[서울파이낸스 박소다 기자] 장기간 표류하던 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안이 국회 문턱을 넘으며 재건축 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 그러나 초과이익 큰 단지나 주택 보유기간에 따라 내야 하는 부담금을 수억원씩 차이나는 곳도 있어 재건축 부담금에 대한 희비가 엇갈리는 모습이다. 

14일 국토교통부에 따르면 내년 3월부터 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위가 완화된다. 재건축으로 예상되는 초과이익이 3000만원 이하 일 때만 부담금이 면제됐던 당초 기준을 8000만원으로, 부과율을 결정하는 구간 단위도 기존 2000만원에서 5000만원으로 상향했다. 아파트를 장기보유한 집주인의 부담금 혜택도 기존 최대 50%(6~10년 보유 시)에서 최대 70%(20년 보유 시)까지로 기간별 혜택을 새로 적용했다. 

정부는 20년 이상 된 노후 아파트의 재건축을 촉진시켜 침체된 부동산과 건설 시장에 활력을 줄 것으로 기대하고 있다. 

실제로 이번 조치로 현재까지 전국에 재건축 부담금 예정액이 통보된 111개 단지 가운데 40%가량인 44곳은 부담금이 면제되고, 평균 부과액도 현재 8800만원에서 4800만원으로 45%가량 줄어들 것으로 예상됐다. 서울은 7개 단지가 재건축 부담금 면제 대상이 되고, 특히 지방은 44개 단지 중 절반이 넘는 25곳에서 재건축 부담금이 부과되지 않을 전망이다.

문제는 예상 초과이익(부담금 부과액)이 8000만원 이상인 곳이다. 사업성이 좋아 건설사 입장에선 재건축 추진이 간절한 강남3구, 용산구, 여의도 등은 기존에도 부담금이 높은 곳이 대부분이라 이번 조치 효과가 미미할 것으로 보인다. 서울에선 면제 대상이 17.5%에 그친다.

서울 서초구 반포주공1단지 3주구의 경우 부담금 예정 통지액이 약 4억원인데, 개정안을 적용하면 부담금이 3억8000만원으로 5% 감소하는 데 그친다. 특히 1주택 합산 기간이 6년 미만이거나 2주택자인 경우 감면 혜택은 전혀 없다. 재건축 부담금 부과 개시 시점도 조합설립인가일로 조정됐으나, 반포3주구의 경우 부과 시점 조정에 따른 혜택도 기대하기 어렵다. 

이는 현행법상 재건축 부담금 부과 개시 시점이 준공 예정일로부터 10년 전으로 하기 때문인데, 반포3주구의 입주 예정일이 2026년이기 때문에 법 개정관 무관하게 부담금 개시 시점은 2016년으로 정해진다. 2016년 이후 아파트값이 많이 올랐고, 2026년까지 집값이 오른다고 가정 시 반포3주구의 실제 분담금 부과액은 최대 10억에 달하는 데, 1주택이 아닌 조합원은 최소 8억원, 20년 장기 1주택 보유자도 최소 3억~4억원 수준의 재건축 부담금을 추가로 내야 해 여전히 부담이 크다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "장기보유 기간별 혜택이 새로 적용되긴 했으나 20년 1주택 장기 보유자들은 집 한 채가 전 재산인 경우가 대부분"이라며 "이들에게 재건축을 위해 3억~4억을 내라고 하니 차라리 안 하고 기존대로 살겠다는 경우가 많은 것이다"라고 재건축 추진의 어려움을 짚었다. 

성동구 장미연립 재건축도 조합원 당 4억7000만원 수준의 부담금을 내야하는데, 개정안을 적용해도 부담금은 4.3% 주는데 그친 모습이다. 부담금 예정 통보액이 7억7700만원인 용산구 이촌동 한강맨션도 개정안 적용 시 혜택이 거의 없다. 이에 조합 측은 재건축 개발이익은 이미 임대주택이나 기부채납 등 공공기여에 반영되고 있으며, 아직 실현되지도 않은 이익에 대해 높은 부담금을 메기는 것은 불합리하다는 반응을 보이고 있는 것으로 알려진다. 부담금을 내고 정작 집값이 떨어졌을 땐 정부가 손실에 대해 보상해 주지 않기 때문이다.

또 재건축 부담금은 재건축 사업 기간 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 '평균 집값 상승분'을 뺀 초과이익을 산출하는데, 이때 집값 상승분은 국가승인 통계인 한국부동산원의 주택가격동향 지수를 사용한다. 그러나 한국부동산원의 집값 통계는 KB국민은행 등 민간 통계보다 상승률이 낮다는 논란도 있다. 반포 현대 재건축 단지가 조합 설립 인가를 받은 2016년부터 입주 시점인 2021년까지 서초구의 아파트값은 KB 통계 기준 평균 49.81% 올랐으나 부동산원 통계로는 27.92% 상승에 그친다. 반포현대 재건축 조합은 정부가 부동산원의 통계를 적용해 부담금을 계산할 시 소송하겠다는 입장을 내놓았다. 

이은영 연구위원은 "정비사업의 활성화를 통해 주택 공급의 확대를 하겠다는 점에서는 긍정적"이라면서도 "그러나 재초환법은 어쨌든 추가 부담금이 더해지는 것이고, 강남 등은 여전히 최소 억대에서 최대 10억 수준의 부담금을 내는 등 가구들이 느끼는 부담이 크기 때문에 이번 조치 하나로 재건축 사업이 활성화되기는 쉽지 않다"고 진단했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "이번 조치로 서울 강북과 수도권 저밀도 단지, 지방 단지 일부가 예상 부담금을 계산해 본 뒤 사업에 나설 것"이라며 "그러나 강남 고가 단지의 경우 혜택에 차이가 있어 재건축 활성화 효과는 크지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

이번 개정안으로 감면 혜택을 받지 못하는 주택 장기 보유자들의 반발도 있다. 1주택자 감면 조항이 생겨나며 당장 부과되는 단지부터 곧바로 적용하는 것은 문제가 있다는 것이다. 기존에 재건축 추진 중이었던 단지들의 주택 보유자들 중에는 이번 개정을 염두에 두지 못하고 2주택 이상 보유하고 있는 사람도 있다.  

이에 대해 국토부 관계자는 "상속이나 혼인 등으로 재건축 대상인 주택 외에 다른 주택을 보유한 경우 해당 주택을 2~3년 내 처분할 시 1주택으로 인정하는 방안을 검토 중이다"라고 답변했다. 

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