임대차 등 계약시 중개업소를 이용하게 되는 경우, 안전한 중개업소 이용방법을 소개한다.
1. 등록업소와 공인중개사를 통하여 거래하라.
(1) 정부는 부동산 유통질서의 확립과 국민의 재산권 보호를 위해 부동산을 중개하고자 하는 자에게는 일정한 자격을 요구하고 등록한 업체에 한하여 부동산 중개업을 허용하고 있다.
따라서 무등록자의 중개행위를 금지하고 있는데, 무등록중개업자란 단순히 등록하지 아니하고 중개업을 '업'으로 하는 경우 뿐만 아니라 폐업신고 후 사무소를 폐쇄하지 않고 중개업을 계속하는 경우도 포함된다.
(2) 중개업 등록증 및 자격증 대여를 통해 무자격 불법영업을 하는 경우가 많은 만큼 등록증은 반드시 확인해야 한다. 중개업소 간판실명제를 통해 공인중개사의 이름을 의무적으로 간판에 명기하도록 하고 있다.
공인중개사 자격증을 대여해 중개하는 행위가 의심스러우면 공인중개사 신분증을 자격증 등과 대조하거나 시`군`구에 문의해 적법하게 등록된 공인중개사인지 확인하면 된다.
또 국토해양부는 부동산정보지나 인터넷 카페에서 활동하면서 콜센터 상담원을 이용해 투자를 부추기거나 허위광고로 호객행위를 하는 사례가 있다며 주의를 당부했다. 이런 업체는 법정수수료보다 높은 수수료를 요구하거나 거래사고가 발생해도 손해배상 책임이 되지 않는다. 소위 기획부동산의 부동산 중개형태다.
(3) 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자 인적사항, 물건의 현지 현황 등을 잘 살펴본 후 소유자의 신분증 확인 등을 거쳐 계약여부를 신중히 결정해야 한다.
중개업소를 방문하면 공인중개사가 아니면서 소위 '실장'이라는 직함의 중개보조원이 있다. 중개보조원은 중개 대상물에 대한 현장안내·일반서무·전화안내 등 단순한 업무를 보조하는 수준에 머물러야 한다.
하지만 일부 중개보조원은 계약서나 중개대상물 확인서에 서명·날인하는 경우가 많은데, 중개보조원은 확인·설명서에 서명·날인할 수 없다.
(4) 최근에는 중개사에게도 사기를 치는 경우가 있어 자기의 재산 관리 차원에서 임대인에게 임대의사를 확인하는 것이 중요하다.
그리고 임대인인 본인이 중개업자나 가족에게 임대할 수 있는 권한을 수여한 경우는 반드시 본인에게 임대의사와 대리권수여사실의 적부를 물어보고, 임대인의 계좌번호를 알아내서 임대보증금을 송부해야 한다. 이 부분은 매우 간단한 절차이면서도 중개업자나 당사자에게 주의를 요한다.
특히, 건물관리인에게 임대차에 대한 제반 권리를 위임한 경우 위임받은 중개업자나 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고, 임차인과는 전세계약을 해 보증금을 가로채는 경우다.
이를 막기 위해서는 위임을 받은 사람과 계약을 체결할 경우 임차인이 직접 소유자에게 위임사실, 계약조건 등을 직접 확인해야 한다. 이 때의 관리인은 대리인에 불과하므로 건물주에게 관리인에게 대리권을 주었는지 물어보고 가능하면 건물주 명의의 통장으로 입금하도록 한다.
아울러 소유자와 거래 물건의 내력과 상태, 주변환경에 대해 자연스럽게 대화를 나눠볼 필요도 있다. 소유자가 신분 확인에 미온적이거나 의심스러우면 아무리 조건이 좋더라도 계약을 조급하게 서두르지 않는 게 중요하다.
2. 중개대상물 확인·설명서를 통해 중개개상물의 사실관계와 권리관계를 파악하라.
