[서울파이낸스 손예술 기자] 자영업자 대출 중 쏠림현상이 컸던 부동산임대업자 대출에 대해 정부가 고삐를 바짝 죈다.
26일 금융위원회가 10.24가계부채 종합대책의 후속조치로 발표한 '금융회사 여신 선진화 방안'에 따르면 부동산임대업자에 대해 임대업 이자상환비율(RTI·Rent to interest) 규제와 유효담보가액 초과분에 대한 의무적 분할상환을 내년 3월부터 은행권에 한해 적용한다.
RTI는 해당 임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 건물 기존대출의 연간비용을 연간 임대소득으로 나눈 값이다. RTI가 주택의 경우에 연간 임대소득이 연간 이자비용에 비해 1.25배가 되어야 하며, 비주택의 경우에는 1.5배 이상이여야 한다. 이 비율에 따라 대출 취급 여부가 결정된다.
부동산 임대업 시설자금 신규 대출분부터 일부 분할상환 제도도 의무화된다. 담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 이 초과분을 매년 10분의 1씩 분할 상환해야한다. 유효담보가액은 담보 기준가액과 담보 인정비율을 곱한 뒤 선순위 채권액을 차감한 금액이다. 유효담보가액 기준은 은행이 자율적으로 설정한다.
즉, 부동산임대업자는 RTI에 맞게 대출 가능 금액이 제한되며, 유효담보가액에 따라 분할상환 의무도 져야 한다.
예를 들어 서울에서 매매가 10억원인 상가(보증금 1억원, 월세 3백만원)를 구입해 임대사업을 하려는 A씨는 매매대금 중 6억원을 대출받기 어려워진다. A씨가 구입하려는 상가의 연 임대소득은 3756만원(임대료 3600만원+보증금 1억원에 대한 은행 예금 1.56% 간주 시 156만원)이다.
연 이자비용은 두 가지로 나뉘는 데 변동금리(연 3.6%) 대출을 선택할 경우 A씨가 부담할 연 이자비용은 2760만원(대출금액 6억원x적용금리 4.6%)이다. 적용금리가 4.6%로 계산된 것은 변동금리 대출의 경우 스트레스 금리 최대 1%포인트 가산되서다.
RTI를 계산하면 연간 임대소득이 연간 이자비용의 1.36배로 6억원 대출은 어려우며, RTI 1.5배에 해당하는 최대 5억4000만원까지만 대출이 가능하다.
만약 A씨의 상가의 유효담보가액이 5억5000만원이라고 가정하면 대출금액 5억4000만원을 넘지 않아 분할 상환의무가 없다. 6억원을 대출받았다면 5000만원은 유효담보가액 초과분으로 매년 10분의 1인 500만원씩 분할 상환해야 한다.
한편, 금융회사는 개인 사업자대출에 한해서도 여신심사를 강화한다. 대출 규모와 대출증가율 등을 고려해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고 업종별 한도를 설정해 관리한다.
또 2019년 1월 1일부터 과밀 상권 및 업종에 대한 쏠림현상 막기 위해 상권 및 업황 분석결과를 여신심사에 적극 활용할 방침이다.
