[서울파이낸스 성재용기자] 정부가 부동산시장 활성화를 위해 내놓은 이른바 '부동산3법'을 두고 여·야·정 간 입법 전쟁이 한창이다. 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회가 코앞으로 다가왔지만 정부·여당과 야당이 여전히 입장차를 보이고 있어 통과는 쉽지 않을 전망이다.
26일 관련업계에 따르면 국토교통위는 오는 27일 법안소위를 열고 '부동산3법'의 국회통과 여부를 논의할 예정이다. 이 법안들은 국토위에 상정된 지 6개월 이상 흘렀지만 여야 간 입장 차로 헛바퀴만 돌고 있다. 야당은 전·월세 상한제, 임대주택사업자 등록 의무제 등 서민 주거 안정 관련 법안과 연계 처리해야 한다는 주장을 굽히지 않고 있다.
'부동산3법'은 분양가상한제를 탄력적으로 적용한다는 내용의 주택법 개정안, 재건축 초과이익 환수제 폐지에 관한 법률, 서울 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 조합원에게 주택 수만큼 새 주택을 주는 도시 및 주거환경정비법 등이다.
정부는 부동산 대책을 발표할 때마다 주택경기 과열기에 만들어진 이들 규제를 풀겠다며 관련 법안의 조속 처리를 위해 노력하겠다는 의지를 밝혔지만 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 대표적인 게 분양가상한제 탄력운영안이다. 2009년부터 정부가 폐지 방침을 세웠지만 5년이 넘도록 번번이 퇴짜를 맞고 있다.
◇ "연내 통과 안 되면 거래절벽 나타날 수도"
특히 9.1대책 이후 회복세를 타던 주택시장이 정부의 후속 입법이 늦어지고 내수 경기가 기대만큼 살아나지 않으면서 신규 분양시장을 제외하고는 급격히 얼어붙고 있다. 올 9월 이후 최대 4000만~5000만원씩 올랐던 서울지역 재건축 아파트값은 지난 4주 연속 하락해 9.1대책 이전으로 돌아갔다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "정부 통계로는 매매거래량이 9~10월 연속으로 늘었지만, 대부분 10월 이전에 계약된 것"이라며 "최근 들어 실거래량이 눈에 띄게 줄고 있다"라고 말했다.
때문에 이번 '부동산3법'이 통과되지 않을 경우 부동산시장이 다시 침체에 빠질 수 있다고 우려하고 있다. 더 이상 쓸 만한 경기 부양카드가 마땅히 않은 상황에서 기존 대책마저 발목이 잡힌다면 투자심리가 급랭할 수 있다는 것이다.
남희용 주택산업연구원장은 "시장에서는 입법 지연으로 정부와 정치권에 대한 불신과 피로감이 확산되고 있다"며 "이번에도 법안 통과가 안 되면 연말 이후 '거래절벽' 현상이 나타날 수도 있다"라고 지적했다.
◇ '5년째 퇴짜' 분양가상한제, 이번에는?
분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정하고 그 이하로만 분양하도록 규정한 것이다. 부동산시장 과열기에 집값 안정을 위해 도입됐지만 미국발 금융위기 등으로 부동산 경기가 장기간 침체되면서 실효성에 의문이 제기됐다.
이에 정부는 모든 공동주택에 일괄 적용하는 분양가상한제를 시장 상황에 맞게 특정주택에만 적용하는 주택법 개정안을 2012년 9월 발의했다. 하지만 야당은 분양가상한제 폐지를 당론으로 반대하고 있다. 이를 폐지할 경우 분양가가 올라 집값 상승으로 이어진다는 이유에서다.
야당 일각에서 민간택지 가운데 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 전용 85㎡ 초과 주택에만 탄력 적용하자는 얘기도 나오지만 정부는 '받기 힘들다'는 입장이다.
한국주택협회 관계자는 "장기간 주택시장이 침체되고 있는 상황에서 정부가 분양가상한제를 사실상 폐지하겠다고 한 게 몇년째인지 모른다"며 "조속히 분양가상한제 운영방식을 개편해 정책 신뢰를 찾아야 할 것"이라고 말했다.
◇ '재건축 초과이익 환수제' 폐지, 불발시 정비사업 위축 우려
재건축 추진 과정에서 발생하는 이익 중 최대 50%를 환수하는 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 폐지안은 재건축 시장에서 최대 쟁점법안이다. 이 제도는 재건축으로 발생하는 사실상의 '불로소득'을 환수해 이를 적절히 배분함으로써 투기를 방지하자는 취지다.
