5.10대책 후속조치에도 매수심리 '위축'
서울 아파트값 한 주간 0.09% 더 내려

[서울파이낸스 성재용기자] 서울 수도권 아파트 시장은 비수기 영향과 서울시 재건축 규제 영향으로 주간 하락세가 계속됐다. 22일 부동산114 등에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격은 지난주에 비해 0.09% 하락했다. 신도시는 –0.03%, 수도권은 –0.01%로 모두 소폭이지만 내림세가 이어졌다.

서울시가 강남 개포지구에 이어 송파 가락시영에도 소형비율 30%를 권고하면서 주요 재건축 아파트의 가격이 떨어졌다. 서울 재건축은 이번 주 –0.27% 하락해 올 들어 주간 낙폭이 가장 컸다. 재건축을 제외한 일반 아파트와 중소형도 추가 하락을 우려한 매수자들이 거래 관망세를 유지하고 있는 가운데 약보합세를 보이며 한 주간 –0.05% 가격이 내렸다.

주택 매수심리가 크게 위축된 서울 수도권은 글로벌 금융위기 이후 집값이 급락했던 2008년 말에 비해서도 아파트 가격이 더 낮아졌다. 2012년 6월 현재 3.3㎡당 평균 아파트 매매가격은 서울이 1727만원으로, 2008년 말 금융위기(1737만원) 때보다도 떨어졌다. 서울 재건축 아파트 역시 현재 3.3㎡당 2794만원으로 2008년 말 저점인 2653만원에 접근하고 있다. 강남구 재건축 아파트는 6월 현재 3.3㎡당 평균 3357만원으로 금융위기 이후 2008년 말 시세(3427만원)보다도 단위당 69만원가량 저렴한 가격을 형성하고 있다.

전세시장 역시 비수기 영향으로 한산한 모습을 보였다. 서울과 수도권이 –0.01% 하락한 반면 신도시는 –0.06%를 기록했다. 저가의 소형 전세매물을 찾는 국지적인 수요 움직임이 있고 일부 지역은 소폭 오름세를 보이기도 했지만 전반적으로는 계절적 비수기와 전세수요 감소 탓에 조용한 분위기를 이어가고 있다.

다만 매매가격이 계속 하락하면서 아파트 매매가격에 대한 전세 보증금 비율(전세비중)이 50%를 넘어선 상태다. 서울 지역 아파트 중 재건축 추진 단지를 제외한 아파트들의 평균 전세비중은 지난 1월 초 49.8%에서 6월 현재 50.1%로 집계됐다.

[ 매매 ] 서울 매매가 변동률은 –0.09%로 전주(-0.06%)보다 하락폭이 깊어졌다. 강남구가 –0.26%로 가장 많이 떨어졌고 강북구(-0.18%), 도봉구(-0.17%), 강동구(-0.15%), 노원구(-0.13%), 송파구(-0.10%) 등의 하락폭이 컸다. 반면 오른 자치구는 한 곳도 없었다.

강남구는 재건축 단지인 개포동 주공1단지가 가격 하락을 주도했다. 유럽 위기설로 인해 국내 경기가 영향을 받고 있어 투자 심리가 위축된 데다 사업추진에 속도가 나지 않으면서 저렴한 매물이 나오고 있다. 36㎡(이하 공급면적)가 5000만원 하락한 5억2000만~5억3000만원, 49㎡가 5000만원 하락한 7억~7억1000만원이다. 일반 아파트 중에는 대치동 동부센트레빌이 큰 하락폭을 기록했다. 시장 침체가 지속되면서 대형아파트의 하락폭은 더 크게 나타나고 있다. 고가이기 때문에 거래가 되긴 더욱 어려운 실정이다. 대치동 동부센트레빌 148㎡가 1억원 하락한 18억~19억5000만원, 198㎡가 1억원 하락한 22억~26억원이다.

강북구는 미아동, 번동 일대가 하락했다. 경기침체로 매수세가 위축되면서 매물은 계속 쌓이고 있다. 급한 매도자들은 매물을 더 싸게 내놓기도 하지만 매수문의가 없어 거래가 이뤄지기 힘든 상황이다. 미아동 삼각산 아이원 102㎡가 1000만원 하락한 3억2000만~3억6000만원, 번동 현대 82㎡가 500만원 하락한 2억4000만~2억7000만원이다.

