"버블붕괴 초입" VS "DTI 탓 일시 침체" 팽팽
[서울파이낸스 이경옥 기자]최근 부동산가격이 수도권을 비롯한 전 지역에서 약보합세를 보이고 있다. 물론 매매도 대폭 줄었다. 일부 부동산 전문가들은 버블 붕괴 초입에 이르렀다고 주장한다. 물론 너무 성급한 진단이라는 반론도 만만치 않다.
◆부동산시장 거래 급감
국토해양부에 따르면 10월 전국 아파트 거래신고 건수는 5만5322건으로 9월보다 396건 늘었다. 하지만 거래량은 전달에 비해 무려 5881건이나 줄었다.서울 지역은 9월 8309건에서 10월 6929건으로 1380건이나 줄어들었다. 특히 강남 3개 구는 1977건에서 893건으로 격감했다.
매매가 역시 하락세를 면치 못하는 분위기다. KB국민은행 부동산연구소 11월 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 전국의 주택매매가격은 전월대비 0.3% 올라 상승세를 지속했으나 전월(0.4%)에 비해 상승세가 둔화되고 있다.
KB국민은행 부동산연구소 나찬휘 팀장은 “DTI 등 금융규제 강화와 계절적 비수기가 맞물린 가운데 부동산투자자들의 관심이 DTI 규제가 배제되는 신규 분양시장으로의 쏠리고 있는 등의 복합적 요인으로 부동산거래가 감소하고 있다"고 풀이했다. 그는 “서울 강남지역은 금융규제 및 재건축 아파트 약세에 따른 매수심리 위축으로 7개월간의 상승세가 꺽이면서 보합세를 보이고 있으며 강북지역(0.1%)도 매수세가 감소하면서 상승세가 크게 둔화됐다”고 말했다.
◆버블 붕괴 신호탄
일각에서는 이같은 현상을 두고 버블붕괴가 임박한것 같다고 진단한다.업계의 한 부동산전문가는 “분당, 용인, 평촌, 일산등 수도권 신도시를 중심으로한 대부분의 도시지역에서 중대형 평형들은 20%~30%가량 가격이 떨어진 곳이 많다”면서 “중장기적인 관점에서 보면 대세하락기에 접어들었다”고 말했다.
이들은 가계대출이 증가하는 반면 실질 소득은 줄어들고 있다는 사실에 주목하고 있다. 즉 내년 1~2분기 중에는 기준금리가 인상될 것으로 전망되고 있는데, 금리가 오르면 대출상환부담등으로 부동산수요가 대폭줄어들면서 버블 붕괴가 현실화할 가능성이 높다는 것이다. 부동산 담보대출은 받은 가계들이 금리 인상 등으로 원리금 상환에 어려움을 겪으면서 부동산 시장에 매물들을 내놓기 시작할 것이고, 매물이 쌓이면 가격은 자연히 떨어질 것이라는 설명이다.
'김광수경제연구소' 김광수 소장은 칼럼을 통해 집값 거품이 곧 꺼질 것이라고 경고했다. 김 소장은 “국토부에 신고된 실거래가 통계를 보면 서울과 수도권 대부분 지역의 아파트 가격이 작년 연말과 올 연초에 과거 고점대비 10~40% 가량 하락한 것으로 나타나고 있다”라고 언급하며 “이미 한국의 아파트는 수요가 거의 사라져버릴 정도로 가격이 올라 있는 상황이다. 수요가 되살아나려면 가계의 평균소득 수준으로 감당할 수 있는 수준까지 주택 가격이 떨어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.
◆버블 붕괴 보단 ‘양극화’
많은 전문가들이 이와는 사뭇 다른 견해를 편다.부동산업계 전문가들은 현재 부동산가격이 하락세를 면치 못하고 있는 주요원인은 을 DTI때문이라면서 규제가 완화되면 집값이 다시 강세를 보일 소지도 충분하다고 말했다. 이들은 아파트를 비롯한 부동산가격이 전반적인 하락을 동반하는 버블붕괴보다는 부동산 시장이 가격면에서 양극화가 뚜렷해지는 양상을 보일 것으로 내다봤다.
내집마련정보사 양지영팀장은 “현재 부동산시장은 작년 금융위기 사태를 비롯, DTI규제 영향으로 불안심리가 만연해있다”면서 “수요가 꾸준한 지역과 개발 호재가 많은 지역들은 꾸준한 인기를 모을 것이다. 서울접근성이 좋은 신도시 역시 수요가 있을 것”이라고 말했다.
유앤알컨설팅 박상언대표는 “현재 부동산시장은 투자수요도 있고 대형보다는 소형으로 움직이는 추세”라면서 “2차 베이비부머들이 주택시장에 진입하고 있기 때문에 2030년까지 수요는 증가할 것”이라고 말했다.
그는 “과거에는 부동산 시장에 수요가 있을 때 가격이 무차별적으로 올랐지만 지금은 상품별로 차이가 난다”면서 “중소형아파트, 재건축 등에 인기가 몰릴 것”이라고 덧붙였다.
투모컨설팅 강공석 대표는 “아파트 시장은 이제 가격이 더 오르지 않을 것이라는 인식을 누구나 가지고 있다”면서 “아파트 공급이 엄청나다. 부동산 버블 붕괴라기 보다는 아파트 투자 몰락의 시작이라고 본다”고 말했다.
강 대표는 “가격이 하락된 지역은 거래가 죽었다. 그나마 인기 있는 지역은 거래가 간간이 되지만, 주택시장이 어렵다고 봐야한다. 이제 대세는 아파트 시장에서 수익형 상가와 토지 시장으로 이동할 것이라는 얘기들이 많다”고 설명했다.
그는 “금리가 두 자리수가 되면 부동산 버블 붕괴가 될 수도 있지만, 이제 부동산 시장도 과거와 달리 개발 호재 등 모든 정보가 거의 오픈되기 시작했기 때문에 철저한 양극화가 진행될 것으로 본다”고 내다봤다.
