대형건설사 특혜 논란·사업자 수익성 보장 방안은 숙제로
[서울파이낸스 성재용기자] 정부가 중산층 주거안정을 위해 추진 중인 '기업형 임대주택(뉴스테이)' 지원법이 국회 본회의를 통과하면서 올해 말부터 본격적으로 시행된다.
12일 관련업계에 따르면 전날 국회는 본회의를 열고 '민간임대주택에 관한 특별법', '공공주택 특별법', '도시 및 주거환경정비법' 개정안 등 이른바 '뉴스테이 3법'을 일괄 처리했다. 민간임대특별법과 공공주택특별법은 올해 12월 말부터, 도정법은 내년 2월 말부터 각각 시행된다.
정부는 임대차방식이 전세에서 월세로 빠르게 전환하면서 전·월세시장에서 수급불균형 현상이 발생하자 올해 초 민간기업이 공급하는 임대주택을 늘리기 위해 인센티브를 제공하는 정책을 내놨다. 이와 함께 국회에서는 지난 1월 말 김성태 새누리당 의원이 의원입법 형태지만 사실상 정부입법으로 임대주택법 개정안을 발의하면서 논의가 진행됐다.
앞서 박근혜 대통령도 지난 1일 제3차 핵심개혁과제 점검회의에서 "뉴스테이 사업의 성공을 위해서 가장 중요한 것은 기업들이 적극적으로 참여하고 투자할 의욕을 갖게 해야 된다. 그러려면 적정한 수익성을 확보해주는 것이 관건"이라며 "국회에 계류 중인 '민간임대 특별법'이 조속히 통과될 수 있도록 국회 설득과 정책 홍보를 강화해야 한다"라고 언급한 바 있다.
하지만 야당에서는 "대형건설사에만 특혜를 주는 법"이라고 말목을 잡으면서 소관 상임위인 국토교통위원회 통과 과정에서 진통을 겪었다.
서기호 정의당 의원은 "뉴스테이 정책은 서민·중산층 주거안정과 임대시장 활성화 명분으로 하고 있지만, 그 효과는 미미하다"며 "핵심 내용은 민간임대사업자의 수익률 보장을 위한 규제 완화와 기업형 임대사업자에 대한 특혜 강화"라고 지적했다.
또한 그는 "임대의무기간 8년, 임대료 상승률 연 5%만 규제할 경우 매년 꼬박꼬박 5%의 임대료 인상으로 입주자 부담이 커질 것으로 우려된다"며 "세입자 보호 법안이 우선 입법돼야 한다"라고 강조했다.
이어 "오히려 뉴스테이라는 비싼 월세시장이 형성돼 월세로의 전환을 가속화해 현재의 전·월세난을 악화시킬 가능성이 있다"라고 덧붙였다.
현 정부의 간판 임대주택사업인 뉴스테이는 민간사업자가 중산층 이상의 임대주택 공급을 허용하는 것으로, 정부는 대형건설업체를 끌어들여 임대주택 공급을 늘리면서 재원부족 문제도 해결하는 한편, 건설기업의 먹거리도 늘려주는 내용을 담고 있다. 세입자는 최대 10년간 퇴거 걱정 없이 살 수 있고 임대료 상승률도 제한돼 중산층의 안정적인 주거를 보장한다.
법안에 따르면 민간사업자가 기금이나 공공택지를 지원받더라도 민간임대주택으로 구분돼 민간사업자가 8년간 100가구(매입)나 300가구(건설)를 운영할 때 각각 뉴스테이 사업자와 뉴스테이로 등록할 수 있도록 했다. 등록하면 택지 조성 등의 권한을 얻는다.
지금까지 민간이 건설하는 임대주택에 적용됐던 규제 중 임대의무기간(4년 또는 8년)과 임대료 상승률(연간 5%)을 제외한 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 제한 폐지 등 4대 주요 규제도 폐지된다.
뉴스테이 공급촉진지구도 신설된다. 민간사업자가 부지의 절반 이상에 8년 이상 임대주택을 건설하는 경우 국토교통부 장관이나 시·도지사가 '기업형 임대주택 공급촉진지구'로 지정하도록 해 사업절차를 대폭 줄였다. 해당 지구에는 지자체 조례와 관계없이 용적률과 건폐율을 법정 상한까지 적용하도록 했다.
공공이 조성한 택지의 일정비율을 민간사업자에 우선 공급하도록 하고 국유지 활용 가능 범위를 모든 국유지로 확대해 원활한 부지 공급 기간을 마련했다. 재건축·재개발 등 정비사업을 통해서도 뉴스테이가 공급될 수 있도록 법적 근거도 신설됐다.
이밖에 법안에는 △소규모 주택지구 개발 절차 간소화 △공공주택 공급·관리 계획의 법적 근거 마련 △일몰제 확대 적용 및 연장제도 도입 △직권해제 기준 조례위임 및 비용지원 근거 마련 △신탁사의 정비사업 참여 확대 등 관련 규제를 완화하는 내용도 포함됐다.
국토부 관계자는 "이번 뉴스테이법 국회 통과로 민간임대주택 공급 체계가 규제에서 지원 중심으로 바뀌었다"며 "중산층을 위한 양질의 임대주택을 획기적으로 늘리기 위한 법적 토대가 마련된 것"이라고 말했다.
다만 정부가 1월 발표한 초안과 다르게 민간사업자들의 자발적인 뉴스테이 공급을 늘리기 위한 각종 인센티브는 국회 논의과정에서 대폭 후퇴했다. 당초 정부안에서는 뉴스테이에 용적률·건폐율을 법정상한선까지 보장한 것을 '뉴스테이 촉진지구' 내에서만 가능하도록 축소했다. 도심 소규모 뉴스테이, 재건축·재개발과 결합한 뉴스테이 공급은 어렵게 됐다는 지적이다.
또한 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역에서 사업을 추진할 때는 공공이 참여토록하고 기반시설 설치비용을 민간에 부담시키는 등 개발이익을 일부 환수하는 조항을 신설했다.
한 대형건설사 관계자는 "뉴스테이는 국·공유지 등 정부가 추진하는 소수의 사업지, 공공택지지구·신도시 등의 일부사업에만 그칠 수도 있다"며 "기존 시가지에서 사업을 추진하기 어려워 당초 목적인 도심 전세난 완화를 기대하기 어렵게 됐다"라고 지적했다.
