▲ 김인만 부동산연구소장

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 가격이 가파르게 상승하고 있다. 주간 상승률이 2006년 11월 이후 10년 6개월 만에 최고치를 기록했고 강남4구 재건축 단지들이 상승을 견인했고 일반 아파트도 덩달아 추격상승을 하면서 부동산 광풍이 불고 있다고 해도 과언이 아니다.

상황이 이렇다 보니 부동산규제대책이 나올 수 밖에 없는 상황이 되고 있는데 지금 정부에서 나오는 이야기는 대출규제를 우선으로 생각하고 있는 듯 하다.

새 정부 첫 대책은 대출규제 카드가 될 것으로 보인다. LTV(총부채상환비율), DTI(담보대출인정비율) 규제 완화 일몰시한인 7월로 다가온 가운데 8월까지 가계부채 대책을 마련하겠다고 했고 문재인 대통령 역시 강도 높은 가계부채 대책을 주문한 상황이기 때문에 아무래도 문재인 정부의 첫 부동산대책의 주요내용은 대출규제가 주축이 될 것으로 예상이 된다.

이와 관련 김현미 국토교통부 장관 후보자가 최근 "LTV, DTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인 중 하나라고 생각한다"며 대출규제를 강화할 것이란 속내를 드러내기도 했다.

2014년 부동산 활성화를 위해 LTV를 50~60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 상향 조정을 해주면서 서울 아파트시장의 상승세가 본격 시작을 했고 참여정부 시절 불타오르던 서울 수도권 아파트 가격을 잡은 것도 DTI, LTV 대출규제였기 때문에 가계부채와 집값 상승 두 마리 토끼를 잡기 위해 대출규제카드부터 만지고 있는 듯 한데 아무래도 첫 단추를 잘못 끼우고 있는 듯 하다.

대출규제로 가계부채와 부동산상승 막기는 역부족인 상황이다. 신규주택이 늘어날수록 가계부채 총액이 증가하는 건 당연한 것으로 단순히 대출문턱만 높여서 가계부채 숫자만 조금 줄이는 것이 중요한 것이 아니라 담보대출로 받은 대출금을 주택구입 용도가 아닌 생활자금, 사업자금 등 다른 용도로 사용하는 것을 막고 대출은행의 부실화를 막기 위해 주택가격 하락을 막는 것이 가계부채 대책의 핵심이 돼야 한다. 더욱이 지금 상황에서 대출규제를 더 강화한다고 해서 불붙은 서울 주택가격 상승을 막을 수는 없을 것 같다.

급증하는 가계부채를 잡기 위해 전 정부에서도 대출규제를 지속적으로 강화하면서 이자뿐만 아니라 원금도 같이 상환해야 하고 대출규제의 사각지대였던 중도금 집단담보대출의 문턱도 높아진 마당에 추가대출규제를 한다고 해서 내성이 생긴 투자자들의 투자심리를 꺾기는 역부족이다.

또 최근 대부분 투자자들이 대출보다는 여유자금으로 전세를 끼고 투자를 하는 성향이 많아서 대출규제 강화로 인한 높아진 대출문턱으로 대출 받아서 내 집 마련을 해야 하는 실 수요자들만 피해를 볼 가능성이 높다.

집값은 당분간 상승세가 이어지겠지만 오르는 만큼 규제가 나오고 규제가 누적이 되면 부동산시장은 꺾일 수 있기 때문에 수요자들은 대출규제가 더 강화된다는 점을 명심하고 여유자금으로 리스크 관리가 되는 투자전략을 세워야 하겠다.