부동산 전문가들 "하반기도 어둡다"
[서울파이낸스 성재용기자] 지속되는 부동산 시장 침체의 여파로 재건축시장 역시 하락세를 면치 못하고 있다. 재건축 시장은 뉴타운 출구전략 등 공공성이 강조되며 사업성이 하락해 2010년 하반기 이후 최대 낙폭을 기록했다. 부동산 전문가들은 하반기에도 하향세를 유지할 것으로 전망하면서도 최근 국토해양부가 입법예고한 주요 쟁점 법안들이 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야 한다고 조언했다.
◇ 서울 2.85% 하락, 2010년 이후 최대 낙폭
19일 관련 업계에 따르면 상반기 재건축 시장은 지난해 12.7대책 이후 반짝 반등한 뒤 5개월 연속 하락세를 이어가고 있다. 박원순 서울시장 취임과 함께 재건축 사업의 공공성이 강조됐고, 올해 新뉴타운 정책 발표와 한강변 종상향 결정 보류, 재건축 소형비율 확대 등의 영향으로 재건축 사업성이 후퇴하고 불확실성이 확대되면서 거래 부진과 가격 약세를 면치 못했다.
지난 4.11총선 직후 부동산 대책 발표에 따른 기대감으로 반짝 거래시장이 형성됐지만 매수심리가 회복되지 못해 2분기 연속 하락했다. 5.10대책에 따른 강남 규제 완화 효과가 미비했고 유럽발 재정위기가 다시 부각되면서 시장분위기를 반전시키기에는 역부족이었다. 서울 재건축 아파트값이 상반기 동안 2.85% 추가 하락했고 강남3구 재건축 아파트값은 3.3㎡당 3000만원 초반 대까지 내려가 2008년 리먼사태 직후 수준에 근접하고 있다.
올해 상반기 재건축 아파트 시장은 정부와 서울시의 정책 혼선으로 거래시장의 불확실성이 여전했고 투자심리를 회복하지 못하며 거래 부진과 가격 약세가 이어졌다. △서울(-2.85%) △수도권(-1.89%) △전국(-2.31%) 재건축 아파트값이 하락했다. 특히 서울은 지난해부터 반기 낙폭이 커지면서 하락폭이 2010년 상반기 이후 최대치를 기록했다.
서울시와 국토해양부가 정책 공조를 강화해 나가며 재건축에 관한 의견차를 좁히는 모습을 보였지만, 재건축 시장의 불확실성이 완전히 가시지 않은 상황에서 그리스, 스페인 등 유럽 재정위기가 다시 고조돼 부동산 투자 심리는 더욱 위축되는 모습을 보였고 하락폭이 다시 커졌다.
◇ 부동산 시장 침체로 재건축 투자심리 위축
5.10대책으로 강남3구는 투기지역에서 해제됐고 1대 1 재건축을 통해 기존 주택의 면적 증가범위가 현행 10% 이내에서 30% 이내로 확대가 가능해졌다. 또 일부 재건축아파트 가격이 금융위기 직전까지 하락해 가격적인 매력이 부각될만한 시점임에도 불구하고 거래부진이 계속되고 있다.
특히 부동산전문가들은 재건축 사업이 부동산시장 침체로 더 이상 수익률을 기대할 수 없게 된 만큼 실수요자 중심의 저렴한 매물 위주로 재건축 시장이 재편될 것으로 내다봤다. 이영호 닥터아파트 소장은 "재건축 사업은 대개 인근 아파트 가격에 추가분담금을 더 내기 마련이다"며 "인근 아파트 가격이 떨어지는 마당에 누가 더 부담하려고 하겠는가"라며 반문했다.
김규정 센터장은 "재건축 투자심리가 위축된 상황에서 유럽발 재정위기 여파까지 더해져 뚜렷한 정책효과 없이는 올해 대선까지 관망세가 유지될 가능성이 높다"며 "유로존 위기가 다시 급부상한 상태에서 투자심리 회복은 쉽지 않고 실거주 목적의 장기 투자자들이 저점 매물을 위주로 거래에 나설 것으로 보인다"라고 전망했다. 이어 "과거 저점 수준에 접근한 재건축 단지들을 살펴봐야 할 것"이라고 덧붙였다.
양지영 리얼투데이 팀장도 "과거처럼 입지가 뛰어나다해서 높은 수익률을 기대할 수 있는 '로또' 수준의 재건축 사업지는 더 이상 없다"며 "이제는 안정적인 부동산 수익을 추구하게 돼 실수요자 중심으로 재편된 이상 시세보다 저렴한 급매물 중심의 재건축시장 분위기가 형성될 것으로 보인다"라고 내다봤다.
정부와 서울시의 정책 혼선이 해소되고 있지만 재건축 정책 공조 수위는 아직 불투명하다. 장기적으로 부동산 시장의 거래가 침체되고 있는 가운데 18일 국토부가 재건축 초과이익 환수 한시 유예, 분양가 상한제 폐지 등 재건축 시장에 영향을 줄 수 있는 주요 쟁점 법안들을 입법예고하며 향후 시장이 어떻게 반응을 할지 지켜봐야 하는 상황이다.
