전문가 "구매심리 위축 때문"

[서울파이낸스 성재용기자] 이번 주 서울 재건축 아파트값이 다시 0.11% 떨어졌다. 5.10대책이 발표된 지 보름이 지났지만 경기회복 지연에 따른 추가 하락 불안감과 거래 부진이 맞물리며 약세를 보였다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 재건축 시장의 가격 약세와 함께 5월 4주차 서울 수도권 매매시장은 전반적인 거래 관망세가 이어졌고 서울(-0.04%), 신도시·수도권(-0.02%)이 한 주간 모두 하락했다. 구매심리가 크게 위축된 강남권 재건축 아파트 시장은 금융위기 직후인 2008년 말 가격 수준에 근접해 가고 있지만 매수자들은 여전히 거래에 신중한 모습을 보였다.

강남3구의 재건축 아파트 값은 현재 3135만원 수준으로 2008년 말 평균 2911만원에 가까워 졌다. 강남구의 경우에는 현재 3400만원으로 2008년 말 3427만원에 근접했다. 일부 단지의 경우에는 금융위기 이후의 가격대에 접근하거나 오히려 당시 저점 가격보다 더 아래로 내려간 경우도 나타나고 있다.

5.10대책에 이어 서울 강남권의 대표적인 재건축 사업지 중 하나인 개포지구에서 2, 3단지의 정비계획안이 통과되면서 강남권 재건축 사업의 속도 개선에 기대감이 형성되기도 했지만 호가성 매물에 추격 매수는 이뤄지지 않았다. 근본적인 재건축 사업성 개선 부재에 대한 실망감과 조합 내부 갈등이 다시 부각된 탓이다.

수요 관망과 거래 부진이 이어지면서 최근 4~5월 실거래 됐던 가격보다 저렴한 매물이 일부 출시됐지만 수요자들은 거래에 나서지 않고 있다. 그리스 디폴트와 유럽 재정위기 사태로 인해 국내외 경기에 대한 불안감이 다시 증폭됐고 부동산 투자에 대한 낮은 기대심리로 수요 위축이 지속되고 있다.

전세시장은 윤달이 지난 후 국지적인 수요 움직임이 포착됐다. 다만 즉시 입주가 가능한 저가 물건을 찾는 경우가 많아 전세가격의 변동은 크지 않았다. 서울·신도시(-0.01%)는 소폭의 가격 약세가 이어졌고 수도권은 보합세를 이어갔다.

[ 매매 ] 서울은 거래시장이 위축된 가운데 한 주간 매매시장이 약세를 보였다. △강남(-0.11%) △동작(-0.06%) △구로·성북(-0.05%) △도봉·중(-0.04%) 등이 하락했다.

강남구는 개포지구 재건축 아파트를 비롯해 한강변에 위치한 노후단지들이 전반적으로 약세를 보였다. 개포주공1단지는 대포주공 2, 3단지 정비계획안 통과 후 소형비율 조정에 따른 부담과 경기회복 지연에 따른 불안심리가 커지며 출시됐던 매물가격이 추가 조정됐다. 주간 1000만~2500만원 정도 내렸다. 초급매물을 제외하고 거래가 없는 압구정동 구현대1단지~5단지 등도 한 주간 1000만~3500만원 정도 떨어졌다.

동작구는 저가매물이 출시되고 있지만 매물을 찾는 매수세가 없어 사당동 대림, 두산위브, 롯데캐슬 등이 주간 500만~1500만원 정도 떨어졌다. 구로 역시 매수문의 조차 없는 가운데 신도림동 대림2차, 개봉동 현대1단지 등이 주간 500만~1000만원가량 가격이 내렸다.

신도시는 중대형 아파트 가격이 하락하고 거래 관망세가 확산되며 중소형도 일부 가격이 떨어졌다. △평촌(-0.06%) △분당(-0.02%) △일산(-0.01%)이 하락했고 산본, 중동은 별다른 가격 변동이 없었다. 평촌은 거래부진으로 대형에 이어 중소형 아파트 값이 떨어졌다. 호계동 목련우성5단지, 목련신동아 등이 500만~750만원 정도 내렸다. 분당은 거래 관망세가 이어지면서 분당동 샛별우방, 수내동 푸른벽산 등이 500~1000만원가량 떨어졌다. 일산은 백석동 백송삼부, 백송6단지 중소형 매매가격이 250만~500만원 정도 내렸다.

수도권 아파트 가격도 약보합세를 나타냈다. △광명(-0.05%) △부천·용인(-0.03%) △인천·고양·수원(-0.02%) 등이 소폭 하락했다. 광명시는 거래 부진으로 소하동 신촌휴먼시아1단지, 철산동 롯데낙천대 등의 중소형이 250만~1000만원 정도 떨어졌다. 부천시는 소형 저가매물만 간헐적으로 거래가 이뤄졌고 중동 팰리스카운티 단지 등이 100만~500만원 정도 하향 조정됐다. 용인시는 매수문의도 없고 저가매물 거래도 뜸해 공세동 호수청구, 마북동 교통마을현대홈타운 등이 250만~750만원가량 하락했다.

