[서울파이낸스 김현경 기자] 주택전세가격이 최근 2년간 큰 폭으로 상승한 가운데, 2016년 이후 가파르게 증가한 전세자금대출이 전세가격 상승에 영향을 줬다는 분석이 나왔다. 또 2018년 이후부터 전세가격 상승분을 전세대출로 감당하지 못해 일부를 월세로 전환하는 가구 비중이 크게 증가했고, 전세가격 상승폭이 확대되면서 임차인의 주거 부담도 악화된 것으로 조사됐다.

10일 KB금융그룹 경영연구소는 전세시장에 대한 분석을 담은 '전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검' 보고서와 전세시장 안정화 방안이 담긴 '임대보증금 관련 보증 합리화 방안' 보고서를 발간하면서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 전세대출은 서민 거주 안정을 위한 지원수단으로 활용되는 동시에 전세가격 상승이란 부작용도 불러왔다. 전세가격이 높아진 가운데 전세대출은 상대적으로 쉬워지면서 임차인들이 부담을 낮추고자 앞다퉈 대출을 받았고, 결과적으로 전세가격이 상승했다는 분석이다.

KB금융에 따르면 전세자금 마련을 위해 대출을 받은 가구 비중은 2012년 5.6%에서 지난해 12.2%로 10년간 약 3배 증가했다. 같은 기간 전세대출 잔액도 23조원에서 180조원으로 약 3.5배 늘었다.

또 전세대출은 주택매매가격 상승에도 영향을 미쳤다. 주택담보대출 규제가 강화되면서 전세보증금을 주택 매매를 위한 레버리지(지렛대)로 활용하고자 하는 투자 수요와 맞물리면서 주택가격이 상승했다는 분석이다. 또 전세대출이 전세가격 상승에 영향을 미치면서 갭투자에 유리한 환경을 조성하기도 했다.

아울러 전세가격이 상승하면서 보증금 있는 월세의 비중이 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 전국적으로 2014년을 기점으로 보증금 있는 월세가 전세 비중을 추월했으며 서울의 경우 2020년부터 이같은 현상이 나타났다. 전세가격 상승으로 보증금 규모가 크게 늘었고, 전세대출로도 보증금 상승분을 감당하지 못해 월세로 전환한 가구가 증가했을 것으로 연구소는 진단했다.

전세대출은 서민주거안정이라는 긍정적인 요인이 있으나 한편으론, 과도한 대출에 따른 유동성 증가와 이에 따른 부작용을 최소화할 필요가 있다는 지적도 나왔다.

KB경영연구소는 주거취약계층에 대한 지원은 지속하되, 전세대출 확대에 따른 부작용을 줄이기 위한 시장관리 방안을 마련해야 한다고 제언했다. 전세대출 관리 방안으로는 △대출 제한조건 신설 △원리금 상환 유도 △총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함 △취약계층 중심의 공적 보증 등을 제시했다.

KB경영연구소 측은 "전세자금대출 확대로 인한 유동성 확대는 장기적으로 주택경기 안정에는 부정적인 영향을 미칠 수 있어 관리가 필요하다"며 "전세대출로 인한 과도한 유동성 억제를 위한 전세자금에 대한 정책 조정이 필요하다"고 설명했다.

이와 함께 연구소는 임대보증금 합리화 방안 보고서에서 전세보증금 미반환 리스크를 해소하기 위해 임대인의 '임대보증금 보증보험' 가입을 의무화해야 한다고 주장했다. 또 '임대보증금보증'과 '전세보증금반환보증'으로 이분화된 임대보증금 관련 보증을 일원화하고, 보증료는 보증 계약자이자 리스크 발생 주체인 임대인이 부담해야 한다고 했다.

KB경영연구소 측은 "임대보증금 비율이 주택 시세의 일정 비율(70%)을 상회하거나 임대인의 주택수가 일정 호수(3호) 이상인 경우 등 임차인 리스크가 상대적으로 큰 임대인의 임대보증금 보증보험 가입을 의무화해야 한다"고 밝혔다.

김현경 기자 다른기사 보기