도봉구는 창동, 방학동 일대 가격이 하락세다. 경제 불황과 비수기가 겹쳐 매수자 문의가 거의 없기 때문이다. 답답한 마음에 매도자들이 매물을 싸게 내놓은 것이 시세로 반영됐다. 중대형 아파트는 더욱 거래가 없어서 매도자들이 1000만원 정도 가격을 낮춰도 거래는 안 된다. 창동 주공3단지 82㎡가 1000만원 하락한 2억3000만~2억6000만원, 방학동 우성1차 122㎡가 1000만원 하락한 2억4000만~2억6000만원이다.

강동구는 둔촌동 둔촌주공 1~4단지가 약세다. 이달 들어서는 최저가 매물이 아니면 거래가 되지 않을 정도로 분위기가 나빠졌다. 싼 매물이 나와도 찾는 사람이 없다. 둔촌주공1단지 26㎡가 3000만원 하락한 3억4000만~3억6000만원, 둔촌주공2단지 52㎡가 1500만원 하락한 5억6000만~5억8000만원이다.

신도시 매매가 변동률은 –0.03%, 경기도는 –0.02%, 인천은 –0.06%를 기록했다. 지역별로 살펴보면 인천 남동구(-0.31%), 동탄1신도시(-0.11%), 광주시(-0.10%), 광명시(-0.07%), 안양시·부천시·의정부시(-0.06%) 순으로 하락했다.

인천 남동구는 매수세가 거의 없다. 반면 급매는 면적대별로 몇 개씩 쌓여 있어 시세보다 2000만~3000만원 정도 내려야 거래가 될 정도다 급매 소진기간도 2~3개월로 길다. 남동구 구월동 구월롯데캐슬 112㎡가 2500만원 내린 2억8000만~3억2000만원, 간석동 금호어울림 128㎡가 1000만원 내린 3억1000만~3억4000만원이다.

동탄1신도시는 분양가가 저렴할 것으로 예상되는 동탄2신도시 분양을 앞두고 급매물이 여러 건 나오고 있다. 실거주가 아니 전세를 낀 매물들이 대부분이다. 동탄 능동 숲속마을모아미래도 128㎡가 1000만원 내린 3억4000만~3억8000만원, 동탄 반송동 나루마을월드반도1단지 115㎡가 1000만원 내린 3억5000만~4억2000만원이다.

경기 광주시는 초월동, 쌍령동을 중심으로 중대형이 1000만~2000만원 하락했다. 매수 수요가 거의 없는 가운데 급매물은 계속 나오고 있는 상황이다. 간혹 매수 문의가 있긴 하지만 매도자·매수자 간 가격이 맞지 않아 거래는 성사되지 않는다. 초월동 도평대주피오레 168㎡가 2000만원 내린 3억3000만~3억6000만원, 쌍령동 현대1차 185㎡가 1000만원 내린 3억2000만~3억6000만원이다.

지방 매매가 변동률은 부산(-0.10%), 충남(0.05%), 대구·경북(0.01%) 등이며 나머지는 보합세다.

[ 전세 ] 서울 전세가 변동률은 –0.01%를 기록했다. 노원구(-0.15%), 강동구·성북구(-0.05%), 중랑구(-0.03%), 강남구(-0.02%) 등이 하락한 반면 광진구(0.10%), 강북구(0.09%), 동대문구(0.04%), 종로구(0.03%) 등이 상승했다.

노원구는 월계동, 상계동, 중계동, 하계동 일대가 하락세다. 비수기철이라 세입자 문의는 거의 없고 별내신도시 입주를 앞두고 그쪽으로 움직이려는 세입자들이 늘면서 가격이 낮아지고 있다. 상계동 주공10단지(고층) 95㎡가 500만원 하락한 1억6000만~1억7000만원, 월계동 동원베네스트 105㎡가 1000만원 하락한 1억9000만~2억1000만원이다.

강동구는 상일동 고덕주공4단지 가격이 하락했다. 고덕주공4단지는 내달 말 관리처분총회를 마치고 10월이면 이주할 가능성이 커 거래가 매우 힘들다. 고덕주공4단지 52㎡가 1000만원 하락한 6000만~8000만원, 59㎡가 1000만원 하락한 7000만~9000만원이다.

