 준주택 건축물과 이중적 차별을 지적했다.
김준형 명지대 부동산학과 교수도 "한때 집값 상승으로 오피스텔을 고분양가에 받은 사람들이 아파트 매매자에 비해 많은 피해를 봤다. 전세입자의 경우 오피스텔 가격이 떨어지니 전세금도 돌려받기 어려워져 역전세 등이 생긴 것이다"라며 "아파트 시장도 아직 덜 회복된 상황에서 오피스텔 시장을 활성화하는 것에 한계는 있겠으나, 1·2인 가구와 역세권 오피스텔에 대한 실수요자도 늘어나는데 이들을 1주택자로 산정해 향후 주택 청약에서 불리함을 준다면 결국 아파트로 쏠림 현상을 가중해 아파트 가격만 끊임없이 올라갈 것"이라고 말했다.
한편, 정부가 오피스텔 주택 수 제외를 중장기 검토건으로 가지고 가는 내부적인 이유는 '세수 부담' 때문인 것으로 알려진다. 오피스텔 보유자들의 세금이 주는 만큼 정부의 세수가 줄어들기 때문이다.
