아파트보다 층간소음 더 취약한데 '공동주택 층간소음 방안'에서도 원룸·오피스텔은 빠져
한국부동산원 오피스텔 가격동향, 4분기 매매 -0.56%으로 하락폭 확대···전세도 0.38% 하락
[서울파이낸스 박소다 기자] 1~2인 가구가 늘어남에 따라 오피스텔 등의 비(非)아파트 거주 인구 수가 매년 늘고 있지만, 최근 정부의 부동산 대책에서도 오피스텔에는 적용되지 않는 부분이 많아 형평성 논란이 일고 있다.
16일 통계청에 따르면 지난달 기준 전국에서 오피스텔에 거주하는 인구는 약 112만8875명으로, 5년 새 54.2% 증가했다. 그러나 이처럼 늘어나는 오피스텔 거주민 수에도 지난달 발표한 '공동주택 층간소음 기준' 대책과 이달 1.10 부동산 대책에도 비아파트에 대한 개선은 크게 마련되지 않았다.
이번 대책에서 비아파트와 관련한 핵심 개선 사항은 향후 2년간 준공하는 전용면적 60㎡이하(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하) 소형 신축 오피스텔을 취득하면 취득세·양도세·종합부동산세를 산정할 때 주택 수에서 제외해 세금을 산정하기로 한 것이다. 즉, 세금 감면 혜택이 새로 매입하는 오피스텔에만 적용돼(2년 한시), 기존 오피스텔 소유주에겐 해당 혜택이 돌아가지 않았다.
또 소음기준 미달 시 준공승인을 불허하는 내용을 담은 '공동주택 층간소음 해소 방안'에도 오피스텔은 대책 사각지대에 놓였다. 아파트와 달리 주택법 상 오피스텔은 공동주택이 아니기 때문이다. 따라서 오피스텔 거주자들은 정부 운영 '층간소음 이웃사이센터' 이용도 제한돼 민원을 넣을 수 없다. 일정 규모 이상 공동주택에 입주민, 동 대표, 관리사무소장, 관계전문가 등으로 구성된 '층간소음 관리위원회'를 의무 설치하는 개정안이 지난 10월 국회 본회의에서 통과되기도 했지만, 오피스텔은 이 또한 설치대상이 아니다.
앞서 정부는 부동산 활성화를 위해 중소형 주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등을 주택 수에서 제외해 보유자들이 '다주택자'로 분류되지 않도록 하는 내용을 공급대책에 포함할지 지난해 논의했으나, 1.10 대책에서도 해당 안건은 발표되지 않았다. 다만, 지난해 2월부터 전국적인 미분양을 줄이기 위해 민영주택에 대해서는 다주택자도 청약이 가능해진 상태다.
이에 비아파트 거주민들을 위한 온라인 커뮤니티에는 대책에 대한 비판이 쏟아지고 있다. 수원의 한 오피스텔을 보유한 A씨는 "2년 한시 동안 신축 오피스텔을 사는 사람에게만 혜택을 준다면 내가 산 오피스텔을 몇 년 뒤 팔려고 할 때 사려는 사람은 아무 혜택이 없으니 오피스텔이 잘 팔리겠느냐"며 "또 이번 대책에서 오피스텔에도 발코니 설치 허용 등을 해줬지만 그래선 아파트와 상품성이 똑같아지고 현재 분양가도 크게 차이가 없는데, 가격 상승폭은 아파트와 차이가 크니 결국 아파트를 사는 것이 '답'"이라며 날선 반응을 보였다.
여경희 부동산R114 수석연구원도 "이번 제도로 오피스텔 매매 수요가 신축으로 쏠리면서 기존 오피스텔 선호도는 떨어질 가능성도 있다"며 "경기 침체 우려 등으로 부동산 시장이 단기간 회복되기 어려운 상황이라 오피스텔 투자 수요의 움직임도 제한적일 것으로 보인다"고 했다.
오피스텔이 아파트보다 층간과 벽간 소음에 훨씬 취약해 관련 보복 범죄도 많은 만큼 층간소음 대책이 비아파트에도 적용될 필요가 있다는 지적도 나온다. 국회 환경노동위원회 소속 노웅래 더불어민주당 의원은 "환경부는 층간소음 갈등 관리를 위해 층간소음 이웃사이센터를 운영하고 있지만 아파트 외 주택시설은 정작 민원접수조차 되지 않고 있다"며 "특히 20대의 경우에 오피스텔, 원룸 등에 거주하는 비율이 67.8%에 달하는 만큼 층간소음 관련 규정을 주택법에 명시해 국민이 어디에 살든지 층간소음의 피해를 받지 않도록 제도를 개선하는 것이 시급하다고 본다"고 짚었다.
상황이 이렇다보니 지난해 주택경기 회복세가 나타났을 때도 오피스텔 가격은 좀처럼 회복하지 못하는 모습을 보였다. 한국 부동산원에 따르면 4분기 전국 오피스텔 매매가는 전 분기 대비 0.56% 하락했다. 지난 2022년 3분기 이후 매매가 하락이 이어지는 가운데 낙폭은 전 분기(-0.37%)보다 확대됐다. 서울(-0.14%→-0.38%), 수도권(-0.26%→-0.45%) 모두 낙폭을 키웠다. 특히 지방(-0.82%→-1.02%)의 하락세가 두드러졌는데, 세종을 제외한 5개 광역시 전체에서 매매가가 떨어진 데 따른 것이다.
아파트와 달리 전세가격도 떨어지는 추세다. 지난해 4분기 전국은 0.38% 내려 전분기(-0.27%) 대비 하락폭이 확대됐다. 수도권·서울 역시 하락폭을 늘렸다.
이미 지금도 오피스텔 소유주들은 고금리와 시장 침체, 세제·대출 규제 강화 등으로 '거래 절벽' 상황에 놓여있다. 현재 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함돼 보유자들은 공공주택 청약이 불가능하고, 민간 주택 청약은 가능하지만 불리한 부분이 있을 수 있다. 또 종합부동산세 등 보유세 산정에선 다주택자로 적용돼 중과 대상이나, 건축법상 상업시설이라 아파트보다 담보대출 금리가 높고, 특례보금자리론 같은 정책 대출의 대상에서 제외되는 등 불이익을 받는다. 이 때문에 수요가 가장 많은 서울 오피스텔 거래량도 지난해 8552건에 그쳐 2022년(1만5321건)에 비해 절반가량 급감했다.
이와 관련 국토교통부 관계자는 "이번 부동산 대책에서 비아파트 관련해서는 층간소음이나 주택 수 배제 안건보단 1~2인 가구에 맞는 도심 내 다양한 유형의 주택 공급을 확대하자는데에 초점을 맞췄다"며 "오피스텔의 발코니 설치 허용 등 비아파트 규제도 완화된만큼 향후 더 쾌적한 도심 내 주택을 만들기 위해서 정책들을 보완할 것"이라고 말했다.