성북구는 길음동, 돈암동 일대 가격이 내렸다. 비수기로 접어들면서 물건이 남은 편인데다가 지난달부터 시작된 삼선SK뷰(430가구) 입주까지 겹치면서 수요보다 공급이 많다. 돈암동 한진 109㎡가 500만원 하락한 2억3000만~2억6000만원, 길음동 길음뉴타운9단지(래미안) 79㎡가 1000만원 하락한 2억5000만~2억6000만원이다.

신도시 전세가 변동률은 –0.06%, 인천 –0.02% 경기 –0.01%로 조사됐다. 중동신도시(-0.50%), 구리시(-0.15%), 안양시·산본신도시(-0.12%), 평촌신도시(-0.09%), 인천 부평구(-0.08%) 등의 하락폭이 컸다. 반면 판교신도시(0.19%), 광명시·고양시·안산시(0.03%) 등은 올랐다.

중동신도시는 중동 설악·덕유마을 전세가가 하락했다. 설악마을 주공 소형은 대출이 있는 전셋집의 경우 가격을 1000만원 내려도 계약이 어렵다. 중동 설악마을 주공 59㎡가 1250만원 내린 7500만~9000만원, 덕유마을 주공3단지 89㎡가 750만원 내린 1억3000만~1억4000만원이다.

구리시는 토평동 일대 가격이 내렸다. 계속 조용한 분위기를 유지하고 있는 가운데 세입자 문의가 워낙 없어 싼 매울 가격에 맞춰 시세가 조정됐다. 토평동 상록 115㎡가 1000만원 하락한 2억2000만~2억4000만원이다.

한편 판교신도시는 신분당선 개통이후 중대형 위주로 실수요자가 많아져 전세매물이 귀하다. 운중동 산운마을14단지 155㎡가 2500만원 오른 3억7000만~4억2000만원, 판교동 산운마을3단지 148㎡C가 2000만원 오른 4억~4억4000만원이다.

지방광역시 전세가 변동률은 부산이 –0.10%, 대전 –0.01%, 대구·경북 0.01%, 충남 0.05%를 기록했다.

글로벌 경기 불안에 서울 재건축 거래 위축, 가격 약보합세 전망
여름 비수기 진입, 전세시장 안정세 이어질 듯

지난 18일 5.10대책의 후속 조치가 입법 예고됨에 따라 분양가상한제가 원칙적으로 폐지되고 재건축 사업장에 부여되던 부담금도 2년간 면제받을 수 있게 됐다. 하지만 잇따른 규제 완화 움직임에도 수도권 아파트 시장의 반응은 미미했다. 또한 소형주택 추가 확보라는 정책 기조에 발목이 잡힌 재건축 아파트는 당분간 서울시와 조합 간의 대립이 계속되며 약세가 예상된다.

그리스는 총선 결과, 유로존 탈퇴 가능성이 단기적으로 줄어들긴 했지만 스페인과 이탈리아에 대한 우려도 이어지고 있어 유로존을 중심으로 한 세계 경제의 불확실성은 여전한 상태다.

김은선 부동산114 선임연구원은 "주택매수 심리가 위축된 사운데 글로벌 경기 불안과 비수기 영향으로 당분간 아파트 거래시장에는 냉기가 감돌 전망"이라며 "일반 아파트 역시 부동산 투자에 대한 낮은 기대 심리와 불안한 주택시장 전망이 지속되며 재건축과 마찬가지로 가격 약보합세가 예상된다"라고 말했다.

전세시장은 계절적 비수기에 접어들면서 한산한 분위기가 계속될 전망이다. 국지적인 전세 수요가 예상됐던 재건축 이주지역은 해당 사업장의 이주 날짜가 확정되기 전까지 당분간 보합세가 예상된다. 김은선 연구원은 "저가 전세매물이 소진된 지역의 국지적인 전세가격 오름세가 나타날 수 있지만 전반적으로는 하절기 수요 움직임이 많지 않아 전세시장의 안정세는 당분간 이어질 가능성이 높다"라고 전망했다.