(1) 중개의뢰인의 입장에서는 중개대상물의 사실 및 권리관계에 대하여 자세히 듣을 수 있는 권리가 있다. 등기부등본을 발급받아 소유권과 소유권의 제한하는 권리(근저당, 가압류 등)에 대한 설명을 듣고, 건축물관리대장을 통해 위법 건축물 여부와 면적에 대해 자세히 확인해야 한다.
(2) 중개업자로부터 중개대상물의 권리관계가 기재된 공적장부와 건물의 상태에 대해 설명을 듣고 확인해야 한다. 중개업자에게 등기부등본 등 공적장부에 근거해서 설명해 줄 것을 요청하고 본인도 기재내용이 정확한지 직접 살펴봐야 한다.
특히, 주변 시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유 없이 조건이 좋다면 해당 물건의 권리관계, 상태 등을 더욱 세밀히 확인할 필요가 있다. 임차하는 건물의 구조, 누수 등 하자 여부는 가급적 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋다.
공적장부를 위조한 후 인터넷 카페를 통해 싼 값에 전·월세 계약하고 보증금을 가로채는 경우도 있다 . 가급적 중개업자를 통해 거래하되, 직거래가 불가피하다면 소유자, 물건상태 등을 보다 주의해서 확인해야 한다.
가장 주의할 점은 주변 시세보다 현저히 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두르자고 할 때 의구심을 가지고 확인사항을 철저히 점검해야 한다는 것이다.
(3) 공인중개사법령에는 명시되어있지 않으나 판례는 중개업무를 수행하는 부동산중개업자와 중개의뢰인간의 법률관계는 민법상의 위임(委任)관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본래의 취지를 따라 선량한 관리의 주의의무가 있다고 한다.
즉, 중개업자에게 부괴되는 선량한 관리자의 주의의무는 전문적인 감정인이나 법률전문가로서의 책임까지 요구하는 것은 아니라할지라도, 중개업자가 중개업무과정에서 중개의뢰인에게 재산상 피해가 예상되는 사항에 대하여 알려주지 않은 행위나, 중개의뢰인이 합리적인 선택을 할수 있도록 미리 알려 주어야 할 사항을 알리지 않은 경우에도 선량한 관리자의 주의의무를 위반이라고 한다(대판 1997.11.28, 96다22365).
(4) 중개시에는 영업 중이었으나 지금은 폐업한 상태라 하더라도 행위 당시 영업하고 있었으므로 설사 현재는 폐업중이라 하여도 손해배상책임이 있다.
3. 업무 보증서를 받아라
(1) 공인중개사법에 따르면, 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때와, 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하면 손해에 따른 배상금을 지급받을 수 있다.
(2) 부동산 거래시 기획부동산, 무등록증개업자, 부동산컨설팅 등의 불법중개행위에 대하여는 보험혜택을 받을 수 없으니 공제나 보증보험가입 여부를 업무보증서를 통해 확인해두기 바란다. 중개행위 당시 보증보험증권이 유효하였다면 그 후에 기간이 경과하였다 하여도 중개업자의 책임에는 영향이 없다.
4. 중개업자는 법적분쟁발생시 증인이 될 수 있다.
우리의 일상생활이 윤리나 약속 등이 지배하는 인간관계에서 출발하지만 원치 않는 사정에 의하여 법에 의하여 규율되는 생활관계인 법률관계로 전이될 때가 있다. 이 때 중개업자를 증인으로 신청할 수 있다.
임대차관계는 (근)저당권자와의 우선순위, 보증금회수가능성, 누수사실여부, 위법건축물 여부 등 법률관계로 번질 가능성이 있는데, 이때 중개업소에서 계약하였다면 객관적 사실을 증거할 수 있는 방법이 된다.
5. 법정 중개수수료를 초과해 요구하는 행위
계약 전에 중개수수료 액수를 정확히 알아보고, 계약할 때 중개대상물 확인설명서에 기재된 금액이 맞는지 확인해야 한다. 법령과 조례에서 정한 수수료 및 실비를 넘어서 요구하면 공인중개사법령 위반이 된다.
이와 같은 선상에서 판례는 중개수수료 한도 초과부분에 대한 사법상 효력을 제한함으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 한다(대판 2002.9.4. 2000다54406·54413).