2006년 5월 도입된 이 제도는 시행 이후 현재까지 실제 부담금을 부과한 사업장이 단 4곳에 불과한데다 2012년 말 이후 시행유예인 상태라 사실상 용도폐기나 다름없는 상태다. 국토교통부는 올 초 업무보고에서 이를 폐지키로 했고 이후에도 조속한 법안 통과 의지를 밝히고 있다.
야당 측은 올 연말 유예시점이 종료되는 만큼 유예기간만 늘리자는 입장을 펴고 있다. 하지만 정부·여당은 재건축 활성화를 위해 한시 부과 중지에 그칠 것이 아니라 영구 폐지해야 한다는 주장이다.
만약 이번 국회에서 폐지안이 통과되지 않으면 당장 내년 1월1일부터 주요 재건축 단지들이 세금 폭탄을 맞게 돼 사실상 정비사업이 올 스톱될 수 있다는 우려가 높다.
김재정 국토부 주택정책관은 "연말에 유예기간이 끝나면 당장 내년부터 340여개 사업장이 환수제 적용을 받는다"며 "이렇게 되면 조합원 부담금이 크게 늘어 주택시장이 위축될 가능성이 높다"라고 말했다.
◇ 재건축 조합원 1주택 분양 폐지, 3채에서 합의?
수도권 과밀억제권역 내 재건축 사업 때 조합원이 소유한 주택 수와 상관없이 보유주택 수만큼 신규 주택을 분양받을 수 있게 하는 방안(주거환경정비법 개정안)도 관건으로 꼽히고 있다.
현재 수도권 과밀억제권역 내 재건축 사업의 경우 소유 주택 수와 상관없이 1가구 1주택 공급을 원칙으로 하고 있다. 한 단지 내에 여러 채를 갖고 있는 다주택자라도 재건축 후에는 1채만 분양받을 수 있도록 한 것이다.
하지만 이는 개인의 재산권을 과도하게 제한한다는 지적을 받아왔다. 최근 재건축 역시 미분양 리스크가 증가했고 재건축 사업을 통한 개발이익도 크게 줄었다는 점에서 정부와 여당이 강력한 규제완화를 추진하고 있다. 현재 정부는 3채까지만 인정하는 것으로 논의가 모아지고 있다. 이 안의 경우 야당도 긍정적인 입장인 것으로 알려졌다.
◇ 野, 임대차보호법·주거복지기본법 요구
문제는 야당의 제안에 정부가 난색을 표하고 있다는 점이다. 야당은 세입자 보호를 위한 법안의 통과를 요구하고 있다. 최우선 법안으로 꼽는 주택임대차보호법은 임차인에게 2년 임대계약의 1회 갱신청구 권한을 주는 계약갱신청구권과 임대차 계약시 임대인이 임차인에게 5%를 넘는 액수를 요구할 수 없도록 하는 전·월세 상한제 등이 포함됐다.
새누리당은 계약갱신청구권을 받아줄 수 있다는 분위기지만 국토부가 불가 방침을 밝혔다. 규제의 성격이 짙고 단기적으로 전셋값이 급등할 수 있다는 부작용이 있다는 것이다. 정부는 대신 임대주택 9000가구를 늘리기로 했지만, 야당 측은 이걸로는 주거난을 해소하기에는 역부족이라는 입장이다.
일부 야당 의원은 전세의 월세전환율 하향 조정, 주거복지 기본법 제정 등을 요구하고 있다. 전세의 월세전환율은 현재 10% 이내, 또는 기준금리의 4배 중 낮은 것으로 상한선을 두고 있지만, '기준금리+2%p'로 낮추자는 것이다.
또한 주거복지 기본법에 임대분쟁 조정위원회와 임대주택 확충에 대한 기본 방향 등을 포함시키고 주거복지의 기본 수준 등에 대한 선언적인 내용을 포함하자는 얘기도 나온다.
한편 국회를 통과하더라도 정부로 넘어와서 공포 및 시행에 들어가는 데는 빨라도 한 달가량 걸린다. 이번 정기국회에서 처리돼야 연말까지 시간을 맞출 수 있다. 꺼져가던 불씨를 살려 재건축·재개발 시장은 물론, 일반 주택시장까지 온기를 이어갈 수 있는 시간은 보름여 남았다.
