[서울파이낸스 나민수 기자] 올해 부동산시장은 정권 교체와 정부의 연이은 부동산대책 발표로 온탕과 냉탕을 오갔다.
이 과정에서 서울·세종 등 수요층이 두터운 인기지역 집값은 강세가 유지된 반면, 입주물량이 늘어난 경기도는 상승폭이 둔화되고 지방 아파트값은 하락폭이 커지는 등 양극화 현상이 두드러졌다.
◇고강도 규제책 불구 주택시장은 상승세
문재인 정부는 5월 출범 이후 7번의 부동산대책을 쏟아냈다. 하지만 주택시장은 여전히 상승세를 보였다. 서울과 세종 등 특정 지역의 아파트값이 강세를 보인 영향이다.
28일 부동산114에 따르면 올해 전국의 아파트값은 5.14% 올라 작년(4.22%)보다 상승폭이 커졌다.
지역별로 살펴보면 서울 아파트값은 올 한해 10.97% 상승하며 지난해(7.57%)보다 오름폭이 확대됐다. 서울지역 공급 부족 우려와 내년 재건축 초과이익환수제 시행으로 강남 재건축 단지들이 사업에 속도를 내면서 투자자금이 대거 서울 아파트에 몰렸기 때문이다.
그 결과 서울지역 재건축 아파트값은 8·2 대책의 투기과열지구 지정과 대출 규제 강화에도 불구하고 지난해 15.54%에 이어 올해 16.44% 뛰며 오름폭이 확대됐다. 강북 도심권에도 새 아파트를 비롯해 재개발 사업지에 투자수요가 몰리며 정부 규제에도 집값이 강세를 보였다.
수도권인 경기 지역 아파트값이 지난해 3.28%에서 올해 2.89%로, 인천이 3.01%에서 2.25%로 둔화됐다. 신도시 중에서는 위례가 13.01%로 가장 많이 올랐고, 분당은 투기과열지구 지정에도 불구하고 상대적으로 '덜 올랐다'는 인식에 투자수요가 몰리면서 지난해 2.26%에서 올해 9.53%로 오름폭이 커졌다. 평촌(9.02%)과 판교(8.11%) 아파트도 올해 줄곧 강세를 보였다.
지난해 2.14%의 상승폭을 보였던 세종의 아파트값은 올해 10.98%나 급등했다. 올해 투기과열지구·투기지구 지정 등 '3중 규제'에도 국회 분원 설치, 정부 부처 추가 이전 등의 호재가 작용하며 서울보다 높은 상승폭을 기록했다.
반면, 나머지 지역은 하락세를 보였다. 조선업 구조조정과 주택 공급 과잉 후폭풍으로 인해 경남이 -2.33%로 가장 많이 떨어졌고 △경북(-1.79%) △충북(-1.33%) △울산(-0.99%) △충남(-0.95%) 등도 약세를 보였다. 수도권 신도시 내에서도 입주물량이 많았던 △화성 동탄신도시(0.47%) △파주 운정(1.33%) △산본(1.35%) 등은 지난해보다 상승폭이 크게 둔화됐다.
◇공급 증가로 전세시장은 안정세
올해 전세시장은 전국적으로 안정세를 보였다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만가구의 신규 아파트가 입주를 시작하면서 공급이 충분했기 때문이다. 재개발·재건축 등 도시정비사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 전셋값 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다.
전국의 아파트 전세값은 1.66% 오르며 지난해(3.83%)보다 오름폭이 크게 둔화했다. 신도시와 수도권은 입주물량이 작년보다 늘어나기도 했지만 서울·세종 등 일부 지역에선 갭투자가 성행하면서 이들의 전세 물건이 시장에 대거 쏟아져 나와 전세 공급이 증가한 영향이 크다.
서울의 경우 전국 광역시도 가운데 전세값이 가장 많이 올랐다. 그러나 오름폭은 3.64%로 작년(4.30%)보다 줄었다.
경기도는 작년 5.12%에서 올해 1.11%로 오름폭이 감소했다. 세종은 전세값 변동률은 -8.22%를 기록하며 가장 큰 폭으로 하락했다. 경남의 전세값은 3.16% 하락했고 △부산(-0.07%) △울산(-1.49%) △충남(-1.31%) △경북(-1.69%) 등도 전세값이 약세를 보였다.
신도시에서도 입주물량이 몰린 동탄신도시는 전세값이 4.26% 하락했고 재건축 이주가 감소한 과천시도 9.23%나 떨어졌다.
◇정부 규제 강화에 청약 경쟁률 주춤
연이은 정부의 청약규제 강화로 서울을 포함한 수도권 청약경쟁률이 지난해와 비교해 크게 떨어졌다. 올해 서울과 수도권 일부 등의 청약조정지역내 1순위 자격이 무주택자 우선으로 제한되고 재당첨 금지, 분양권 전매제한, 중도금 대출 강화 등 잇단 규제로 청약자 수가 지난해보다 줄어들었기 때문이다.
부동산114와 금융결제원에 따르면 올해 분양된 새 아파트 물량은 총 32만4000가구로, 청약 경쟁률은 평균 12.62대 1을 기록했다. 이는 지난해 평균 14.35대 1보다 경쟁률이 다소 하락한 것이다.
올해 분양물량이 지난해 45만435가구보다 줄었는데도 청약 경쟁률은 오히려 떨어진 것이다. 특히, 전 지역이 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 평균 경쟁률이 13.14 대 1로 지난해 22.55 대 1보다 반토막 수준으로 낮아졌다.
그렇다고 서울의 청약 경쟁률이 전국 평균 수준을 유지했던 것은 아니다. 서울 서초구 '신반포센트럴자이'의 서울 1순위 청약에는 98가구 모집(특별공급 제외)에 1만6472명이 신청했다. 경쟁률은 평균 168 대 1로 모든 주택형이 1순위 마감됐다. 올들어 수도권에서 가장 높은 청약경쟁률이다. 최고경쟁률은 510 대 1까지 올랐다. 5가구를 모집한 전용 59㎡B 타입이었는데 2550명이 몰렸다.
경기도도 지난해 평균 9대 1에서 올해는 6.22대 1로 줄었고, 인천은 3.7 대 1으로 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 부산의 평균 청약 경쟁률은 지난해 단지별 평균 경쟁률이 99.27대 1로 100대 1에 육박했지만 올해는 44 대 1로 다소 진정된 국면이다. 세종시는 청약조정지역·투기과열지구·투기지역 등 3중 규제에도 불구하고 청약경쟁률은 지난해 49.11 대 1에서 올해 63.89 대 1로 상승했다.
반면, 청약 시장의 규제가 강해지면서 인기 지역에만 청약자가 몰리는 양극화도 두드러졌다. 경상남도는 지난해 13.03 대 1에서 올해 7.95 대 1로, 울산은 지난해 14.02 대 1에서 올해 7.06 대 1로 크게 줄었다. 또 충남 평균 경쟁률은 지난해 1.01 대 1로 가까스로 1대 1을 넘겼지만 올해는 평균 0.76 대 1로 미달을 나타났다.
