[서울파이낸스 박소다 기자] 3기 신도시의 현행 주택단지 용적률 상한인 220%를 해제하고, 역세권·외곽지역·경계 녹지 인근 등 개별단지 별 여건에 따라 도시계획법상 용적률을 상향한 고도화 개발이 필요하다는 지적이 나왔다. 

김지은 주택산업연구원 주택산업진흥실장은 2일 용산 동자아트홀에서 열린 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'에서 "3기 신도시 공공주택 평균 평형이 기존 56.85㎡에서 66.77㎡로 확대돼 공급물량은 당초 대비 15% 감소한 가운데, 정부는 공급목표를 17만1000호에서 21만3000호로 늘렸다"며 이같이 밝혔다.

그는 "현재 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등)의 평균 용적률은 183%에 불과하다"며 "현행대로 3기 신도시 개별 단지의 용적률을 220%로 고수한다면 정부의 공공 주택 건설 목표와 역세권 주택공급 목표를 달성할 수 없다"고 지적했다.

용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율로, 이 수치가 높아질수록 일반 분양 물량이 늘어나 조합원 분담금이 감소한다.

3기 신도시는 윤석열정부의 임대주택공급계획에 맞춰 5개 구역 총 33.27㎢에 42만명(21만3000가구)을 수용할 예정이다. 용적률은 1기 신도시(188%), 2기 신도시(169%)와 큰 차이가 없는 183% 수준이나, 총 토지면적에서 주거 용지 비율은 23.5%로, 1기 36.2%·2기 31.4%보다 낮아졌다. 주택의 밀도를 높이지 않으면 정부의 공급 목표를 맞출 수 없다는 지적이 나오는 부분이다. 

김 실장은 "용적률이 높지 않으면 건축 수익성도 떨어진다"고 지적하며 "높은 용적률을 적용받아 개발 이익을 많이 발생시킨 경우 형평성 유지를 위해 해당 조합의 공공기여(기부채납)를 늘리거나 단지 간 재분배를 하는 방안"도 제시했다. 

이날 토론에 참석한 우명재 서울시립대 도시공학 교수도 "3기 신도시는 기존 신도시에 비해 서울에 매우 근접하다"며 "수도권에 근접할수록 밀도가 높아지는 것은 자연스러운 경관"이라고 말했다. 그는 "녹지 같은 쾌적 성을 고려하느라 주택공급을 줄이면 일단 그 지구 안에서는 쾌적성이 유지되겠지만, 나중에는 결국 그린벨트를 훼손해 개발이 필요할 수 있어 수도권 전체에서 봤을 때 녹지가 더 훼손되는 것"이라며 "건물의 순 밀도를 높이고 건물배치를 잘 하면 (녹지가 좀 좁아져도) 그 안에서 쾌적성을 유지할 수 있다"고 설명했다. 

이 외에도 인프라 확충과 중심 지역 복합개발, 일자리가 많은 자생력있는 도시, 대중교통으로 서울도심까지 30분 내 출퇴근 가능한 여건, 스마트 시티 등이 3기 신도시를 위한 과제로 제시됐다. 

이 같은 방향은 1·2기 신도시의 문제점을 통해 고안된 것이다. 주택산업연구원은 1·2기 신도시의 문제점으로 녹지 불균형, 교통 고려 미흡, 상업지역·주거지역 등의 단순 편성된 토지이용계획 등을 꼽았다. 이와 함께 상가 지분쪼개기, 조합 설립 시 동별 동의 요건, 공사비 증액 갈등 등이 재건축 지연 요인으로 지적했다. 

주산연은 이런 문제점들을 바탕으로 3기 신도시 개발 방안을 고도화할 것을 제안한다. 주산연 관계자는 "3기 신도시가 급하게 추진되는 과정에서 도시 구조나 토지이용계획, 교통 인프라, 공원 녹지 등 문제점을 충분히 보완하지 못한 분야가 적지 않은 상태"라며 도시별 개발 계획의 문제점을 조명하고 대안을 마련해야 한다"고 말했다. 

한편, 3기 신도시인 남양주 왕숙, 인천 계양 등은 현재 착공 단계로, 내년 하반기부터 본격적인 주택 분양에 들어갈 예정이다.

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