남산 등 7개 지구 '높이'로만 관리
[서울파이낸스 성재용기자] 4월부터 서울시내 최고고도지구의 층수규제가 사라진다. 높이규제는 유지되지만 층수규제가 사라지면서 1~3층가량 층수를 높일 수 있게 된다. 제각각이던 최고고도지구 내 건축물 높이 산정방법도 건축법상 산정기준으로 통일된다.
3일 서울시는 북한산, 남산 등 층수·높이규제를 동시에 적용받던 최고고도지구 10곳의 층수규제를 폐지한다는 내용의 '최고고도 높이규제 개선방안'을 발표했다.
최고고도지구란 도시환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위해 건축물 높이의 최고한도를 정해둔 용도지역을 말하는 것으로, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 북한산 등 건축물 고도제한이 필요한 지역들이 최고고도지구로 지정돼왔다.
1965년에 도시계획법에 최고고도지구 규정이 신설된 후 현재까지 서울시내 총 10개 지구(89.63㎢) 가운데 7개 지구가 층수·높이규제가 병행돼왔다. 나머지 3곳(국회의사당, 경복궁, 김포공항)은 이미 높이로만 관리돼왔다.
최고고도지구로 지정된 10개 지구는 △북한산 주변(도봉구, 강북구) △남산주변(중구·용산구) △구기, 평창동 주변(종로구) △경복궁 주변(종로구) △배봉산 주변(동대문구) △어린이대공원 주변(광진구) △국회의사당 주변(영등포구) △김포공항 주변(강서·양천·구로·영등포·금천·관악구) △서초동 법조단지 앞(서초구) △온수동 일대(구로구) 다.
이 같은 높이규제 때문에 주택의 노후화가 심각해 신축이나 증축을 할 때도 해당지역민들이 재산권 행사에 제약을 받는 경우가 빈번하다는 지적이 많았다.
특히 최고고도지구 지정시기와 해당 지구별로 건축물 높이산정 기준이 제각각이어서 건축 인허가 과정에서 혼란이 있었다. 앞으로는 건축물 높이 산정방식도 건축법상 산정기준으로 통일된다.
높이규제만 적용해 2.8m 높이의 주택을 지을 경우 기존보다 최고 1층~최대 3층까지 더 높게 지을 수 있다. 3층 건물의 경우 1개층을 추가로 지을 수 있고 7층 건물은 3층까지 가능하다. 비주거용 건물은 1층은 3.7m, 2층부터 3.2m가 적용돼 5층 건물부터 1층, 7층일 경우 2층을 더 지을 수 있다.
이밖에도 화재 등 유사시 피난, 건축물 유지관리, 옥상조경과 텃밭 등 옥상을 활용할 수 있도록 높이 3m 이내의 계단 탑과 엘리베이터 탑은 건축물 높이 산정에서 제외키로 했다.
시는 2011년부터 층수규제 폐지가 경관에 미치는 영향을 시뮬레이션해 본 결과 높이는 유지하되 층수가 폐지되면 자유로운 계획이 가능해져 층수 상향효과가 있었다고 전했다. 다만 경관보호를 위한 높이는 여전히 동일한 규제를 받게 돼 경관에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 나타났다.
시 관계자는 "지난 38년간 이어오던 규제가 전면 폐지됨에 따라 앞으로 서울시내 모든 최고고도지구는 높이를 기준으로만 도시계획적인 관리를 하게 될 수 있다"며 "특히 층수에 구애받지 않고 층고를 차별화한 보다 창의적인 입면 디자인이 가능해져 다양한 외관의 건축물이 나올 수 있을 것으로 기대된다"라고 말했다.
시는 이달 중으로 주민공람과 시의회 의견청취를 거치고 3월 이후 도시계획위원회 심의 등을 거친다는 계획이다. 오는 4월 결정고시와 함께 시행될 예정이다.
한편 시는 지난달 27일 '동북4구 발전전략'을 통해 북한산 최고고도지구 높이관리 개선과 상업지역 확대 등을 비롯한 도시계획적 지역발전 지원방안을 발표한 바 있다.
