김동연 경제부총리 "불안 지속되면 추가 대책 내놓을 것"
[서울파이낸스 나민수 기자] 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정된다. 강남 4구를 포함한 서울 11구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정된다.
과열지구 내 조합원 분양권은 소유권이전등기시까지 전매가 금지된다. 지방 민간택지의 분양권 전매제한이 6개월로 신규 설정됐으며 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구의 경우 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 전매가 제한된다.
분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용되며 재건축 초과이익환수제는 예정대로 내년 1월부터 시행된다. 2015년 폐지된 주택거래신고제도 재도입된다.
2주택 이상 다주택자는 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 배제된다. 조정 대상지역 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제비율은 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 각각 40%씩 적용된다. 주택담보대출의 경우 세대 당 1건으로 제한된다.
청약 1순위 자격도 기존 1년에서 2년으로 강화되며 가점제 당첨자의 경우 2년간 가점제 적용이 배제된다. 오피스텔에 대해서도 전매제한기간이 강화되며 인터넷 청약이 도입된다.
정부는 2일 정부서울청사에서 기획재정부·국토교통부 등 관계부처 합동으로 브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다.
정부는 우선 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 특히, 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(△강남 △서초 △송파 △강동) 및 기타 7개구(△용산 △성동 △노원 △마포 △양천 △영등포 △강서), 세종시를 투기지역으로 중복 지정했다. 과열지구, 투기지역 모두 3일부터 적용되며 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정된다.
재건축·재개발에 대한 규제도 정비된다. 정부는 과열지구의 실효성을 강화하기 위해 재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유를 엄격하기 적용하기로 했다. 다만, 과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우 조합원 지위의 양수가 허용된다. 오는 9월 '도시 및 주거환경 정비법 시행령' 개정 이후 모든 재건축 조합에 적용된다.
정부는 분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단하기 위해 과열지구에서는 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 '관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시'까지 금지된다. 과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 사람은 5년간 과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 도시 및 주거환경 정비법 개정 시행 이후부터 적용된다.
다주택자(조합원 입주권 포함)에 대한 금융규제가 강화된다. 내년 4월부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 2주택자는 최대 50%, 3주택자 이상은 최대 60%의 양도세가 부과된다. 보유기간에 따라 공제되던 장기보유특별공제 적용이 배제된다.
특히, 투기지역 내에서는 주택담보대출이 기존 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화된다. LTV·DTI도 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 기본 40%로 적용된다. 아울러 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%포인트(p)씩 강화하기로 했다. 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV․DTI를 10%p 완화하기로 했다.
2015년 폐지된 주택거래신고제가 재도입된다. 이에 따라 투기과열지구 내에서 3억원 이상의 모든 주택 거래시(분양권, 입주권 포함) 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고가 의무화된다. 제출된 자료는 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용되며 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료가 부과된다. 9월 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 개정 시행 이후부터 적용된다.
실수요자를 위한 청약제도 등의 정비도 이뤄진다. 정부는 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화한다. 가점제 비율도 상향한다. 이에 따라 투기과열지구의 85㎡이하 주택은 100% 가점제가 적용되며 조정대상지역에서는 85㎡이하는 75%, 85㎡초과는 30%의 가점제가 적용된다. 다만, 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 사람은 2년간 가점제 적용이 배제된다.
지방에서도 분양권 전매제한이 이뤄진다. 지난 7월 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거가 마련됐기 때문이다. 정부는 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정했으며 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구(△해운대 △연제 △수영 △동래 △남 △부산진 △기장)의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년6개월 또는 소유권이전등기시로 제한하기로 했다. 오는 11월 주택법 시행령 개정(안) 시행 후 입주자모집 공고신청분부터 적용된다.
조정대상지역 내 오피스텔의 전매제한기간을 강화하고, 청약자 보호를 위한 제도 개선 추진하기로 했다. 오피스텔의 경우 전매제한 규정이 없어 현재 일부 지역에서 풍선효과로 인한 청약과열이 발생하고 있는 실정이다.
정부는 투기과열지구 및 조정대상지역 오피스텔에 대해 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용하기로 했다. 또한 일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련할 계획이다. 오피스텔, 상가 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위·과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정을 신설한다.
김동연 경제부총리는 "이번 대책은 분양시장뿐만 아니라 기존 주택·재건축 주택 등 전체 주택 시장을 대상으로 삼고 있다"며 "대책 발표한 후에도 시장 상황을 면밀히 주시해서 불안한 상황이 지속하면 추가로 지속적인 대책을 강구할 것"이라고 밝혔다.
