잠실주공5단지·목동신시가지·반포주공1단지 '으뜸'
용적률 낮고 대지지분 높아 '수익성↑'
[서울파이낸스 이진희 기자] 정부가 과열되는 재건축 단지를 겨냥해 안전진단 강화 등 규제 강화에 나섰지만, 중개업소에 매물을 사겠다는 수많은 대기명단은 여전하다. 일반아파트에 비해 뛰어난 투자가치 때문이다.
특히 재건축 아파트를 투자할 때 투자자들이 가장 중요하게 따지는 요소는 바로 '대지지분'과 '용적률'이다. 두 요소는 사업 수익성을 결정짓는 잣대로, '대지지분이 높을수록, 용적률은 낮을수록'이라는 말은 투자자들에겐 절대공식으로 통한다.
여기서 대지지분은 단지 내 대지면적을 전체 가구 수와 아파트 면적을 감안해 나눈 대지 몫으로, 대지면적이 넓지만 가구 수가 적고 건축면적이 좁을 경우 지분이 늘어난다. 용적률이 낮을수록 대지지분이 커지는 셈이다.
용적률은 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 뜻하며, 낮을수록 동과 동 사이의 간격이 넓고, 층수가 낮다. 낮은 용적률의 단지는 재건축 시 증축의 폭이 커지기 때문에 얻을 수 있는 수익도 커진다.
그렇다면 재건축 시장에서 대지지분과 용적률을 통해 수익성을 최대치로 끌어올릴 수 있는 단지는 어디일까.
대표적인 단지로는 송파구 잠실주공5단지가 꼽힌다. 1978년에 준공된 이 단지는 30개 동, 3930가구 규모의 대단지다. 전용 82㎡의 대지지분이 무려 83㎡에 달하며, 전용 81㎡는 80.9㎡, 전용 76㎡는 76㎡다.
보통 전용면적이 대지지분의 70~80%만 웃돌아도 사업성이 좋다고 평가를 받는데, 잠실주공5단지는 대부분의 가구가 전용면적보다 대지지분이 커 투자자들에겐 알짜배기 단지로 통한다.
용적률도 138%로, 서울 시내 오래된 중층 아파트 단지 중에서도 낮은 편에 속한다.
이 때문에 일부 중개업소에선 전용 76㎡를 소유하고 있으면 재건축시 전용 102㎡ 아파트 한채와 3억~4억원가량을 돌려받을 수 있다는 얘기도 돈다. 분양가 상한제가 시행되면 수익은 줄어들 공산이 크지만, 그만큼 많은 이익을 얻을 수 있다는 설명이다.
양천구 목동신시가지 아파트도 대지지분이 높은 단지 중 하나다. 1~14단지로 조성된 이 아파트는 단지마다 준공년도와 용적률, 대지지분이 제각각이지만, 서울 시내 단지 중에서 대지지분이 많은 편다.
그중 눈에 띄는 단지는 목동신시가지11단지다. 인근 중개업소에 따르면 11단지의 전용 51㎡의 대지지분은 약 55㎡, 전용 66㎡의 대지지분은 약 71㎡다. 물론 고층과 저층에 따라 대지지분이 달라지지만, 용적률도 120%로 낮은 데다 전체 단지 중 대지지분이 가장 크다. 입지가 타 신시가지 단지들보다 상대적으로 좋지 않다는 평에도 강남 복부인들이 너나할 것 없이 투자에 나서는 이유다.
이외에도 목동신시가지5단지는 용적률이 116%이며, 전용 95㎡의 대지지분은 92㎡, 전용 65㎡는 62.8㎡ 정도다. 용적률이 125%인 목동신시가지7단지는 전용 66㎡(고층)의 대지지분이 63㎡이고, 같은 면적의 저층인 경우 대지지분은 70.3㎡까지 높아진다.
대지지분이 높은 아파트 중 서초구 반포주공1단지 3주구도 빼놓을 수 없다. 1973년에 준공된 반포주공1단지 3주구는 1490가구, 35개동으로 지어졌다. 모든 동이 5층, 전용 72㎡로 구성됐는데, 용적률도 127%로 낮은 타 단지에 비해 낮다.
동별로 대지지분이 모두 다르나, 15동의 전용 72㎡는 68.57㎡, 20동의 전용 72㎡는 68.24㎡에 달한다. 이어 23동은 63.22㎡, 26동 63.19㎡, 22동 62.10㎡, 1동 60.55㎡순으로 대지지분이 많다.
반포주공1단지 내 상가에 위치한 H공인중개업소 관계자는 "재건축 초과이익환수제의 영향으로 매도자와 매수자 모두 눈치보기에 들어갔지만, 수익성이 높은 단지인 것은 자타가 공인할 정도"라면서 "저층으로 구성됐기 때문에 희소가치도 분명하다"고 말했다.
같은 이름을 가진 반포주공1단지 1·2·4주구의 사업성도 만만치 않다. 이 단지의 전용 84㎡는 대지지분이 가장 높은 가구가 108동 107.58㎡, 가장 낮은 가구는 98동 85.33㎡다. 나머지 동의 대지지분도 대부분 100㎡ 안팎이어서 향후 재건축이 완료되면 조합원은 일명 '1+1'으로 두 채를 가져갈 수 있다.
이 밖에도 노원구 상계주공4단지, 강남구 개포주공5단지, 압구정 현대아파트 등의 대지지분이 큰 것으로 알려졌다.
다만, 대지지분이 높고, 용적률이 낮다고 해서 투자에 뛰어드는 것은 금물이다. 재건축을 통해 얻는 이익이 클수록 재건축 초과이익환수제의 직격탄을 맞을 수 있어서다.
실제 반포주공1단지 3주구와 잠실주공5단지는 수익성이 크다는 이유로 정부가 시뮬레이션한 재건축 부담금 8억여 원의 유력 후보로 거론되기도 했다.
업계 관계자는 "사업성이 좋은 단지는 얻는 이익만큼이나 초과이익환수제로 내야하는 돈도 적지 않다"며 "게다가 재건축 사업의 경우 시간이 오래걸리기 때문에 장기투자를 각오하고 매수 결정에 나서야 한다"고 조언했다.
