"초고강도 대책에 손발 묶여…관망세 넘어 거래절벽 올 수도"
[서울파이낸스 나민수 기자] 부동산시장이 시쳇말로 '멘붕(멘탈붕괴)'에 빠졌다. 공급과잉 우려에 기준금리 인상 가능성 등으로 시장이 전반적으로 위축된 상황에서 정부가 '핵폭탄급' 부동산대책을 발표하며 사실상 손발을 묶어버렸기 때문이다.
정부는 지난 2일 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8.2대책)'을 내놓았다. 문재인 정부가 첫 부동산대책인 6.19대책의 미흡함을 인정하며 44일 만인 새로운 대책을 발표한 것이다.
대책의 내용은 강력하다. 서울 전 지역과 경기 과천·세종시는 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개 구 등을 투기지역으로 묶은 것은 물론, 다주택자에 대한 양도소득세와 금융규제를 강화했다. 특히, 이상과열의 진원지인 재건축은 물론 그동안 대책에서 빠져있던 재개발과 지방 분양권 전매규제, 오피스텔까지 규제 대상에 포함시켰다.
이 같은 강력한 대책의 발효로 전문가들은 한동안 부동산시장 침체가 불가피할 것으로 전망하고 있다. 과거 노무현 정부 때도 강력한 부동산정책을 펼치며 한동안 시장 침체기를 겪은 바 있다.
김인만 부동산연구소장은 "이번 대책은 통상 3~4번에 걸쳐 내놓을 만한 내용이 모두 포함된 종합선물세트 같은 느낌"이라며 "정권 초기부터 부동산 투기에 밀려 고생한 노무현 정부의 전철을 밟지 않겠다는 문재인 정부의 강력한 의지가 담겨 있다"고 분석했다. 이어 "대책 시행시기를 다르게 한 것뿐만 아니라 풍선효과까지 막아 놓은 만큼 시장은 한동안 침체될 것으로 보인다"고 전망했다.
하지만 정부가 8.2대책에 이어 8월 말 발표할 가계부채 종합대책으로 대출 조이기에 나설 것으로 전망되면서 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수밖에 없게 됐다.
실제로 8.2대책에 따라 대출규제 강화가 적용된 3일 시중은행창구에는 대출시기를 당길 수 없냐는 문의가 쇄도한 것으로 알려졌다. 이번 대출규제 강화로 올해 하반기 신규 대출자 약 40만명이 영향을 받을 것으로 전망되며, 대출 가능 금액도 1인당 평균 1억6000만원에서 1억1000만원으로 30% 넘게 줄어들 것으로 보인다.
8월 말 가계부채 대책에는 △총부채원리금상환비율(DSR) 도입 △신(新) DTI 도입 방안 등을 포함될 것으로 알려진 만큼 실수요자의 대출 가능 금액은 더욱 줄어 내 집 마련보다는 전·월세로 눌러앉을 가능성도 커진다.
아울러 정부는 조만간 금리인상에 나설 것으로 보인다. 한국은행은 지난달 기준금리를 연 1.25%에서 동결하기로 결정했다. 지난해 6월 금리 인하 이후 11개월 연속 동결 결정이다.
하지만 1분기 경기가 회복세로 돌아선 것은 물론, 최근 11조300억원 규모의 추가경정예산이 국회를 통과하면서 금리인상 가능성이 커졌다. 시중에 돈이 많이 풀려 야기될 수 있는 부작용을 의식한 것. 한은도 "앞으로 경기회복세가 지속되는 등 경제상황이 보다 뚜렷하게 개선되면 통화정책 조정이 필요할 수 있어 이러한 가능성에 대해서도 면밀히 검토할 것"이라고 밝힌 바 있다.
이뿐만 아니라 올해 하반기부터 급증하는 신규 입주물량도 부동산시장에 부담으로 작용할 전망이다. 부동산인포에 따르면 올해 하반기(7~12월) 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 23만3436가구로 상반기 입주물량(16만160가구) 대비 45.8%, 지난해 동기(18만3382가구) 대비 27.3% 증가했다. 내년에도 전국에서 아파트 43만4399가구의 입주가 예정돼 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만호를 넘어서는 대규모 아파트 입주러시가 개시되는 데다 금리인상도 우려되는 상황에서 이와 같은 전 방위적인 수요억제책이 자칫 거래동결 현상을 불러오는 것은 아닌지 우려된다"며 "집값이 잘 안 잡히는 서울은 수요억제책뿐만 아니라 공급에 대한 장기적 시그널과 다양성이 필요한 상황에서 과도한 정비사업 규제로 인한 공급 단절이 중장기적인 수급불균형을 가지고 올 수 있다는 면도 그 부작용에 대한 고민이 필요하다"고 말했다.
