부동산펀드 중 거의 대부분이 해외 REITs 나 관련 회사 주식 등에 투자하기 때문에 고객들이 REITs와 부동산펀드를 혼동하기 쉽다. 부동산 펀드 관련하여 REITs와의 차이점과 국내 부동산 펀드 운용 방법에 대하여 알아보자. 리츠(REITs)는 부동산투자회사로, 여러 투자자로부터 자금을 받아 부동산을 취득하거나 취득한 부동산을 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당을 목적으로 하는 주식회사를 말한다. 따라서, 투자자는 이 회사의 발행주식에 투자하게 되는 것이고, 부동산에 직접 투자할 때 발생할 수 있는 복잡한 문제나 위험을 줄일 수 있다. 부동산펀드나 리츠 펀드 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같지만, 부동산펀드는 간접투자자산운용업법에 근거를 둔 일종의 수익증권인데 반해, 리츠는 부동산회사법의 규제를 받는 상품. 때문에 리츠는 거의 대부분 수익형부동산에만 투자할 수 있고, 개발사업도 제한되어있는 반면 부동산펀드는 자금규제는 없고 현물출자도 가능하며 앞서 언급한 것처럼 부동산 개발사업에도 투자가 가능하다는 차이점이 있다. 요즘 은행 등 금융회사 창구에서 투자자 들에게 인기 있는 상품은 바로 해외 부동산 리츠 상품이라고 볼 수 있는데, 대부분 재간접투자신탁 구조로 되어 있다. 먼저 국내 운용사가 투자자들로부터 자금을 받아서 해외 펀드 운용사에 운용을 위탁하고 그 해외운용사가 전세계 또는 특정국가 리츠 등 부동산회사의 주식 등에 투자한다. 그러면, 그 리츠 부동산회사는 쇼핑센터나 오피스, 공장, 호텔 병원 등에 투자하여 발생하는 임대수익이나 매각 차익을 배당의 형태로 투자자에게 배분하는 구조다. 해외 부동산 펀드로는 삼성J-REITs종류형 재간접 1-B/Japan REITs재간접 1/맵스AP부동산리츠하이브리드재간접1(C-A)/아시아태평양리츠재간접/맥쿼리IMM글로벌리츠재간접클래스1,A 등이 있으며, 최근 우리은행에서 인터넷으로 가입할 수 있는 해외 부동산 펀드를 판매하고 있다. 국내 부동산 펀드를 살펴보면 펀드 유형이 3가지로 나누어 볼 수 있다. 먼저 개발 대출형(PF:Project Financing) 부동산펀드가 있다. 이 펀드는 오피스텔, 상가, 아파트 등을 짓는데 필요한 자금을 펀드에서 대출(貸出) 형식으로 빌려주고 미리 정한 대출(貸出)금리를 받아 다시 펀드 투자자 들에게 배당하는 형태다. CJ부동산1/KB웰리안부동산1,7/TOPS상림원부동산1/동양해운대콘도미니엄부동산1/마이에셋부동산9/맵스프런티어부동산12/한일골든립부동산2 등이 있다. 두번째로 임대형 펀드는 오피스빌딩, 상가 등을 일정기간 임대하고 추후 매각해 수익을 얻는 방식이다. 대출형 펀드가 약정된 이자율에 따라 안정적인 수익을 얻을 수 있는 반면, 이 펀드는 건물의 공실 여부에 따라 수익률이 들쑥 날쑥하다. 동양토투앤부동산/맵스프런티어부동산4,5,7,10,13/미래터전KTB부동산2 등이 있다. 부동산 경기가 위축되고 있는 가운데, 부동산펀드 중 임대형이 높은 수익률을 기록하며 새로운 투자처로 각광 받고 있다. 마지막으로 법원 경매나 공매에 참가한 부동산을 낙찰 받은 후 임대 및 매각차익 획득을 목적으로 하는 경매부동산펀드가 있다. 적당한 경매 대상 부동산을 찾기까지 마땅한 수익처가 없다는 약점이다. 골든브릿지Wm경매부동산1/굿앤리치부동산공경배2/현대경매부동산1 등이 있다. |
증권팀 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>
저작권자 © 서울파이낸스 무단전재 및 재배포 금지
