'DSR 40%→DTI 60%'·'RTI 1.25~1.5배→1배'
고금리에 이자부담 가중···"수요 많지 않을 것"
[서울파이낸스 김현경 기자] 부동산 시장 침체로 기존 전세보증금보다 전세가가 낮아지는 '역전세난'이 심화하자 정부가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적의 은행 대출에 한해 규제를 완화하기로 했다. 정부는 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연되거나 미반환될 가능성이 커지면서 세입자들에게 피해가 돌아갈 수 있다는 우려가 나오자 이같은 대책을 마련했다.
금융위원회는 오는 27일부터 내년 7월 31일까지 전세보증금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)에 대한 반환목적의 은행 대출에 한해 '총부채원리금상환비율(DSR) 40%'가 아닌 '총부채상환비율(DTI) 60%'를 적용한다고 26일 밝혔다. 개인사업자에 적용되는 '임대업이자상환비율(RTI)'도 기존 1.25~1.5배에서 1배로 하향된다.
특히, 임대인이 당장 세입자를 구하지 못하더라도 전세금을 기존 세입자에게 돌려줄 수 있도록 우선 완화된 대출규제 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 내 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 방침이다.
또 기존 세입자 퇴거 후 집주인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력을 엄격히 확인한 후 대출을 받을 수 있도록 지원한다. 다만, 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주를 해야 한다.
금융위는 이번에 완화되는 전세금 반환목적 대출이 다른 용도로 사용되는 것을 막고자 고강도의 관리 방안도 함께 내놨다. 우선, 지원 대상을 이달 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 계약이 만료되는 경우로 한정한다. 또 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금을 상환할 수 있는지 등도 확인한다.
대출금은 현 세입자에게 직접 지급, 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 아울러 반환대출 이용기간 동안 집주인은 신규주택을 구입할 수 없도록 했다. 주택 구입이 적발될 경우 대출전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급 금지 등의 페널티를 부과한다.
아울러 집주인이 규제완화 혜택을 받으려면 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 또 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료 납입 의무를 이행해야 한다.
당국은 이같은 의무사항을 집주인이 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영한다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오는 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 다음달 출시할 예정이다.
◇올해 만기 전세보증금만 300兆···가계부채 "급증 vs 제한적"
최근 가계부채가 다시 증가세로 돌아선 가운데, DSR 규제에 묶여있던 대출을 일부 풀어주기로 하면서 부채 급증에 대한 우려가 일각에서 나온다. 지난해 말부터 '부동산 시장 정상화'를 목표로 대출·세금규제를 완화해 온 정부가 이번에 규제를 추가로 풀면서, 정부의 기조가 '대출규제 완화'로 돌아섰다는 잘못된 시그널을 시장에 줄 수 있다는 것이다.
최근 가계대출이 증가세로 돌아선 점도 이같은 우려에 불을 지피고 있다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 5월 말 가계대출 잔액은 677조6122억원으로, 지난 2021년 12월 이후 1년5개월 만에 증가세(전월 대비 1431억원↑)로 전환했다. 이후 6월 잔액은 전월보다 6332억원 증가했고, 이달 20일 기준 잔액은 678조5700억원으로 6월 말보다 3246억원 늘었다.
한국은행에 따르면 올해 전세만기가 도래하는 보증금 규모는 288조8000억원(116만7000가구)에 달한다. 이 중 전세가격 하락 등으로 집주인이 세입자에게 반환해야 하는 보증금 차액 규모는 24조2000억원이다. 이는 올해 만기 도래 전세보증금 전체의 약 8.4% 수준이다. 한은은 또 116만7000가구 중 7.6%인 8만9000가구는 빚을 내더라도 자금이 부족할 것으로 분석했다. 이번 전세보증금 반환목적 대출로 부채가 늘어날 것이란 관측이 나오는 배경이다.
당국이 이번 규제완화 지원 조건을 까다롭게 설정한 데다 고금리 기조가 계속되고 있다는 점에서 가계부채 증가 규모가 제한적일 것이란 분석도 나온다. 은행권에서도 이번 규제 완화로 인한 대출수요가 많지는 않을 것이란 전망에 힘이 실리는 분위기다.
예컨대, 연소득이 5000만원인 개인 다주택자가 관련 대출(금리 4.0%·만기 30년)을 받는다고 가정했을 때, DSR 40% 규제 아래에서 최대 받을 수 있는 한도는 3억4500만원이다. 같은 기준으로 DTI 60% 적용 시 최대한도는 5억2000만원으로 1억7500만원 증가한다. 그러나 이 때 갚아야 하는 매월 원리금은 기존 164만7083원에서 248만2560원으로 83만5477원 증가한다.
경기침체, 고물가가 지속되는 가운데 매월 80만원에 달하는 이자비용을 더 부담하는 데 따른 부담이 만만치 않을 것이란 시각이다. 특히, 최근 주요 시중은행 주담대 금리 수준이 예시로 든 사례에서의 금리보다 높다는 점에서, 이자부담은 이보다 더 클 것이란 분석이 가능하다. 이날 기준 5대 시중은행의 주담대 변동금리는 연 4.33~6.947%다.
한 시중은행 관계자는 "이번 대출규제 완화가 전국민이 아닌 일부 수요가 있는 집주인에 한해 이뤄지다 보니 단기적 수요일 가능성이 크다"며 "현재 금리 수준이 높아 이자부담이 클 수 있기 때문에 후속 세입자를 구해 대출금을 바로 상환하는 수요도 많을 것으로 예상된다"고 말했다.
금융위 관계자도 "기본적으로 전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이고, 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이라며 "이번 조치로 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이라고 본다"고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "이번 조치의 목적은 시장을 인위적으로 활성화하는 것이 아니라 경기변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화화는 것"이라며 "이번 대출규제완화는 여러 제한이 걸려 있다"고 설명했다.
