[서울파이낸스 오세정 기자] 최근 집값이 하락하고 미분양 주택이 최근 10년 새 최대 수준으로 늘어났지만 분양가는 오히려 오르고 있다. 전문가들은 미분양 주택 수가 급증하는 가운데 분양가마저 오르면서 분양 시장이 장기 침체에 빠질 수 있다는 우려하고 있다.
3일 국토교통부가 발표한 '1월 주택통계'를 보면 전국 미분양 주택 수는 7만5349가구로 전월 대비 10.6% 증가했다. 10년2개월 만에 최대치다. 2020년말 1만9005가구, 2021년말 1만7710가구였던 미분양 물량은 불과 1년 남짓한 기간에 4배 넘게 불어났다. 집값 하락세가 이어지는 가운데 고금리에 따른 대출이자 부담에 따라 미분양 물량이 20년 장기 평균이자 정부가 위험선으로 언급한 '6만2000가구'를 훌쩍 넘어선 상태다.
이 가운데 올해 분양예정물량은 약 27만1000호(일반분양 약 13만9000호)로 미분양이 더 늘어날 전망이다. 주택산업연구원은 올해 분양 예정 물량을 토대로 연내 미분양 주택이 최대 12만5000가구까지 쌓일 수 있다고 내다봤다.
문제는 팔리지 않는 새 집이 쌓이고 있는데 전국 분양가마저 가파른 상승세를 이어가면서 매수심리가 더욱 위축될 것이라는 것이다. 국토부는 3월부터 적용되는 기본형 건축비 상한액을 2.05% 인상하기로 했다. 이에 따라 ㎡당 건축비 상한금액(16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡ 기준)은 190만4000원에서 194만3000원으로 올라갔다.
기본형 건축비 상승은 분양가 상한제 지역 주택의 분양가 상승을 부추길 수 있다. 분양가 상한제가 적용되는 서울 반포와 청담, 방배 등에 나오는 물량의 경우 3.3㎡당 분양가가 6000만원대 초반에 형성될 것으로 전망된다.
민간아파트 분양가도 상승세다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 올해 1월 기준 서울 민간 아파트 분양가격은 3.3㎡당 3063만600원으로, 전월 대비 2.86% 상승했다. 서울 민간아파트 분양가는 지난해 5월 이후 9개월 만에 3000만원대로 올랐다.
다만 건설 자잿값, 임금 상승을 비롯해 금융비용이 증가한 건설사 입장에서는 분양가 조정 등을 통한 분양률 제고도 쉽지 않은 실정이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "공급자가 어려운 시장 상황을 고려해 분양가를 낮은 수준에 책정하고 싶어도 원자재값, 금리, 인건비 등 인상 폭이 커 결국 분양가도 올릴 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.
이에 따라 건설·주택업계는 정부의 미분양 공공매입 등 추가적인 대책을 요구하고 있지만 정부는 아직 개입할 수준이 아니라고 판단하고 있다. 앞서 원희룡 국토부 장관은 "현재 미분양은 건설사의 가격 할인 등 자구 노력으로 상당 부분 해소될 수 있는 일시적인 마찰성 미분양이라고 보고 있다"고 밝혔다.
전문가들 사이에서도 정부 개입 여부와 관련해서는 입장차가 있지만 부동산 경착륙 방지를 위한 보완 대책을 마련해야 할 시점이라고 입을 모았다.
김정주 건설산업연구원 경제금융·도시연구실장은 "집값 상승에 대한 기대심리 약화로 단기적인 분양률 회복이 쉽지 않아 올해 상반기 중 일부 사업장에서 부실문제가 본격화하는 등 주택시장 경착륙 가능성에 대한 우려가 나온다"면서 "PF 보증한도 확대·건설사 유동성 지원 등 금융조달 지원과 함께 정부가 미분양 주택 해소를 위한 역할을 확대할 필요가 있다"고 주장했다.
김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "향후 미분양 주택이 큰 폭으로 증가할 수 있는 만큼 잠재 리스크에 대한 철저한 사전 대응이 필요하다"면서 "적정 분양가 산정으로 초기분양 제고 등 공급자 자구노력이 중요하고 정부 정책 지원 방향을 모색할 경우 민간임대리츠시장 등 민간 자본을 우선으로 활용한 뒤 면밀한 검토 후 필요시 공적자금(주택도시기금, 공공매입)을 활용해야 할 것"이라고 제언했다.
