수도권 15개 지구 293개 점포 대기...임대수익-차익 '두마리 토끼'

[이광호 기자]<lkhhtl@seoulfn.com>주택시장이 정부규제의 직격탄을 맞으면서 투자자들의 관심이 고정수입을 올릴 수 있는 단지 내 상가에 쏠리고 있다. 단지 내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립 시 주민의 생활편의를 위해 반드시 설치해야 하기 때문에 고정수요가 어느 정도 확보돼 있다. 또, 다른 근린상가나 테마상가처럼 유동인구에 신경을 쓸 필요가 없기 때문에 임대수익과 차익실현이라는 '두 마리 토끼'를 한 번에 잡을 수 있다. 올해에도 적지 않은 단 지내 상가 물량이 쏟아질 전망이다. 
 
■올해 택지지구 내 상가 인기 예감
주택담보대출 한도 축소, 주택 관련 세제 강화 등 정부의 잇단 규제에 갈 곳 잃은 유동자금이 높은 고정수익을 올릴 수 있는 단지 내 상가시장으로 방향을 틀고 있다.
하지만, 같은 단지 내 상가라고 해서 일정한 수익이 보정되는 것은 아니다. 입지, 배후수요, 업종 등에 따라 수익은 천차만별이기 때문에 상가 분양을 계획하고 있는 수요자들은 직접 점포를 운영한다는 심정으로 체크포인트를 꼼꼼히 살펴야 한다.
우선 현장확인의 입지요건을 충분히 분석해야 한다. 모든 부동산이 그렇지만 상가도 입지에 따라 그 성공 여부가 결정된다. 현장 확인을 통해 분양 광고와 위치가 일치하는지 여부를 반드시 점검해야 한다. 임대를 줄 목적으로 상가를 분양 받더라도 본인이 장사를 한다는 생각으로 접근해야 실패하지 않는다.
배후 단지의 규모는 500가구 이상의 중급단지에 점포의 수는 적은 게 좋다. 배후세대가 아무리 많더라도 점포수가 많으면 독점적인 지위를 확보하기 어렵기 때문이다. 통상적으로 가구당 상가면적이 0.3~0.5평 이하가 돼야 안정된 투자수익을 올릴 수 있다.
또 배후단지의 평형구성도 꼼꼼히 체크해야 한다. 배후단지의 평형이 40평형 이상 대형평형 위주로 구성된 곳은 피하는 것이 좋다. 대형평형 위주인 중산층 주거지역에서는 단지 내 상가보다 백화점이나 대형매장 등을 더 선호하는 경향이 있다. 30평형대 이하의 중소형평형 위주로 이뤄진 단지가 구매력이 좋다.

■20~30평형, 500가구 이상 단지 유리
대형 할인매장이나 백화점 등의 쇼핑몰이 있는지를 확인해야 한다. 주변 2㎞이내에 대형쇼핑몰이 있을 경우 단지내 상가는 타격을 입을 수 있다. 실례로 일산과 분당신도시에 백화점과 대형마트 등이 한꺼번에 들어서면서 인근 단지 내 상가의 분양률이 저조했다. 또 가급적 단지내에서 소비가 이뤄질 수 있는 고립적인 지역에서 상가를 선택하는 것이 바람직하다.
하지만 편의점, 세탁소, 부동산, 의원 등의 입점 업종의 한계가 있는데다 낙찰가도 높다는 단점도 있다. 무조건적인 과열입찰은 삼가하고, 낙찰가도 내정가의 150% 이하가 가장 적당하다고 전문가들은 충고한다. 높은 낙찰가로 인한 단지의 수익률 저하를 막기 위함이기 때문이다. 
지난해 분양한 주택공사의 단지 내상가가 높은 낙찰가율을 기록한 것으로 볼 때 올해도 주요 택지지구에 들어서는 단지 내 상가의 인기가 지속될 것으로 보인다. 올해 서울 및 수도권 15개 곳의 택지지구에 293개 점포가 공급될 예정이다.
가장 먼저 일반에 선보일 곳은 의왕 청계지구 내 9개 점포다. B1, 2블록에서 각각 4개, 5개씩이 공급되고, 오는 3월 입찰 예정이다. 이 곳은 서울외곽순환고속도로 학의JC, 57번 국도, 과천~의왕간 도로가 가까이에 있어 강남권, 안양, 성남 등지로의 이동이 수월하다. 또 지하철 4호선 인덕원역도 차량 5분 거리에 있다.
23만 4,000평 규모의 화성 봉담지구에서도 1,2,5블록에 각각 4개, 6개, 9개 등 19개의 점포가 공급된다. 이 곳은 과천~봉담간 고속화도로의 봉담 IC로부터 약 500ｍ 남측에 위치하고 있고, 국도 43호선과 지방도 84호선이 인접해 있다. 또한 2009년 8월 개통예정인 서수원~ 평택간 민자고속도로와 2007년 개통을 목표로 하는 수원영통∼화성분천간 도로망이 가까이에 있어 서울, 수원, 인천, 성남 등으로의 진출입도 한층 편리해질 전망이다. 분양은 5월 예정이다.

■낙찰가, 내정가 150% 이하로
지난해 187%의 낙찰율을 기록했던 동탄신도시에서도 오는 7월 5개 블록에서 총 22개의 상가가 공급될 예정이다. 이번에 공급되는 물량은 2,410가구의 대단지에 들어서기 때문에 수요층이 풍부할 것으로 보인다. 교통여건으로는 지하철 병점역이 차로 5~10분 거리에 있고, 경부고속도로 기흥IC를 이용해 서울까지 차로 50분 이내에 접근이 가능하다. 여기에 양재~영덕~동탄간 고속화 도로(2008년 말 개통 예정), 수원~오산간 서부우회도로 등 크고 작은 도로망이 공사 중에 있어 향후 교통개선 여지가 많다.
용인 구성지구에서는 오는 9월 4개 블록에서 23개의 점포가 선보일 예정이다. 위치별로는 1블록 5개, 2블록 4개, 5블록 6개, 9블록 8개 등으로 블록마다 389~948가구가 공급될 예정이다. 영동고속도로와 경부고속도로를 쉽게 이용할 수 있고, 동백~죽전~분당간 도로의 이용이 수월하다. 또 2009년에는 용인경천철이 개통할 예정에 있어 교통여건은 한층 좋아질 전망이다.
한편, '꼬마판교'로 불리며 수요자들의 관심을 한 몸에 받았던 성남 도촌지구에서도 오는 11월 수요자들에게 선보일 예정이다. A-1블록 6개, A-2블록 6개, A-3블록 8개, A-4블록 7개 등 총 27개로 올 들어 가장 많은 물량이다. 서울외곽순환고속도로 성남IC, 분당~수서간 고속화도로, 경부고속도로 판교IC, 국도3호선, 성남대로 등을 이용해 서울 및 수도권으로 접근이 수월하다.

 

▲     ©서울파이낸스  <자료제공:부동산 뱅크>

 
이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>