재개발 문턱도 낮춘다···30년 이상 건물 60% 넘으면 재개발
오피스텔·빌라 등 신축 소형주택 구입땐 주택수 제외 특례
[서울파이낸스 박소다 기자] 정부는 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토론회'를 열고, 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 10일 발표했다.
정부의 이번 발표의 핵심은 도심 내 신축 주택이 원활하게 공급되도록 재건축 사업 속도를 높이는 것이다.
먼저 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 간소화하기로 했다. '재건축의 첫 관문'이 안전진단이 아닌 주민들의 정비계획 입안 제안으로 바뀌는 것으로, 이른바 '재건축 패스트트랙' 도입이다. 서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 전망이다.
재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에서는 노원·강남·강서·도봉, 경기에선 안산·수원·광명·평택 순으로 많다.
준공 30년이 지났다면 통과하지 못하는 일이 없도록 정부는 지난해 대폭 완화한 안전진단 기준을 추가 완화하기로 했다. 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 한다. 이름은 '안전진단'이지만 '생활환경진단'이 되는 셈이다. 사실상 안전진단을 폐지하는 것이다.
진현환 국토교통부 1차관은 "정상적으로 주민 동의가 이뤄져 재건축이 추진되는 단지에서 안전진단이 걸림돌이 되지 않게 하겠다"며 "안전진단 기준을 노후도, 생활 불편 중심으로 바꿀 것"이라고 말했다.
정부는 이와 함께 재건축조합 설립 시기를 앞당겨 사업 기간을 단축한다. 안전진단과 정비구역 지정, 조합 설립 추진 등 여러 단계를 한꺼번에 밟아도 되는 것이다.
다만 재건축 절차 조정을 위해선 도시정비법을 개정해야 한다. 국회에서 법이 통과돼야 시행 가능하다.
재개발도 문턱도 낮춘다. 지금은 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발 절차를 시작할 수 있는데, 이를 60%로 완화한다. 재정비촉진지구의 경우 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다.
유휴지와 자투리 부지도 재개발 구역에 포함될 수 있도록 정비구역 지정·동의 요건도 바꾼다. 이를 통해 재개발이 가능한 대상지가 10%가량 늘어난다.
재건축·재개발조합 설립 때는 공공성 확보 여부 등을 심사해 정부 기금에서 초기사업비를 구역당 50억원까지 융자해준다. 초기 단계에서 추진에 속도가 붙을 수 있도록 하기 위한 것이다.
1기 신도시와 관련해서는 올해 안에 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다. 윤 대통령 임기 내 선도지구에서 첫 착공을 하고, 2030년 첫 입주를 목표로 잡았다. 이러한 1기 신도시 등의 노후계획도시 정비를 위해 12조원 규모의 '미래도시펀드'를 조성하고, 전용 보증상품을 출시해 자금 조달도 지원하기로 했다.
국토부는 재개발·재건축 제도 개선을 통해 올해부터 2027년까지 4년간 전국에서 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다. 구체적으로 재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.
이어서 정부는 1∼2인 가구를 위한 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 수요와 함께 소형 주택에 대한 공급 규제도 완화했다.
올해와 내년 2년간 신축된 60㎡ 이하 소형 빌라·오피스텔 등 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외하는 특례를 준다. 전세사기 여파 등으로 위축된 비아파트 수요가 살아날 수 있는 진작책이다.
대상은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 다가구·다세대주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이다. 아파트는 제외된다. 다만 1가구 1주택자가 소형 신축주택을 추가로 매입할 때는 양도세·종부세 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 없다.
지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우에도 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다. 85㎡, 6억원 이하 주택이 대상이다. 준공 후 미분양 주택의 경우 소형 주택과 달리 1가구 1주택자가 구입할 때도 양도세·종부세 특례를 적용받을 수 있다.
정부는 소형 주택에 대한 공급 규제도 완화했다. 특히 주택업계가 꾸준하게 요구해온 오피스텔 발코니 설치를 허용했다. 도시형 생활주택과 오피스텔의 부동산 PF 보증 한도는 70%에서 80%로 확대해 공급을 뒷받침한다.
등록임대사업자의 인센티브도 확대해 현재 10년인 임대의무기간을 6년으로 낮춘 단기 등록임대를 되살린다. 마찬가지로 아파트는 제외한다. 이를 위해서도 민간임대주택법 개정이 필요하다.
정부는 주택공급 사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금 흐름 개선 및 사업장별 재구조화·정상화도 지원키로 했다. 이를 위해 정부는 우선 25조원 규모의 공적 PF 대출 보증 25조원을 차질 없이 공급한다. 또 △PF 대출 시 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대(3조원→6조원) △비주택 PF 보증 도입 확대(3조원→4조원) △자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자 확대(3000억원→4000억원) 등의 조치도 취할 예정이다.
