일반주택 7일 이후 입주신청 단지 우선 적용…서울 제외 유력
[서울파이낸스 나민수 기자] 민간택지에 대한 분양가 상한제가 2년 7개월만에 부활했다. 정부가 분양가 상한제를 부활시킨 이유 중 하나는 서울 강남권 등 투기과열지구 집값을 잡겠다는 것이다.
8일 국토교통부에 따르면 민간택지 분양가 상한제 지정 요건은 최근 3개월 집값 상승률이 소비자 물가상승률의 2배를 초과한 곳 중 △1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 △분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 △3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나라도 해당되면 국토부 주거정책심의위원회를 거쳐 적용된다.
이런 기준을 적용하면 서울 25개 자치구 대부분이 기본 요건을 충족한다. 서울의 최근 3개월간 소비자물가상승률은 0.18%인데 같은 기간 서초구(0.21%)를 제외한 서울 모든 자치구의 주택가격상승률은 물가상승률의 2배인 0.36%를 넘는다.
적용 대상의 경우 일반 분양주택은 7일 이후 입주자 모집승인을 신청한 단지부터, 재건축 등 정비사업은 최초로 관리처분계획 인가를 신청한 주택부터 적용된다.
하지만 업계에서는 서울은 이달 중순쯤 발표될 대상지역에서 제외될 것으로 전망하고 있다. 현재 서울에서 신규로 분양되고 있는 단지들을 살펴보면 대부분 재건축·재개발로 공급되고 있기 때문이다.
통상 관리처분계획 인가 신청에서 분양까지 1년 가량 걸린다는 점을 고려하면 내년 말까지 서울에서 분양하는 아파트 대부분은 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지라 분양가 상한제 대상에서 빠질 수밖에 없다.
일반 분양 단지들도 적용이 쉽지 않다. 최근 정부가 8.2 부동산대책, 10.24 가계부채대책 등을 통해 대출 규제를 강화하면서 최근 집값 상승세도 한풀 꺾였다. 여기에 주거복지 로드맵 발표를 앞두고 실수요자들의 시장 관망세가 짙어지고 있는 상황이라 제도 적용 단지는 일부에 불과할 것으로 보인다.
특히, 강남권의 경우 이미 정부가 주택보증공사(HUG)를 통해 분양가를 제한하고 있어 영향은 미미할 것으로 보인다. HUG는 현재 강남 4구를 고분양가 관리 지역으로 지정, 주변 단지의 1년 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다.
업계에서는 제도 시행으로 분양가가 5∼10% 하락할 것으로 전망하고 있다. 과거 2007~2014년 민간아파트에 대한 분양가상한제가 적용됐던 실제 사례를 보면 주변 시세에 비해 5~10% 수준으로 분양가격이 책정됐기 때문이다. 다만, 강남권 등 인기지역에서는 시세차익을 노린 '로또 청약' 광풍 현상이 나타날 수밖에 없다고 지적한다.
실제로 정부가 HUG를 통해 분양가를 통제한 '신반포 센트럴 자이'와 '래미안 강남포레스트' 등 강남권 재건축 아파트들은 정부의 대출 규제에도 불구하고 시세차익을 기대한 청약자들이 몰리면서 수백대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.
실수요자들 역시 분양가 상한제가 확대될 경우 분양시장이 '로또시장'이 될 것으로 전망했다. 최근 닥터아파트가 자사 회원을 대상으로 한 설문조사에서 10명 중 4명은 제도가 확대될 경우 '시세차익이 확대되면서 분양시장이 로또화 될 것'이라고 답했다.
발등에 불이 떨어진 건설사들도 걱정이 크다. 대형 건설사 한 관계자는 "제도 시행으로 적용 대상지에 물량 공급을 축소하거나 건축비를 맞추기 위해 특화 설계나 고급자재 적용은 유상으로 전환하는 방법 등 다양한 방향으로 검토하고 있다"고 말했다.
