"실거래·매매가 2연타"…DTI 규제 '도마 위'

[서울파이낸스 성재용기자] 관망세와 가격조정·거래부진이 동반되고 있는 수도권 주택시장을 기사회생시킬 묘안으로 총부채상환비율(DTI) 규제완화 논쟁이 수면 위로 재차 떠올랐다.

현재 수도권 주택시장의 DTI 적용비율은 강남 등 투기지역 40%, 투시지역 외 서울 50%, 인천·경기 60%로, DTI의 규제 완화 여부와 정책효과, 경제 전반에 미치는 영향을 놓고 각 정당과 정부부처들의 셈법이 복잡하다.

집값상승 기대감 약화와 시장침체로 담보대출규제완화 효과가 즉각 나타나기보다는 가계부채 건전성을 악화시킬 것이라는 논리와 급매물 거래나 젊은 세대·신규 취득자들의 구매력을 높일 것이란 논리가 팽팽히 맞서고 있다.

부동산정보업체 부동산써브가 3일 DTI규제를 한시적으로 완화했던 8.29대책(2010년)과 DTI적용비율을 다시 강화한 3.22대책(2011년) 전후 주택시장을 분석했다.

◇ 수도권 아파트 월 평균 실거래량, DTI규제 강화이후 감소현상 뚜렷
수도권은 DTI규제 환원 시 아파트 거래가 원활치 않을 것이라는 우려가 현실화됐다. 수도권 DTI규제를 한시적으로 완화했던 8.29대책 이후 8개월과 DTI 자율적용을 종료해 다시 담보대출규제를 강화한 3.22대책 이후 11개월 동안 아파트 월 평균 실거래량이 각각 1만8953건, 1만7804건을 기록하며 DTI규제를 완화했던 시기보다 –6.07% 감소했다. DTI 강화시기의 거래량이 완화시기의 93.9%에 머물면서 매월 수도권 아파트 거래가 1149건씩 사라진 셈이다.

특히 수도권은 한시적으로 완화된 DTI규제를 피해 2011년 3월 2만7029건의 거래량 피크를 기록한 이후 좀처럼 거래량이 회복되지 못하고 있다. 서울지역은 같은 기간 –13.8%(5168건→4455건), 인천시도 –15.8%(2377건→2001건) 아파트 거래가 축소되며 DTI규제 강화를 실감케 했다.

◇ 수도권 매매가, DTI규제 강화이후 대부분 추세적 하락세
수도권 DTI규제 환원 이후 3.3㎡당 수도권 매매가 변동률은 약 3배 이상 낙폭이 커졌다. DTI규제가 완화된 8.29대책 이후 –0.59%에 불과했던 수도권 가격변동률이 3.22대책으로 –1.76%까지 벌어지며 이후 하락세를 이어가고 있다.

서울지역은 2010년 12월부터 2011년 3월까지 3.3㎡당 8만원(1766만원→1774만원) 상승하며 DTI규제 강화 이전에 일시적으로 아파트 가격이 회복(0.06%)하기도 했지만 이후 –2.62% 하락하며 마이너스 변동률을 이어가고 있다. 인천시도 DTI규제 강화 이전 –0.91%의 가격변동률이 담보대출규제 이후 –3%까지 낙폭을 키우는 모습이다. 반면 경기도는 DTI규제 강화 이전 –1.02%에서 이후 –0.46% 변동률로 3.22대책 이후 가격하락폭이 다소 누그러지기도 했으나 추세적인 가격하락세는 마찬가지다.

함영진 부동산써브 실장은 "DTI는 주택담보대출비율(LTV)과 함께 부동산시장으로 유입되는 돈줄을 푸는 효과가 있다"며 "경제의 잠재적인 위험요소의 하나인 가계부채를 적정수준으로 관리해나가는 것도 중요하지만 전월세시장의 가격상승압력을 낮추고 실수요 목적의 주택거래 활성화를 유도하기위한 선별적인 대출규제 완화 운용의 묘가 필요하다"라고 말했다.

이어 "투기지역에 한해 DTI 비율을 확대한다던가, 선별적으로 완화하는 등의 유연한 정책을 고려해 볼 때다"라고 덧붙였다.