시세 차익 위해 12억원 이하로 뻥튀기 거래도
"현금부자만 절세 가능···대출 규제 등 완화 필요해"
[서울파이낸스 이서영 기자] #지난해 6월 경기도에 살다가 서울로 이사온 A씨는 현재 일시적 2주택자다. 양도세 비과세를 위해 상반기 내에는 이전에 살던 주택을 팔아야 한다. 그러나 최근 거래절벽에 시세파악도 어려운 상황에서 집값 상승세도 둔화됐다. 그렇다고 급매로 내놓고 싶지는 않다. 이에 비슷한 처지에 있는 사람과 주택 맞교환을 하면, 양도소득세 비과세가 사실상 유지된다는 것을 알게 되면서, 비슷한 집을 가지고 있는 상대를 찾고 있다.
극소수에 불과했던 비슷한 가격의 주택 맞교환이 최근 늘어나고 있다. 최근 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 조정지역 내 일시적 1가구 2주택자들이 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 아파트 맞교환 상대를 찾는 것이다. 다만 전문가들은 이같은 '절세 꼼수'는 사실상 현금부자만 가능하며 계약 과정도 복잡해 주의가 필요하다고 지적한다.
23일 부동산 업계에 따르면, 최근 부동산 관련 온라인 커뮤니티에는 비슷한 가격의 주택 맞교환을 원한다는 글들이 많아지고 있다. 내용은 넓은 면적, 역세권 등 더 좋은 조건으로 옮기기 보다는 절세 등 다른 목적을 원하고 있다.
토지, 주택 등 맞교환은 서울시와 한국토지주택공사(LH)가 대한항공의 송현동 부지와 구 서울의료원 남측 부지를 교환, 청와대 국유지와 홍석현 전 중앙일보 회장의 주택을 교환 하는 등의 극히 일부 사례가 있다. 다만 송현동 부지와 구 서울의료원 부지 교환은 항공업계 재정난 해소, 청와대 부지 교환은 경호 등의 목적이 존재했다.
이같은 사례가 변질되면서 절세를 목적으로 주택 맞교환이 발생하고 있다.
현행 세법상 조정지역 내 일시적 1가구 2주택자에게는 기존 거주하던 주택을 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 매도할 때 1주택자와 똑같은 양도세 비과세 혜택을 제공하고 있다. 그러나 신규 주택 취득일로부터 1년이 넘어가면, 일시적 2주택자가 아닌 2주택자로 취급 돼 이후 주택을 팔며 양도세 중과를 적용받는다.
신규 주택 취득일로 부터 1년안에 매도해야 하지만, 최근 부동산 시장은 거래 절벽이다. 전날 서울부동산정보광장에 따르면 지난1월 서울 아파트 매매 거래량은 949건으로, 지난해 1월(5778건)과 비교하면 83%가량 감소했다. 아직 신고 날짜가 되지 않았더라도 현재 163건으로 용산구는 1건에 불과하다.
이렇듯 주택 거래가 줄어들면서, 집주인들은 아파트 맞교환 대상자를 찾고 있다. 맞교환 시 취득세를 내더라도 거래에 따라 양도소득세를 두번 절감하는 효과를 낼 수 있다.
예를 들어 B씨와 C씨가 주택을 맞교환하면, 취득세는 8%를 내야하지만 교환 시 양도세 비과세가 적용된다. 심지어 향후 교환한 집을 매도시 12억원에 거래하면 양도차익이 없기 때문에 양도세를 다시 한번 줄일 수 있다.
그러나 이 과정에서 차익을 보기 위해 거래액을 상승시키는 사례가 발생할 수 있다. B‧C씨의 해당 지역의 아파트값이 신고가는 10억원 대이었지만 최근 부동산 시장이 둔화되면서 9억원에 부동산 시세가 형성돼 있는 상황이다. 이 경우 서로 교환가액을 양도세 비과세를 받을 수 있는 12억원에 계약한다고 가정하면, 취득세 9600만원을 내고도 시세차익 2억원을 얻어 1억400만원의 이익을 얻을 수 있다.
다만 일시적 2주택자 중 은행 대출시 종전주택을 1년 내에 매도하겠다는 조건이 있는 사람들은 이같은 절세 방법을 사용할 수 없다. 즉, 절세를 할 수 있는 이들은 현금 부자인 셈이다.
부동산 세법 전문가는 "사인 간의 교환 거래로 세법 상 문제가 될 건 없다"며 "다운‧업 계약서를 쓸 경우 문제가 될 순 있지만, 이는 극히 드문 사례로 비슷한 가치의 주택을 찾으려면 비슷한 지역 내에 서로 어느정도 시세를 알고 있는 사례에서 교환된다"고 말했다.
이어 "주택 맞교환은 계약 과정이 복잡하고 해당 당사자를 찾기도 어려움이 있으니, 주의가 필요하다"고 지적했다. 이후 집값 떨어지게 될 경우 또 다시 손해를 보게 될 수도 있으니 유의해야한다.
전문가들은 이같은 물밑거래가 해소되기 위해서는 대출 등 규제 해소가 필요하다고 설명했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이런 경우는 굉장히 드물었는데 최근 많아진 이유는 결국 대출 규제로 인해서 집을 살 사람이 없기 때문이다"며 "그들도 원하는 가격에 사는 사람이 있다면, 교환을 하지 않았을 것이라 대출 규제를 풀어 수요를 만들어야 한다"고 지적했다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "부동산 세금에 대한 규제에 대한 풍선효과로 시장에서는 어떤 규제든 틈새를 찾기 마련이다"며 "증여 할 사람이 대다수 진행해 마무리 됐다는 것으로, 결국 새로운 정부에서 양도소득세 등 세금 규제를 완화 시키는 것이 하나의 방법"이라고 말했다.