[ 전세 ] 서울은 윤달이 지나면서 주춤했던 전세수요가 국지적인 움직임을 보였다. 쌓여있던 전세물건이 조금씩 소진되면서 전세가격 하락폭도 잦아들었다.

△동작(0.02%) △은평(0.01%) 지역은 이번 주에 소폭 상승했다. 동작구는 전세를 찾는 문의가 늘며 신대방동 경남아너스빌, 동작쌍떼빌 등의 전셋값이 이번 주 500~1000만원가량 올랐다. 은평구는 저렴한 전세매물을 찾는 신혼부부 수요가 움직이면서 증산동 월드빌 중소형 전셋값이 500만원 정도 올랐다.

아직 전세 매물이 여유를 보이고 있는 △성북(-0.10%) △양천(-0.04%) △광진(-0.03%) △강남·강동·강서·서대문(-0.02%) 등은 전셋값이 소폭 내렸다.

신도시는 전세 수요 움직임이 크지 않았다. △분당·평촌(-0.02%) △일산(-0.01%)이 소폭의 내림세를 보였고 산본, 중동은 변동이 없었다. 분당은 수요가 주춤하면서 서현동 효자대우, 수내동 양지청구 등이 주간 250만~500만원가량 하락했다. 평촌 역시 전세수요가 많지 않다. 호계동 목련우성5단지, 평촌동 초원성원 등의 중소형이 500만~1000만원 정도 떨어졌다.

수도권은 소형 저가매물의 국지적인 전세거래가 있었지만 가격은 보합세를 유지했다. 전세수요 움직임이 크지 않은 △인천·고양·과천·시흥·용인(-0.01%)만 이번 주 전셋값이 소폭 하락했다.

◇ 세계 경제위기와 추가 가격하락 불안감에 구매심리 반감
서울시가 개포주공2, 3단지 아파트의 소형주택 비율을 30% 이상으로 통과시키면서 강남권 재건축 시장에는 가이드라인이 제시됐고 재건축 아파트의 사업 재추진에 대한 기대감이 형성됐다. 또 강남권 재건축 아파트 가격이 금융위기 이후 가격 수준에 가까워지며 저점 매수에 대한 가능성도 엿보였다.

하지만 그리스 디폴트 우려와 유럽 재정위기 사태, 중국의 성장 둔화 등으로 인해 국내외 경기에 대한 불안감이 다시 증폭되며 주택 수요자들의 혼란이 가중되고 있다. 경기 회복에 따른 주택 경기의 점진적인 회복과 반등에 대한 기대감이 반감됐고 추가 하락에 대한 우려로 거래에 나서지 않고 있다. 5.10대책에 대한 기대감이 실망감으로 변질될 것도 영향을 미쳤다. 매도 호가를 높인 일부 단지의 경우 오히려 거래 희망가격의 격차만 커지고 있어 당분간 거래 성사율은 낮을 것으로 예상된다.

국내외 경제 상황이 불안한 가운데 위축된 매수심리가 회복되지 않으면 당분간 아파트 거래시장의 관망세는 지속되고 투자수요 유입도 제한적일 것으로 보인다. 미래 투자수익에 대한 불확실성이 크기 때문에 세금 감면이나 이자 할인과 같은 단기적이고 직접적인 혜택을 부여되지 않으면 실수요 거래도 기대하기 쉽지 않다. 그만큼 추가하락에 대한 우려감이 지속되고 있는 것이다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 "미분양과 신축 주택의 양도세 한시 감면 조치를 비롯해 시장과 수요의 요구가 뚜렷한 취득세 감면, 저리 대출 등의 추가 대책을 점검해 볼 필요가 있다"며 "거래 당시 직접적인 가격 할인 혜택을 체감할 수 있는 조치들이 나와야 수요자들이 반응할 것으로 전망된다"라고 말했다.

한편 음력 윤달이 지난 후 전세 거래가 국지적으로 나타나고 있다. 아직은 수요가 많지 않고 기존에 출시돼있던 전세 물건 위주로 거래가 이뤄지기 시작해 가격 변화는 크지 않다. 다만 전세수요자들의 선호도가 높은 도심업무지구 주변이나 재건축 이주로 단기간 수요가 크게 늘어나는 개발지역을 중심으로 전세수요가 증가하면서 국지적인 물건 소진과 전세가격 오름세가 다시 나타날 것으로 부동산114는 전망했다.

이에 김규정 센터장은 "해당 지역의 임대 계약을 앞둔 수요자들은 이주 시작 전에 조금 서두르거나 물건 여유가 있는 인근 지역으로 눈을 돌려보는 것이 좋겠다"라고 조언했다.