작년 4분기 이후 주택시장의 변동성이 커지고 있다. 이로 인해 설 이후 부동산시장 전망도 그만큼 어려워진 것도 사실이다.
2014년 9.1대책 이후 수도권은 반전을 하며 1년간 상당한 회복세를 보이고 실제 지방시장의 초창기를 보는듯한 모습을 연출하기도 하였는데, 작년 4분기 이후 3가지 악재(△미 금리인상 △공급과잉론 발현 △대출규제 등)가 언론에 지속적으로 노출되면서 시장이 관망세를 보이고 있는 상황이다.
이중 주택시장에 가장 큰 영향을 미친것은 대출규제, 정확히 말하면 정부의 가계부채관리방안이 수도권 주택시장에 가장 큰 찬물을 끼얹은 정책이 되었다.
따라서 설 이후 부동산시장은 우선 수도권과 지방이 어떤 상황이 될 것인지와 이미 노출되어 실현된 3대 악재가 어떤 형태로 시장에서 내성을 가지고 변화되는지에 따라 부동산시장의 향배가 갈릴 것으로 전망된다.
또한 오는 4월 치러지는 총선결과도 시장에 일부 영향을 줄 것으로 보이고 신규분양시장과 기존 재고주택시장간 시장흐름의 차이, 뉴스테이(기업형임대주택)의 영향 등도 설 이후의 부동산시장을 전망할 때 반드시 살펴봐야 할 재료들이다.
대출규제는 시장에 가장 효과 빠른 즉효약이라 정부입장에서 부동산시장의 완급을 조절할 때 단골처럼 등장하는 재료이다. DTI가 대표적이고 작년말 나온 가계부채방안중 아파트 대출시 분할상환원칙이라는 새로 출현된 규제 등이 시장에 관망세를 만들게 한 결정적인 역할을 하였다고 해도 과언이 아닐 것이다. 이로 인해 미분양물량도 증가하는 추세다.
한편 기존주택시장은 대출을 받지 않고 전세를 주고 매수할 수 있는 전세가격의 상승이 예견되고 있고, 전세물량이 귀해지는 상황에서 매수대기자들과 내집마련 잠재적 수요자들은 반전세나 월세, 혹은 매매라는 3가지 선택을 강요받을 수 없기 때문에 그나마 이 3가지 중 가장 주거비용이 적게드는쪽을 선택하게 되는데, 월세나 반전세보다는 매수(내집마련)에 대해 생각하지 않을 수 없는 상황에 직면하게 될 것으로 보인다.
주택을 매수하지 않고 임대차시장에 머무르려는 수요자들의 실익은 매매가와 임대가격(전세월세등)이 동시에 하락해야만 비로소 자산측면과 심리적 측면 양쪽에서 실익이 생기지만 어느 한쪽이라도 오르게 되면 강한 반발을 하게 되어 매수에 대한 고민을 끊임없이 할 수밖에 없게 된다.
정리하자면, 설 이후 주택시장은 정부의 규제나 심리적인 관망세의 지속으로 표출되지 못할 경우 전세가격급등이라는 유탄을 맞아 임차시장에 계속 머무르려고 하는 수요자들을 지속적으로 괴롭힐 것으로 예상되기 때문에 설 이후 부동산시장은 위축된 시기에 매수우위로 매수하느냐, 아니면 계속해서 전세나 반전세, 월세를 유지하며 임차인으로 거주할 것이냐의 속앓이가 상당히 심화될 것으로 전망된다.
또한 3대악재에 대한 영향력은 총선 이후 정국이 어느 정도 안정화되고 경제 살리기라는 대의명분으로 정책의 수정이 이루어진다면 그 영향력은 그동안의 내성을 포함하여 상당 폭 약화될 것으로 전망되며 설 이후~총선 전까지는 기존주택시장은 관망세가 이어질 것으로 보이고, 총선이후에 시장의 향배가 본격적으로 가늠될 수 있을 것이다.
