[서울파이낸스 나민수 기자] 올해 상반기 서울 아파트 전세계약 절반이 2년 전보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 집주인이 직전 계약 때 받은 전세보증금에서 떨어진 전셋값만큼 전세보증금 차액을 반환하는 '역전세'가 발생한 것이다.
12일 부동산R114가 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5205건(국토교통부 실거래가 시스템 기준) 가운데 올해 들어 6월 현재까지 동일 단지·주택형·층에서 1건 이상 거래된 3만7899건의 보증금을 비교한 결과, 54%인 2만304건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 역전세였던 것으로 나타났다.
최근 전세시장은 2020년 7월31일 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 '임대차 2법' 시행 이후 4년 치 전셋값을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 인해 가격이 단기간에 폭등했다가, 지난해 금리 인상 본격화로 집값과 전셋값이 동반 하락하며 1년 가까이 역전세난이 지속되고 있다.
구별로 올해 상반기 역전세 비중이 가장 큰 곳은 중구로, 조사 대상의 63%가 2년 전보다 전셋값이 하락했다. 또 동작구(62%), 서초구(61%), 은평구(60%), 강북·관악구(각 59%), 강남·서대문·구로구(각 58%) 등의 순으로 역전세 비중이 높았다.
2년 전보다 전셋값이 하락한 거래의 보증금 격차는 평균 1억152만원에 달했다. 집주인이 갱신 또는 신규 계약을 하면서 세입자에게 평균 1억원 이상, 전체 규모로는 총 2조1000억원이 넘는 보증금을 돌려준 셈이다.
전셋값이 높은 강남권의 보증금 반환액이 컸다. 서초구 아파트의 보증금 반환액이 평균 1억6817만원, 강남구가 1억6762만원으로 나란히 1, 2위를 기록했다. 또 송파구는 집주인이 평균 1억4831만원의 보증금을 내줬고, 용산구는 1억1780만원, 성동구는 1억1761만원, 동작구는 1억1687만원을 반환했다. 중저가 단지가 밀집한 노원구에서도 집주인이 평균 4645만원, 도봉구는 5214만원의 보증금을 내준 것으로 나타났다.
전문가들은 올해 하반기부터 내년 초까지 역전세난이 더 심화할 것으로 우려한다. 2020년 7월 31일 임대차 2법 시행으로 급등한 전셋값이 2021년 말부터 2022년 초에 정점을 찍었기 때문이다. 평균 전셋값 역시 2022년 1월 6억3424만원으로 2012년 조사 이래 가장 높았다.
실제로 부동산114가 2021년 하반기에 계약된 서울 아파트 7만2295건 중 올해 상반기에 같은 단지·면적·층에서 거래돼 전셋값 비교가 가능한 2만8364건을 분석한 결과, 현재의 전셋값 수준이 유지된다 해도 하반기 계약의 58%가 역전세 위험에 노출될 것으로 예측됐다. 가격 비교 대상에서 빠진 거래까지 포함하면 최대 4만건의 역전세 가능성이 우려되는 것이다.
전셋값 하락 거래에서 집주인이 세입자에게 내줘야 하는 예상 보증금 차액도 평균 1억3153만원으로, 올해 상반기 보증금 차액(1억152만원)보다 30% 늘어날 것으로 예상됐다.
구별로는 서초구의 집주인들이 하반기에 평균 2억3091만원의 보증금을 반환해야 하고, 강남구도 차액이 1억9712만원으로 2억원에 육박할 것으로 예상됐다. 또 송파구는 평균 1억7198만원의 차액을 반환해야 하고, 용산구가 1억6006만원, 성동구가 1억5133만원으로 뒤를 이었다. 광진구(1억4780만원), 동작구(1억4733만원), 강동구(1억3979만원) 등도 세입자에게 반환해야 할 금액이 1억원을 넘었다. 노원구와 도봉구는 상반기보다 1300만∼2000만원 많은 평균 6509만원, 6785만원을 반환해야 할 것으로 예측됐다.
다만 하반기 전셋값이 지금보다 2%가량 오른다고 가정하면 하반기 예상 역전세 비중은 53%로 미미하게 감소하고, 전셋값이 하반기에 5% 오른다면 예상 역전세 비중은 49%로 절반 이하로 떨어진다. 반면 전셋값이 하반기에 5% 하락하면 역전세 비중은 68%로 증가하고, 2%가 내려도 역전세 비중은 61%로 커진다.
이에 정부도 현재 대책 마련에 착수했다. 정부는 일단 세입자 보증금 미반환 문제에 대응하기 위해 임대인이 전세금 반환 목적으로 대출을 할 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화해주는 방안을 검토 중이다.
