[서울파이낸스 박성준 기자] 서울 집값과 전셋값이 내년에도 오를 것이란 전망이 나왔다. 내년 주택 공급을 최우선 과제로 삼고 있는 정부의 기대와는 달리 공급 부족이 개선되지 않을 것이란 분석이다.
주택산업연구원은 29일 '2021년 주택시장 전망' 보고서를 통해 내년 서울 아파트 매매가격이 2.1% 오를 것으로 전망했다. 수도권과 전국 아파트 매맷값도 1.8%씩 상승할 것으로 예상했다. 주산연은 공급과 수요의 균형이 맞지 않는 '수급 불균형'이 서울 아파트 가격 상승에 가장 큰 영향을 미치고 있다고 분석했다.
주산연은 지난 10년간 특정연도의 공급은 아파트 분양물량으로, 수요증가분은 '특정연도의 30세 진입인구에서 사망인구를 뺀 주택시장활동인구 순증분'으로 아파트 수급지수를 추정하고 이를 기초로 영향요인을 분석했다.
그 결과, 전국 아파트값의 영향요인은 △수급지수(상관계수 -0.38) △경제성장률(0.28) △주택담보대출 증가율(0.25) △금리변화(-0.13) 등으로 크게 나타났다. 금리 변화의 영향은 미미했던 것으로 분석됐다. 이에 반해 서울은 △수급지수(-0.58) △경제성장률(0.28) △주담대증가율(0.13) △금리변화(-0.01)로 나타나는 등 수급요인의 영향이 훨씬 큰 것으로 분석했다.
주산연은 "다주택자 비율이 낮아질수록 아파트값 상승폭은 매우 커질 수 있다는 것을 보여주는 결과"라며 "다주택보유 억제가 집값 안정에 절대적인 투기억제론자들의 주장과는 전혀 다른 반대의 결과를 보여주고 있다"라고 설명했다.
전세의 경우 실수요자 증가에 미치지 못하는 전세물량 공급 부족과 임대차3법에 따른 시장 혼란이 이어지며 내년 서울과 수도권, 전국 아파트 전세가격이 각각 5.0%, 3.7%, 3.3%씩 오를 것으로 예상했다.
전국은 △경제성장률(0.36) △금리변화(-0.33) △수급지수(-0.31) △주담대증가율(0.20) 순으로 집계됐다. 매매와 달리 금리변화가 상대적으로 큰 영향을 주고 있으며, 다주택보유 비율의 상관계수가 0.40도 매우 큰 것으로 나타났다. 이는 집값안정기에 다주택수가 늘어나고, 매매와 전세가격 격차가 줄어들면서 실질임차료수준이 더욱 올라가는 현상을 반영하는 결과라고 주산연은 설명했다.
주산연은 "누적된 공급부족 상황에 대한 개선가능성이 낮은 가운데 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황"이라면서 "경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 매매가격과 전월세 가격은 상승기조를 이어갈 것으로 보인다"라고 말했다.
