"부실 예방 어렵고 비용 부담만 커져···확산 걸림돌"
[서울파이낸스 오세정 기자] 최근 부실시공과 하자 관련 분쟁이 늘면서 후분양 단지들이 주목받고 있다. 청약자 입장에선 실물을 보고 청약할 수 있다는 점에서 선분양 대비 안정성이 높다고 여겨지고 있기 때문이다. 다만, 전문가들은 후분양 아파트라고 해서 부실 시공이 예방되는 것은 아닌 데다가 사업 시행자와 수분양자 모두에게 자금 부담이 더 커질 수 있다고 지적한다.
14일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달부터 이달 11일까지 입주자 모집공고를 낸 아파트 30개 단지 중 37%에 해당하는 11개 단지가 후분양 방식으로 공급됐다. 부영그룹 계열사 부영주택은 올해 3월부터 광양목성 파크뷰 부영, 부산신항 마린 애시앙, 태백 포레스트 애시앙 아파트를 연이어 공급했다.
부영그룹 관계자는 "애초 '살기 좋은 집'에 대한 회장님의 의지에 따라 서민들의 거주에 목적을 둔 임대 아파트를 꾸준히 공급해 왔으며 대부분 단지가 후분양 아파트"라면서 "최근 부실시공, 하자 이슈가 많은데 소비자가 직접 눈으로 보고 결정할 수 있어서 걱정을 덜 수 있고 선택의 폭이 넓어질 수 있다"고 설명했다.
대우건설은 이달 초 청약을 받은 '상도 푸르지오 클라베뉴'에 이어 이달 중순 부산 '더비치 푸르지오 써밋'과 내달 광명 '트리우스 광명', 인천 '왕길역 로열파크씨티 푸르지오'를 후분양으로 공급할 계획이다. DL이앤씨도 이달 중 '동탄레이크파크 자연&e편한세상'을 후분양으로 공급한다. 이 밖에 현대건설 '힐스테이트 신용 더리버', 동부건설 '용인 센트레빌 그리니에' 등도 내년 상반기와 올해 하반기 입주 예정인 후분양 단지다.
이처럼 후분양 공급이 늘어난 배경에는 부실시공에 따른 하자 분쟁 증가 등이 많아지면서 수요가 커진 데 따른 것으로 풀이된다. 실제 전국 공동주택 하자심사‧분쟁조정위원회에 접수된 민원 접수 건수는 지난 2018년 3818건에서 2021년 7686건으로 3년 만에 2배 이상 증가했다. 마감 불량부터 석재 파손, 누수‧결로 등 다양한 사례 하자가 접수됐다.
후분양은 공정률 60~80% 시점 또는 준공 전후에 수분양자를 모집하는 방식이다. 공사 착공 후 터파기 단계에서 견본주택만 보고 청약하는 선분양과 달리 골조가 세워진 이후에 분양이 이뤄지는 만큼 부실시공이나 하자 등의 문제가 발생할 가능성이 낮다고 여겨진다. 또 공사가 절반 넘게 진행된 상태에서 분양하기 때문에 계약 후 입주까지 걸리는 시간이 비교적 짧다.
다만, 하자 문제가 마감공사에서 집중 발생하는 만큼 공정률 100%가 아닌 후분양은 품질을 보장하기엔 한계가 있다는 의견이 나온다. 선분양 대비 입주까지 시간이 줄어드는 만큼 비용 납부 기간도 짧아 단기간에 목돈이 필요해 오히려 부담이 될 수 있고, 공사비가 충분히 반영되면서 분양가가 상대적으로 높아질 수도 있다.
건설사 입장에서도 공정에 들어가는 비용을 먼저 자부담하고 이후에 받는 후분양 구조는 초기 공사비에 대한 조달 부담이 크다. 한 건설사 관계자는 "현재 대부분은 선분양 방식으로 사업비를 마련하거나 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으키고 사업을 추진하는 건설사들이 많은 게 현실"이라면서 "당장 후분양이 확산하기에는 어려움이 있을 것으로 보이고 자금 조달‧확보 부담을 줄일 수 있는 정책적인 제반이 뒷받침돼야 할 것"이라고 말했다.
전문가들 역시 후분양제가 아파트 품질을 담보하는 절대 조건이 될 수 없으며 오히려 분양가 상승 요인으로 작용하거나 건설업계 자금 부담이 커질 수 있다고 지적한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "아파트 준공 후 하자들이 대부분 마감공사에서 집중 발생하기 때문에 60% 공정 수준에서 하자 발생 여부를 파악하기 어렵다, 또 단열시공, 층간소음, 건축물 자체의 중대한 결함 등도 실제 소비자들이 현장을 본다고 해도 쉽게 알지 못할 만한 사안"이라면서 "후분양의 경우 건설업체가 PF대출 등을 통해 직접 자금을 충당해 공사를 선진행하면 이 소요비용이 분양가에 반영되고 결국 선분양제에 비해 최종 분양가가 높아질 가능성이 크다"고 설명했다.
이어 "건설업체 입장에서는 선분양제가 선금과 중도금 등을 수령해 공사자금을 조달하는 일종의 무이자대출방식이라고 할 수 있는데 후분양이 달갑지만은 않을 것"이라면서 "분양시점에서 미분양이 발생하면 선투입된 자금으로 인한 금융비용까지 더해져 사업손실이 커질 수 있기 때문에 후분양이 대세로 자리잡기엔 한계가 있다"고 강조했다.
