아파트값 하락폭 둔화..급락은 막아
전문가, 대책 효과 '있다'vs'없다' 논란 여전
정부가 8.29 실수요 주택거래 정상화 방안을 발표한 지 한달이 다가오고 있지만 수도권 주택시장은 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.
투자 수요가 대부분인 재건축에 비해 일반아파트값이 더 하락했고, 분양시장에도 온기가 전해지지 못했다. 되레 수도권 전셋값이 큰 폭으로 오르면서 대책의 효과가 빛이 바랬다는 의견도 있다.
다만 매맷값 하락폭은 대책 발표 전보다 눈에 띄게 감소하면서 일단 집값 급락을 막은 것으로 보인다.
전문가들 사이에는 추석 연휴가 끝남에 따라 다음달부터 주택구매 수요가 늘어날 것이라는 전망과 별다른 효과가 없을 것이라는 전망이 엇갈리고 있다.
◇매매 '약세' 여전, 전세는 '강세'로 = 8.29 대책 발표후 한달 동안 매맷값은 약세가 여전했다.
발표 직후 강남권 재건축과 목동, 분당 등 총부채상환비율(DTI) 수혜 지역을 중심으로 매수 문의가 늘었지만 시세보다 싼 급매물만 일부 소화될 뿐 호가 상승으로는 이어지지 못했다.
9월 현재 서울 아파트값은 지난달 27일 대비 0.1% 하락했고 같은 기간 신도시의 아파트는 0.16%, 신도시는 0.12% 각각 하락했다. 전국적으로는 0.05% 내렸다.
재건축 보다는 일반 아파트값이 더 약세였다.
서울 재건축 아파트는 최근 급매물을 중심으로 일부 거래가 이뤄지며 가격 하락폭이 대책 발표 직전 한달 간 0.48% 떨어졌으나 발표 직후 -0.01%로 낙폭이 급감했다. 반면 일반 아파트값은 발표 직전 -0.23%에서 대책 발표후 -0.12%을 기록, 상대적으로 감소폭이 적었다.
그러나 DTI완화, 생애최초 주택마련자금 대출 재개 등의 조치로 대책 발표 직전에 비해 전반적인 하락폭은 줄면서 일단 '집값 급락'이라는 급한 불은 껐다는 분석이다.
7월 한달간 0.27% 하락했던 서울 아파트값은 8월 한달간 0.26% 떨어졌으나 대책 발표 이후 0.1%로 낙폭이 줄었다.
그러나 매매와 달리 전세는 강세가 이어지고 있다. 계절적으로 가을 이사철이 시작된데다 집값 하락에 대한 우려로 매매보다 전세를 선호하는 현상이 뚜렷해진 까닭이다.
이에 따라 서울 아파트 전셋값은 대책 발표후 0.28% 올랐고, 신도시는 0.14%, 수도권은 0.49%, 전국적으로 0.33%가 각각 상승하며 전세난에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.
입주 물량이 한꺼번에 집중되면서 역전세난이 빚어졌던 광명(1.78%), 용인(0.59%), 파주(0.21%), 고양(0.28%)시 등도 싼 전세가 상당부분 해소되며 전셋값이 강세로 돌아섰다.
민간 분양시장에도 온기가 미치지 못하고 있다.
대책 발표 직후 청약에 나서면서 기대를 모았던 용산 더 프라임 주상복합아파트는 3순위에서도 미달됐고, 추석 연휴까지 끼면서 분양 물량은 예년에 비해 급감했다.
안양 관양지구 휴먼시아 등 분양가 경쟁력이 있는 공공아파트만 순위내 청약을 마감한 정도다.
◇대책 효과 '없다' vs '기다려봐야' = 지난 한달간 부동산 시장에 뚜렷한 변화가 발견되지 않으면서 8.29대책의 효과에 대한 논란도 커지고 있다.
일부 전문가들은 추석 연휴가 끝남에 따라 DTI완화와 생애최초 주택마련 대출 등의 혜택을 보기 위해 그동안 내집마련을 미뤄온 수요자들이 주택 구입에 나설 것으로 보고 있다.
부동산써브 함영진 실장은 "내년 이후 서울, 수도권의 입주 물량이 큰 폭으로 감소하고, DTI 규제 완화가 내년 3월까지 한시 적용됨에 따라 당분간 급매물 소진이 빨라질 것"이라며 "특히 전셋값이 강세를 보이면 전세에서 다시 매매로 돌아서는 수요도 있을 것 같다"고 내다봤다.
닥터아파트 이영진 이사는 "추석 이후 이사철이 맞물려 있어 매매 시장도 다소 회복세를 보일 것"이라며 "매맷값은 보합 내지 강보합세를 유지할 것"으로 예상했다.
DTI완화나 매입임대사업 자격 완화 등은 단기간에 효과를 내기 어려운 정책인 만큼 시장을 좀 더 지켜봐야 한다는 지적도 많다.
그러나 추석 이후에도 매매 시장이 회복되기 어려울 것이라는 비관적인 전망도 만만치 않다.
스피드뱅크 박원갑 연구소장은 "앞으로 전국적으로 10만 가구가 입주하고, 이 가운데 55%인 5만7천여가구가 수도권에 몰려 있다"면서 "대책의 효과가 기대만큼 크지 않을 것"이라고 전망했다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장도 "세계경제가 다시 불안조짐을 보이고 있고, 집값 하락에 대한 우려도 여전하다" 며 "8.29대책이 집값 급락을 막는 효과는 있지만 집값을 상승세로 반전시키진 못할 것"이라고 말했다.
건설업계는 8.29대책의 효과가 '찻잔속의 태풍'에 그칠 경우 추가 대책이 절실하다고 요구한다.
한 중견 건설사의 관계자는 "보금자리주택 공급으로 수도권 미분양에 대한 우려가 기존 주택거래에도 악영향을 미치고 있다"면서 "지방소재 미분양주택에 한해서만 적용하고 있는 양도세와 취ㆍ등록세 감면 대상 지역을 수도권으로 확대해줘야 한다"고 주장했다.
또다른 건설사의 관계자는 "일부 투자수요를 주택시장으로 끌어들이지 않는 이상 거래가 활성화되긴 힘들 것"이라며 "DTI 완화 대상을 무주택자와 1주택자로 한정하지 말고 지역별로 차등해서 풀어주는 것이 더욱 효과가 있을 것"이라고 말했다.
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