[서울파이낸스 박조아 기자] NICE신용평가(나신평)는 최근 지방을 중심으로 부동산 경기가 하강하고 있는 가운데, 차입형 위주 부동산 신탁사의 재무안정성이 과거에 비해 저하될 가능성이 높을 것으로 전망한다고 8일 밝혔다.
나신평은 "전국 주택 인허가 및 착공 물량은 지난 2015년 이후 감소하고 있고, 주택 준공 물량 역시 향후 지속적으로 감소할 것으로 예상된다"며 "준공 후 미분양 물량도 2017년 이후 상승하고 있어 부동산 경기 둔화가 가시화 되고 있다"고 설명했다. 이어 "지난해 3개 부동산신탁사 신규인가 및 금융지주사의 부동산신탁사 인수 등으로 산업 내 경쟁도 심화되고 있다"고 말했다.
앞서 2009년 부동산신탁 본인가를 획득한 무궁화신탁 및 코리아신탁 이후 대신자산신탁, 한국투자부동산신탁, 신영자산신탁이 신규인가를 받으면서 부동산신탁사 수는 지난해 14개로 증가했다.
나신평은 "지난해 부동산신탁사들의 순이익은 4513억원, 총자산순이익률(ROA)은 8.8%로 전년대비 수익성이 소폭 저하됐다"며 "산업 내 경쟁 심화 및 부동산 경기 둔화 등으로 인해 수익성이 저하된 가운데, 개발신탁 사업장의 분양률이 예상치를 하회함에 따라 신탁계정대의 건전성이 악화됐다"고 설명했다. 또 "더불어 분양대금 회수 지연으로 추가 차입수요가 증가하는 등 부동산신탁사들의 재무안정성이 저하됐다"고 덧붙였다.
부동산신탁사 자금부담 발생 유무에 따라 나신평은 차입형 토지신탁 위주 부동산신탁사와 관리형 토지신탁 및 비토지신탁 위주 부동산신탁사를 구분했다. 한국토지신탁, 대한토지신탁, 코람코자산신탁은 차입형 위주에 해당됐고, KB부동산신탁과 코리아신탁은 비차입형 위주 부동산신탁사로 구분됐다.
나신평은 "담보신탁은 계열영업에 용이하고 자금조달 부담이 없는 등 진입장벽이 낮아 산업 내 경쟁심화에 따른 영향이 상대적으로 크게 나타날 것"이라며 "관리형 토지신탁의 경우 책임준공 의무 이행과 관련한 시공사 이슈가 주요 리스크 요인이 될 것"이라고 판단했다.
이어 "한국토지신탁 및 대한토지신탁은 모든 시나리오에서 레버리지배율이 저하되고 코람코자산의 경우 부정적, 평균적 시장상황하에서 레버리지배율이 소폭 저하되나 긍정적인 시장상황 하에서 레버리지배율이 소폭 개선된다"며 "다만 이미 하강국면에 진입한 부동산시장 경기 등을 감안하면, 차입형 위주 부동산 신탁사의 재무안정성은 과거에 비해 저하될 가능성이 높다"고 분석했다.
나신평은 부동산 신탁사가 부정적인 사업환경에 직면하고 있다고 판단하고, 이에 대한 사업특성별 각 부동산신탁사의 대응능력을 모니터링 해 추후 신용등급에 반영할 예정이다.
