공급 가뭄에 집값·전셋값 급등···올해도 집값 상승 전망
[서울파이낸스 박소다 기자] 급등한 집값에 서울을 떠나는 사람들이 매년 늘고 있다. 하지만 1·2인 가구가 증가하며 주택 수는 매년 부족해지고 있는 실정이다. 특히, 신규 공급량은 갈수록 줄어들고 있으며 전월세값 역시 눈에 띄게 높아지고 있다. 이에 전문가들은 올해 신규 인허가·착공 물량 등이 전년 대비 절반 수준으로 감소한 만큼 2~3년 내 주택난이 커질 것으로 전망하고 있다.
5일 통계청에 따르면 서울 인구는 2019년 973만명에서 2023년 기준 941만명으로 줄었다. 연도별로 살펴보면 △2020년 967만명 △2021년 951만명 △2022년 943만명으로 3년만에 26만명이 감소한 것이다. 이와는 반대로 가구수는 2019년 437만 가구에서 △2020년 442만가구 △2021년 443만가구 △2022년 445만가구로 늘어난 모습이다.
이는 과거 3~4인이 함께 한 집에 살던 주거 트렌드가 1·2인가구로 변했기 때문으로 해석된다. 현재 서울의 1·2인가구 수는 264만 가구로, 전체 가구 수의 64.6%를 차지한다. 특히 1인 가구는 △2019년 139만 가구 △2021년 149만 가구 △2022년 156만 가구로 가파르게 늘어나고 있다. 통계청은 이러한 서울 가구 수 증가 추세가 2029년까지 지속될 것이라 전망한다.
이처럼 주택 수요가 늘어나고 있지만 주택 보급률은 2016년 96%에서 현재 94%(추정)로 하락세를 보이고 있다. 전국에서 주택 보급률 100%가 되지 않는 곳은 서울이 유일하다. 외국인이 거주하는 집과 사람이 살지 않는 빈 집 등도 고려하면 실제 보급률은 더 적을 것으로 예상된다.
주택산업연구원의 '2023주택시장전망'을 보면 현재 서울에만 20만1794채의 주택 공급이 더 필요하다. 전국 총가구 수는 2020년 2073만가구에서 2039년 2387만가구로 증가하는데, 2020년 주택 수가 1853만채인 것으로 고려하면 이론적으로 2039년에는 2140만채의 주택이 필요하다. 단순 계산으로 향후 16년간 287만채, 서울 기준으로 57만4000채의 신규 주택이 공급돼야 한다. 매년 3만5000채 신규 주택 공급이 '꾸준히' 있어야 하고, 주택 멸실과 다주택자 수요·투기 수요 등도 고려하면 실제로는 더 많이 필요하다.
그러나 현실은 녹록지 않다. 실제로 국토교통부 자료를 보면 올해 8월까지 전국 주택 인허가 물량은 21만2757가구로 전년 동기(34만7458가구) 대비 38.8% 감소했고, 착공 물량도 전년 동기(26만1193가구) 보다 56.4% 급감해 2~3년 후에는 주택 공급량이 절반 수준이 된다. 구체적으로 서울 입주 물량은 2023년 3만5000여 가구(예정)을 시작으로 △2024년 1만8000여 가구(예정) △2025년 2만9000여 가구(예정) △2026년 2200여 가구(예정)에 불과하다.
또 낙후 주택이 늘어나지만 재건축이 쉽지 않다는 문제도 있다. 서울의 30년 이상 된 노후 주택은 2020년 58만8320채에서 △2021년 65만5채 △2022년 73만2831채로 증가했고, 공동주택 등 30년이 넘은 주거용 건축물도 전체 43만5702동(棟)의 49.73%(21만6692동)를 차지한다. 이를 재건축할 시 대지 면적대비 가구 수가 늘어날 것으로 예상되지만 각종 규제에 사업성이 떨어져 재건축이 미뤄진 사례가 많다. 여기에 원자재와 인건비 등 주택 짓는 비용이 상승하고 있는 가운데, 조합들도 건설사에게 낮은 공사비나 특정 주택 브랜드를 요구하며 사업 진행을 방해하고 있는 상황이다.
익명을 요청한 한 건설사 관계자는 "과거처럼 공격적으로 주택 산업에 몰두할 수 없는 상황"이라며 "사업성과 미분양·안전문제 리스크 등도 있어서 서울이라 하더라도 불확실하다면 사업을 진행하지 않는 게 회사의 입장"이라고 설명했다.
전문가들은 주택 공급 부족으로 인한 집값 상승을 우려하고 있다. 한국경제 등이 전문위원·교수·부동산 전문가 등 100명을 대상으로 부동산 전망에 대해 설문조사한 자료에 따르면 연말까지 '매매 가격이 오를 것' 또는 '보합'이라고 답한 응답자가 전체의 86%를 차지했고, 하락 예상은 14%에 불과했다. 상승 원인으로는 '착공·인허가 물량 감소'가 57.4%로 가장 많이 꼽혔다. 전셋값 전망에서도 전문가의 65%가 '상승'을 예상했는데, 원인으로는 역시 '신규 입주 물량 감소'(64.6%는)가 1위였다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "2~3년 후 공급 부족으로 인한 집값, 전셋값 상승이 예상된다"며 "미래에 주택난이 온다면 지금 집값이 가장 싼 상황이라고 생각할 수밖에 없는 수요자들이 집을 계속 사기 때문에 집값이 떨어지기 힘든 구조"라고 말했다.
