[서울파이낸스 박소다 기자] 재건축보다 진입 장벽이 낮고 사업 속도가 빨라 각광받던 아파트 리모델링 사업이 정부의 잇단 재건축 규제 완화에 찬밥 신세가 돼 가고 있다. 리모델링 추진 노후 단지에선 조합이 해산되거나 재건축으로 선회 시도도 엿보이고 있다. 그러나 일각에선 그럼에도 리모델링을 추진해야 할 이유는 다수 존재한다고 입을 모은다.

10일 정비업계에 따르면 2008년부터 리모델링을 추진해온 강남구 개포동 대치2단지는 오는 4월 리모델링 조합 해산 총회 개최를 검토 중이다. 이 단지는 조합 설립 이후 16년 동안 재건축을 원하는 주민들과 리모델링을 원하는 주민들 양측의 요구로 사업이 원활하지 못했다. 조합이 해산되면 주민들은 재건축으로 사업을 선회해 추진할 것으로 보인다. 앞서 지난해 3월 송파 거여1단지가 리모델링추진위원회를 해산했다. 송파 강변현대 리모델링 조합도 해산 절차를 진행하고 있다.

아파트 리모델링이란 노후 아파트 단지의 용적률이 200%이상(약 15층)일 때 기존 용도구역의 용적률 제한으로는 재건축 사업성 확보가 어려워 재건축 대신 진행됐던 도시재생사업이다. 준공 후 15년 만에 추진이 가능하고 안전진단 문턱도 낮아 재건축보다 빠른 진행이 가능하다는 장점이 있었다.

그러나 지난 1월 10일 정부가 재개발·재건축의 용적률, 안전진단 부분의 규제를 대폭 완화하면서 리모델링의 속도와 사업성이 재건축에 크게 열위가 된 것이다. 리모델링은 재건축보다 층수를 높일 수 없기 때문에 일반분양 가구 수가 적어 시행사·시공사에겐 사업성이 적다는 것이 최대 단점으로 꼽힌다.

그럼에도 리모델링 추진이 필요한 이유도 있다. 우선 기존 골조 유지로 공사비를 절약할 수 있으며, 공사 기간도 짧다. 아울러 초과이익환수제도(사업을 통해 조합원이 사익을 얻는 만큼 사업에서 발생한 초과수익의 최대 50%를 국가에 내는 것)도 적용받지 않는다. 이는 조합원들이 내야 하는 분담금 부담이 적다는 의미다. 최근 재건축을 추진 중인 서울시 아파트에선 조합원이 내야 하는 분담금이 최소 3억부터 10억대에 이르는 등 이 분담금으로 재건축 사업 진행에 난항을 겪는 곳이 많다.

아울러 정부의 재건축 기준 완화와 관계없이 재건축 사업 자체가 불가능 한 단지에겐 유일한 대책이 될 수 있다. 서울시가 지난해 발표한 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'에 따르면 서울 시내 4217개 공동주택 단지 중 3096개(세대수 증가형 898개·맞춤형 2198개)는 재건축 사업이 불가한 리모델링 대상 단지였다.

결국 들어가는 비용이 재건축에 비해 저렴하지만 빠른 시간 내 세대 내부를 30~40% 확장할 수 있고 낡은 급·배수관·엘레베이터 교체, 주차장 확대, 커뮤니티 시설을 확보, 아파트 이미지 개선을 할 수 있다는 점에서 재건축 사업의 좋은 대안이 될 수 있다. 건설재가 덜 들어가는 만큼 더 환경친화적이고, 입주자가 이미 결정돼 있다는 점에서 부동산 경기가 안 좋은 상황에서 미분양 우려도 적다.

사업성 외에 리모델링의 단점으로는 세대 사이 내력벽을 철거할 수 없어 신축처럼 내부 평면 설계 등이 유연하지 않다는 점이다. 세대 내부를 넓히는 수평 증축의 경우 재건축의 평면 평균 비율은 1:0.81로 납작한 형태인 반면 리모델링 비율은 1:1.92로 세로로 긴 형태를 띠게 된다. 이는 세대가 붙어있기 때문에 가로 확장이 불가능하기 때문이다. 결국 전면 넓이는 그대로인데 세로가 길어지면 채광과 통풍이 떨어질 수 있다는 단점이 있다.

상황이 이렇다 보니 최근 리모델링의 사업성과 상품성을 높이기 위한 건설사들의 다양한 시도가 엿보인다. 리모델링 사업에서 가장 선두에 있는 것은 포스코이앤씨다. 지난해에도 다수 리모델링 수주고를 올렸는데, 창원 성원토월아파트 리모델링사업(4725억원), 분당 느티마을4단지 리모델링사업(4386억원), 분당 느티마을3단지 리모델링사업(3328억원) 등이 있다.

포스코이앤씨가 최근 개발한 리모델링 기술로는 '리모델링 전용 수직증축 구조시스템'이 있다. 기존 리모델링 수직증축의 단점인 제한적인 평면 구성을 완화한다. 아파트 옥상에 포스코 특수강건재로 제작된 합성보와 테두리보로 결합된 전이층을 설치해 상부의 하중을 분산시킴으로써 펜트하우스 등 다양한 평면을 구현할 수 있게 한다. 또 수평·별동 증축이 제한적이었던 경우에도 일반분양 등 추가 세대수 확보가 가능해져 조합원 분담금 부담도 개선, 사업성 증진까지 기대할 수 있다.

이어 쌍용건설은 최근 서울 송파구에 '송파 더 플래티넘'을 준공했는데, 기존 299가구 보다 29가구를 늘려 일반분양했고 이는 리모델링 사업으로 일반분양에 성공한 국내 첫 사례다. 기존 가구의 전용 면적도 37~84㎡에서 52~106㎡로 상향됐으며, 주차 문제(165대→320대)도 대거 개선됐다. 이어 무료 발코니 확장, 무료 시스템 에어콘과 세대 별 창고 등 특화시설이 들어갔다. 또 회사는 입주민들에게 세대분리형(106㎡)을 평면을 제안해 총 119가구 중 60%가 이를 선택했는데, 이는 한 가구에 두 개의 출입문을 내어 각각의 독립 가구로 거주할 수 있어 부분 임대를 통한 임대수익 창출도 기대할 수 있게 한다.

대우건설의 경우도 지난해 말 아파트 증축형 리모델링사업에 적용하기 위해 리모델링 전용 특화 평면을 리뉴얼했다. 특화 평면은 비확장 발코니와 욕실 및 수납 공간 부족 등 리모델링 전 구축 아파트들이 가지고 있었던 여러 구조적인 문제점을 해결하는 방향으로 개발됐다. 리모델링 특화 평면은 기존 아파트의 구조에 따라 △계단식 관통형 △계단식 일반형 △복도식 1배이 △복도식 2배이 등 총 4가지 타입으로 나뉜다. 대우건설은 △2021년 2건(5721억원) △2022년 4건(1조3870억원)의 리모델링 수주고를 쌓으며 시장 복귀를 알렸다.

한 정비업계 관계자는 "실제로 재건축이 쉽지 않은 단지들이 많고 부동산 경기가 가라앉아 미분양 리스크도 있는 만큼 수익성은 낮지만 리모델링 사업이 더 안전할 수 있다"며 "모든 노후 단지의 고밀개발은 불가능하고, 정비사업은 속도전인 만큼 사업성이 낮은 단지는 여전히 리모델링 방식이 낫다고 본다"라고 말했다. 

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