장영길 박사, '주택의 소유비용과 기대이익에 관한 연구' 발표
[서울파이낸스 성재용기자] 전세금만 예치하면 일정기간동안 별도의 비용 없이 거주할 수 있는 전세가 세입자에게 절대적으로 유리한 제도만은 아니라는 주장이 제기됐다. 소유와 임차의 비용관계를 화폐의 시간가치 개념으로 분석할 경우 전세가 소유나 월세와 비용 차가 거의 없다는 것이다.
23일 장영길 박사(부동산학)가 최근 한국부동산분석학회의 학회지 '부동산학연구'에 발표한 논문 '주택의 소유비용과 기대이익에 관한 연구'를 통해 이 같이 주장했다.
장 박사는 2002년 1월부터 2012년 12월까지 서울 아파트의 소유와 전세, 월세의 비용 차이를 분석한 결과 주택가격 대비 연간 거주비용은 월세가 3.2%, 전세 3.8%, 소유 5.6%로 월세가 가장 적은 것으로 분석됐다고 밝혔다.
전세와 소유 사이의 비용 차이는 1.8%p지만 주택의 실질 가격상승률(3.8%)을 감안할 경우 오히려 세금이나 대출이자를 지불하고도 소유가 2.0%p 유리한 것으로 계산됐다. 소유 비용을 따질 때에는 국내 평균을 고려, 집값의 50%는 대출을 끼고 있는 것으로 가정했다.
이에 장 박사는 "전세의 경우 월세처럼 직접 현금이 고정적으로 지출되지는 않지만 전세금의 실질가치가 하락하는 측면과 기회비용, 전세금 상승 등을 종합적으로 감안하면 전세가 월세와 다름없는 비용이 들어가는 것"이라고 지적했다.
이어 "최근 주택담보대출금리(약 3.8%), 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 전월세전환율(3.8%), 월세수익률(3.5%) 등의 지표도 거의 비슷해져 사실상 집을 소유하거나 전세나 월세로 임차해 거주하는 것 사이의 비용 차이가 거의 없어졌다"라고 설명했다.
또한 장 박사는 2001년 서울 아파트의 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 65.0%에 이르자 주택가격이 급등한 것에 비춰 현재 주택가격 상승이 임박했다는 해석도 내놓았다. 지난해 말 기준으로 서울 아파트의 전세가율은 61.5%까지 올랐다.
장영길 박사는 "이번 연구로 전세제도가 세입자에게 유리하기만 한 것은 아니라는 점이 입증됐다"며 "전세제도의 유지보다는 자가 보유를 지원하는 쪽으로 정책 전환이 필요하다"라고 제안했다.
한편 장 박사는 건국대학교 강사와 위즈에셋투자자문 대표 등으로 활동하고 있다.
